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出口利回りとは、物件を売却する時点で想定される利回りのことです。
国土交通省の「不動産鑑定評価基準」では、収益物件の価格を求める方法のひとつとして、一期間の純収益（家賃収入から運営経費を差し引いた金額）を還元利回りで割る「直接還元法」を定めています。
この考え方をもとに、還元利回りの部分を出口利回りに置き換えると、売却価格の目安は以下の計算式で求めることができます。
売却価格の目安＝年間の収益÷出口利回り
同じ収益でも、出口利回りが高くなるほど売却価格が下がる構造です。
なお、この記事では仕組みをわかりやすくするため、試算には経費を差し引く前の家賃収入を用います。
購入利回りと出口利回りの差からは、保有期間中に物件の評価がどう変わったのかを読み取ることができます。
買い手側の借入条件が悪化すると、買い手はより高い利回りを求めるため、出口利回りは購入時より上昇しがちです。
一方、エリアの賃貸需要が高まれば、購入時と同程度の利回りで売れる可能性もあります。
購入を検討する段階から「売却時には何％程度の利回りで評価されそうか」を想定しておくと、保有期間全体での収支を見通しやすくなるでしょう。
査定の手法や買い手の視点については、以下の記事で詳しく解説しています。
年間家賃収入1,000万円、購入時の利回り6.0％のモデルケースで、出口利回りごとの売却価格を比べてみましょう。
| 出口利回り | 売却価格の目安 | 購入時の価格との差額 |
| 6.0％ | 約1億6,667万円 | － |
| 6.5％ | 約1億5,385万円 | 約1,282万円減 |
| 7.0％ | 約1億4,286万円 | 約2,381万円減 |
家賃収入が同じでも、出口利回りが0.5％上がるだけで売却価格は約1,282万円下がります。
売却のタイミングを考える際は、家賃の増減だけでなく、出口利回りの動きもあわせて確認することが大切です。
参考：国土交通省「不動産鑑定評価基準等」
買い手側が金融機関からの借入を利用して一棟アパートを購入する場合、金利の動きが収支に直接影響します。
金利が上がると返済額が増えるため、同じ価格の物件でも手元に残る収支が少なくなります。
その結果、買い手側は収支を合わせるために、より高い利回りの物件を求めるようになるという構造です。
日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％程度へ引き上げた後、9月18日の金融政策決定会合ではさらに1.25％程度への引き上げを決定しました。
利上げが続く局面では買い手の借入負担が重くなるため、出口利回りは上昇しやすい状況が想定されます。
金利の動向は買い手の借入条件に直結するため、売却を検討する際は最新の公表内容を確認しておきましょう。
先に紹介した計算式のとおり、売却価格の目安は年間の収益を出口利回りで割って求めます。
つまり、家賃収入が減ると、出口利回りが変わらなくても売却価格が下がるということです。
年間家賃収入1,000万円、出口利回り6.0％のモデルケースで考えてみましょう。
家賃収入が5％減って950万円になると、売却価格の目安は約1億6,667万円から約1億5,833万円となり、約833万円下がる計算です。
この試算は、家賃が5％下がると売却価格も同じ割合で下がることを示しています。
一棟アパートの家賃を維持するうえでは、物件のあるエリアの条件も重要なポイントとなります。
賃料が落ちにくいエリアの見極め方については、以下の記事をご参照ください。
建物の築年数が進むと、買い手側が使える税務上の耐用年数が短くなっていきます。
耐用年数とは、建物の取得価額を費用として配分するための税務上の期間のことです。
木造の住宅用建物の法定耐用年数は22年と定められており、中古物件を購入した場合は「簡便法」という計算方法によって、経過した年数に応じた短い耐用年数を使うことができます。
たとえば、築10年の木造アパートであれば、簡便法による耐用年数は14年となる計算です。
また法定耐用年数の22年をすべて経過した物件の場合は、耐用年数が4年まで短くなります。
買い手はこうした税務上の条件に加え、今後必要になる修繕費等も含めて物件を評価することから、築年数の経過は価格の判断に大きく影響する要素といえるでしょう。
築年数と物件の価値の関係については、以下の記事をご参照ください。
参考：日本銀行「金融市場調節方針の変更について（2026年6月16日）」/国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
売却価格の目安は「家賃収入÷出口利回り」で決まるため、金利・家賃・築年数の3つが同時に不利な方向へ動いた場合、売却価格も大きく下がることになります。
年間家賃収入1,000万円、出口利回り6.0％の例で、これらの影響が重なったケースを確認してみましょう。
