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一棟アパートにおけるトラブルの発生ポイントは、経営する物件のタイプによって変わってきます。
たとえばファミリー向け物件の場合、入居者の多くは夫婦や子どものいる世帯となります。
単身世帯と比べて世帯人数が多くなる分、日常の生活音や共用部分の利用頻度が高くなりやすいといえるでしょう。
また、子どもの通学や部活動といった生活リズムの違いから、単身向け物件ではあまり意識することのなかった時間帯に音や動きが生まれることも少なくありません。
朝の登校準備や、夕方以降の帰宅後の時間帯は、その一例といえるでしょう。
こうした背景から、ファミリー物件では生活音・共用部の使用マナー・ゴミ出しといった日常生活に密着したトラブルが発生しやすい傾向があります。
一方で、単身物件では入居者の入れ替わりが多いことから、契約や退去に関するトラブルが相対的に目立ちやすいという特徴があります。
さらに見逃せないのが、居住期間の長さによる影響です。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表する「日管協短観」（2023年度・第28回）によると、単身世帯の平均居住期間は3年3ヵ月、ファミリー世帯は5年3ヵ月という結果が示されており、ファミリー世帯の平均居住期間は単身世帯よりも長い傾向にあることが分かります。
居住期間が長いということは、同じ入居者同士が顔を合わせる期間も長くなるということです。
そのため、些細なトラブルだからといって放置してしまうと、関係がこじれたまま長期化する可能性があります。
裏を返せば、発生初期の段階で適切に対応できれば、その後は落ち着いた関係を築きやすいともいえるでしょう。
次章では、ファミリー物件で特に注意しておきたい4つの代表的なトラブルについて具体的に見ていきます。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」/公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場景況感調査（日管協短観）」
ここからは、ファミリー向け物件で特に発生しやすいとされる代表的なトラブルを整理していきます。
なお、以下で紹介する国土交通省の調査は、いずれも分譲マンションの区分所有者を対象にしたものです。
一棟アパートに限定した公的統計は確認できていないため、あくまで居住者間トラブルの一般的な傾向を示す参考データとして紹介します。
国土交通省が公表する「令和5年度マンション総合調査結果」では、居住者間のマナーをめぐるトラブルのうち、もっとも多い原因として「生活音」が挙げられています。
ファミリー世帯の場合は子どもの足音や話し声、遊んでいる際の物音などが発生しやすく、時間帯によっては近隣の生活に影響を与えることもあるでしょう。
特に朝の登校前や、夕方から夜にかけての在宅時間帯は、音が気になりやすいタイミングといえます。
こうした状況をふまえると、床の遮音性能や壁の厚みといった建物仕様は、入居後の快適性を左右する重要な要素になるといえるでしょう。
そのため物件を検討する段階から、防音性に関する仕様を確認しておくと安心です。
国土交通省の同調査では、生活音に次ぐ居住者間トラブルの原因として「駐輪・駐車」に関するものが挙げられています。
ファミリー世帯の場合、自転車やベビーカーといった共用部分に置く物品の数が単身世帯よりも多くなりやすい傾向にあります。
そのためこうしたスペースが十分でないと、通路をふさいでしまったり、他の入居者の動線に影響したりする可能性があるでしょう。
このようなトラブルを防ぐには、ファミリー世帯の利用実態に合わせて駐輪スペースの台数や配置を確保しておくことが重要です。
また契約時に共用部分の利用ルールを明示しておくことも、有効な対策のひとつといえます。
なお、国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書」（平成30年3月版）には、共用部分への私物放置など、近隣に迷惑をかける行為を禁止する条項が示されています。
こうした標準的な契約書式を参考にしながら、自物件の契約書にも同様のルールを盛り込んでおくとよいでしょう。
ファミリー世帯は単身世帯と比べて世帯人数が多くなる分、家庭から出るゴミの量も増えやすい傾向にあります。
ゴミの量自体が直接トラブルにつながるわけではないものの、分別ルールを守らなかったり、収集日以外にゴミを出したりするケースが積み重なると、集積所の衛生環境が悪化して悪臭や害虫の発生といった問題に発展することがあります。
オーナーとしては、国土交通省が公表している「賃貸住宅標準管理委託契約書」を活用し、ゴミ集積所の管理業務内容や清掃頻度をあらかじめ管理会社との契約に明記しておくことでトラブルの未然防止につなげられるでしょう。
また入居者に対しては、収集日や分別ルールを掲示物などで案内しておくことが望ましいといえます。
ファミリー物件の場合、子ども同士や近隣住民との関わりの中で発生するトラブルも少なくありません。