たとえば家賃収入が5％減って950万円になり、出口利回りも6.5％に上がったと仮定すると、売却価格の目安は約1億4,615万円です。
当初の条件で計算した場合の価格（約1億6,667万円）と比べると、約2,051万円下がる計算となります。
こうした点を踏まえると、次のような状況は売却を検討するひとつの目安になるでしょう。
修繕の時期と費用の目安については、以下の記事をご参照ください。
一方、売却を急がないほうがよいケースもあります。
たとえば、エリアの賃貸需要が堅調で家賃の上昇が見込める場合には、保有を続けることで家賃収入と売却価格の両方を伸ばせる可能性があります。
毎月の家賃収入からローン返済や経費を差し引いても手元に資金が残っている状況なら、売却のタイミングを慎重に選ぶ余裕もあるでしょう。
また売却価格から借入の残高や売却費用を差し引いた手残りが少ない場合も、慎重な判断が求められます。
売却価格の目安だけでなく、最終的に手元にいくら残るかを基準に考えましょう。
売却のタイミングを考えるうえでは、税金の区分も欠かせない判断材料です。
土地や建物を売ったときの所得は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 9％ |
このほか、所得税額の2.1％にあたる復興特別所得税もかかります。
課税される譲渡所得が1,000万円の場合、税額は長期で約203万円、短期で約396万円となり、約193万円の差が生じる計算です。
注意したいのは、所有期間を売却日ではなく売った年の1月1日時点で判定する点です。
たとえば2021年4月に取得した物件は、2026年中に売ると短期譲渡所得となり、2027年以降に売れば長期譲渡所得として扱われます。
参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
買い手は、物件の収支が今後も続くかどうかを判断するために、さまざまな資料を確認します。
なかでも、入居状況・家賃の水準・修繕の履歴は、出口利回りの見積もりに直接かかわる情報です。
たとえば入居状況や家賃の水準は、年間の家賃収入をどの程度見込めるかの判断材料になります。
また修繕の履歴が整理されていれば、買い手は今後必要になる修繕費を見積もりやすくなるでしょう。
売却時にこうした情報をスムーズに提示するためにも、日頃から賃貸借契約の内容や修繕の記録を保管しておくことが大切です。
なお宅地建物取引業法では、不動産会社が既存物件の売却の媒介契約を結ぶ際、建物状況調査（専門家による建物の構造上主要な部分などの状況調査）を行う者のあっせんに関する事項を記載することが定められています。
調査の実施は義務ではありませんが、建物の状態を客観的に示したい場合は、売却前に調査を検討するのもひとつの方法です。
収益物件の数値の見方については、以下の記事で詳しく解説しています。
売却の時期を決める前に、次の項目を確認しておきましょう。
3つの要素と税金、手残りをあわせて整理しておくことで、売却と保有のどちらを選ぶかを冷静に判断できます。
参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」/e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
一概にはいえません。
築年数の経過や金利の上昇があれば、出口利回りは購入時より高くなる方向に働きます。
一方、エリアの賃貸需要が高まった場合などは、購入時と同程度の利回りで売れる可能性もあります。
購入を検討する段階では、売却時の利回りを購入時より高めに想定しておくと、売却価格を楽観的に見積もりすぎずに済むでしょう。
金利の上昇だけで、売却を避けるべきとは判断できません。
金利が上がると買い手の返済負担が増えるため、出口利回りは上昇する傾向があります。
ただし、同じ時期に家賃が上がっていれば、売却価格への影響が小さくなることもあるでしょう。
金利・家賃・築年数を組み合わせ、手残りがどう変わるかを確認したうえで判断することが大切です。
売却に適した築年数について、公的に定められた基準はありません。
売却時期は、家賃収入や修繕の予定、借入の残高、所有期間による税負担の違いなどによって変わります。
たとえば、所有期間は売った年の1月1日時点で5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が低くなります。
築年数だけで決めるのではなく、物件ごとの収支と税金を踏まえながら売却時期を検討しましょう。
一棟アパートの売り時は、築年数だけで決まるものではありません。
金利・家賃・築年数の動きを出口利回りと結びつけて整理し、税金や手残りまで含めて判断することが大切です。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
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