代表的な例としては、共用スペースや駐輪場付近で子どもが遊ぶことによる声・物音が挙げられます。
また来客時に友人の子どもが一緒に訪れ、想定より多い人数で共用部分を利用してしまうケースもあるでしょう。
こうしたトラブルは、子どもの成長段階や生活時間帯によって内容が変わりやすいというのが特徴です。
たとえば未就学児がいる世帯では日中の物音が、小学生以上の世帯では放課後の時間帯における声や足音が、それぞれ話題になりやすい傾向にあります。
対策としては、共用部分の利用ルールをあらかじめ契約時に明示しておくことが基本です。
また廊下や駐輪場などの共用部分とは別に、敷地内に簡易な遊び場や緩衝スペースを設けられる設計であれば、子どもの遊び場所と近隣住戸との距離を確保しやすくなるでしょう。
国土交通省「賃貸住宅標準契約書」平成30年3月版/国土交通省「賃貸住宅標準契約書について」
ここまで紹介してきたとおり、ファミリー物件で発生しやすいトラブルの多くは、生活音や共用部の利用といった、世帯構成に起因するものでした。
ここからは、入居前と入居後という2つの段階に分けて、これらのトラブルに対する具体的な予防策を見ていきましょう。
入居後にルールを整備しようとしても、すでに発生してしまったトラブルについては後追い対応になりがちです。
そのため、入居前の段階でどこまで備えられるかが、トラブルの発生頻度を左右するポイントになります。
まず契約面では、国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」を参考にする方法が有効です。
同契約書には、共用部分への私物放置や、近隣に迷惑をかける行為を禁止する条項が示されています。
自物件の契約書にも、こうした条項を踏まえたルールをあらかじめ盛り込んでおくとよいでしょう。
また契約書に加えて、重要事項説明の場で口頭でも共用部分の利用ルールを案内しておくことは、入居後の認識違いを防ぐうえで効果的です。
設計・設備の面では、床の遮音性能を高めた仕様や、ファミリー世帯の利用実態に合わせた駐輪スペースの確保が挙げられます。
新築や大規模修繕のタイミングでこうした仕様を織り込んでおけば、トラブルの発生自体を抑える効果が期待できるでしょう。
ゴミ集積所についても、収集日や分別方法をわかりやすく掲示できる設計にしておくことで、入居後の周知がスムーズになります。
どれだけ事前準備を整えていても、入居後にトラブルが発生する可能性をゼロにすることはできません。
そのため、トラブルが発生した際の対応フローをあらかじめ決めておくことが重要です。
まず、入居者同士が直接やり取りをすることは、避けるべき対応のひとつです。
感情的な対立に発展しやすく、当事者だけでは解決が難しくなるケースも見られます。
管理会社を窓口とした対応フローを整えるなど、第三者が間に入れるようにすることで、冷静な状態での解決を図りやすくなるでしょう。
具体的には、苦情を受け付けた際の記録方法や、当事者への連絡手順、改善が見られない場合の掲示・注意喚起の実施基準などを、あらかじめ管理会社と取り決めておくことが望ましいといえます。
初期対応が早いほど、問題がこじれる前に収束しやすくなるという点も、押さえておきたいポイントです。
対応が後手に回ると、入居者の不満が蓄積し、契約更新のタイミングでの退去につながる可能性も考えられます。
こうした一連の体制を、契約前の段階で管理会社とすり合わせておくことが、安定した運営につながるでしょう。
トラブルの発生件数を単身物件とファミリー物件で直接比較した公的なデータは確認できていません。
わかっているのは、発生件数ではなく、トラブルの種類が世帯構成によって異なるという点です。
ファミリー物件では生活音や共用部の利用に関する課題が目立ちやすく、単身物件では生活時間帯のばらつきや契約・退去に関するやり取りが課題になりやすい傾向があります。
国民生活センターの公表資料によれば、賃貸人は入居者が平穏かつ安心して生活できるよう管理する義務を負うとされています。
騒音が発生する時間帯や状況を記録したうえで、まずは管理会社や貸主に対応を求めることが基本的な流れです。
入居者同士が直接やり取りをすると感情的な対立に発展しやすくなるため、管理会社を窓口とした対応が望ましいといえるでしょう。
床の遮音性能や駐輪スペースの確保といった設備投資は、初期費用がかかる面があります。
一方で、こうした対策は入居者の不満を抑え、契約更新時の退去を防ぐことにもつながる可能性があります。
トラブル対応の遅れが退去や空室の増加を招くケースがあることを踏まえると、予防にかける費用は長期的な運営の安定性を高めるための投資と捉えることができるでしょう。
トラブルの発生ポイントをあらかじめ理解し、契約・設計・管理体制の面で備えておくことが、安定した賃貸経営への近道といえるでしょう。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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