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不動産投資で得られる利益には、大きく分けて2つの種類があります。
ひとつは、物件を保有している間に継続的に得られる家賃収入で、これはインカムゲインと呼ばれます。
毎月安定した収入を積み上げていく点が特徴であり、多くの投資家にとって収益の中心となる部分です。
もうひとつは、物件を売却したときに生じる利益で、こちらはキャピタルゲインと呼ばれます。
購入時よりも高い価格で売却できた場合に得られる利益であり、逆に価格が下落した場合には損失（キャピタルロス）が生じる点が特徴です。
不動産投資では、この家賃収入と売却時の損益を合わせたトータルの収支で成果を判断することが重要です。
なお投資対象によって、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを重視すべきかという傾向には違いがあります。
たとえば都市部の物件は、資産価値が維持されやすく、売却益を期待しやすい傾向にあります。
一方、郊外の物件は家賃収入の安定性を重視する運用になりやすいといった具合です。
この点については、次章で投資対象ごとの特徴を比較する際にあわせて解説します。
不動産投資を行う際、物件価格の全額を自己資金でまかなうケースは多くありません。
基本的には、金融機関から不動産投資ローン（アパートローンと呼ばれることもあります）を活用して物件を取得しています。
これは、自宅を購入する際に利用する住宅ローンとは異なり、賃貸経営による家賃収入を前提とした融資である点が特徴です。
そのため審査においても、借入する本人の年収や勤務先といった属性に加え、物件そのものの収益性、つまりどの程度安定した家賃収入を見込めるかという点が重視されます。
自己資金については、頭金として物件価格の一部を用意する必要があるほか、登記費用や不動産取得税、仲介手数料、ローンの事務手数料といった諸費用も別途発生します。
必要な自己資金の割合は、投資対象や物件の規模、金融機関の審査方針によって幅があるため、この段階では「一定の自己資金が必要になる」という基本構造を押さえておくとよいでしょう。
不動産投資と一口に言っても、対象となる物件にはいくつかの種類があります。
ここでは区分マンション、戸建て、一棟アパートという代表的な3つの投資対象について、それぞれの特徴を整理していきます。
必要資金や管理の関与度、収益の安定性は投資対象ごとに異なるため、自身に合った選択肢を見極める材料にしてみてください。
区分マンション投資とは、マンションを1棟丸ごとではなく、1戸単位（区分所有）で購入して家賃収入を得る投資方法です。
所有者は専有部分（室内）を自由に使える一方、エントランスや廊下といった共用部分については、他の区分所有者とともに管理組合の一員として関わっていくことになります。
共用部分の修繕や大規模な設備更新は管理組合の決議によって決まる仕組みのため、オーナー個人の判断だけでは進められない点を押さえておきましょう。
また区分マンション投資は一室単位の投資であるため、所有する部屋が空室になると、その間の家賃収入がゼロになる点にも注意が必要です。
一方で、区分マンション投資は一棟アパート投資と比べて少額から始めやすいというメリットもあり、投資初心者の方にとって選択肢のひとつとなりやすいでしょう。
なお国土交通省の統計によると、築40年以上の分譲マンションは2024年末時点で約148万戸にのぼり、10年後には約2.0倍、20年後には約3.3倍に増加する見込みとされています。
今後は築年数の経過に伴う修繕費用の増加や、修繕積立金の見直しが必要になるマンションも増えていくと考えられるため、購入を検討する際は築年数や修繕積立金の状況を確認しておくことが重要となります。
戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入して賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。
マンションやアパートと異なり共用部分がないため、維持管理の対象が建物と敷地のみに限定されるという点が特徴です。
入居者は主にファミリー世帯となるケースが多く、一度入居すると長期間住み続ける傾向があります。
実際に、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表している日管協短観（第28回・2023年度）では、ファミリー世帯の平均居住期間は5年3ヵ月とされており、単身世帯の3年3ヵ月と比べて長い結果となっています。
入居期間が長くなれば、退去のたびに発生する原状回復費や入居者募集の広告費といったコストを抑えやすくなるでしょう。
一方で、戸建て投資は1戸単位の所有となるため、区分マンションと同様、所有する物件が空室になると収入がゼロになるというリスクがあります。
また中古の戸建てを購入する場合、建物を建て替えられない「再建築不可物件」に該当していないかどうかを事前に確認しておく必要があるでしょう。
この点については、建築基準法上の接道義務（原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していること）を満たしているかどうかが判断の基準となります。
一棟アパート投資とは、アパートを1棟丸ごと購入し、複数の入居者から家賃収入を得る投資方法です。
区分マンションや戸建てと異なり、複数戸から同時に収入を得られるため、1戸が空室になっても他の戸からの家賃収入でカバーしやすいという特徴があります。
またファミリー向けの間取りを中心とした一棟アパートであれば、前述の戸建てと同様、長期入居による安定運営を期待しやすい点も特徴のひとつです。
一方で、建物全体の維持管理責任が伴うことから、管理会社に業務を委託する場合でも、最終的な判断はオーナー自身が行わなければなりません。
さらに融資の面では、多くの投資家が不動産投資ローン（アパートローン）を活用しますが、区分マンションや戸建てと比べて物件価格が大きくなりやすいため、融資審査自体がより慎重に行われる傾向があります。
木造アパートについては、法定耐用年数が22年と比較的短いため、特に中古の場合は融資年数の設定に影響することも少なくないでしょう。
購入を検討する際は、こうした融資面の制約を踏まえつつ、売却（出口）までの計画をしっかりと立てたうえで判断することが大切です。
ここまで解説してきた内容を、比較しやすいように整理すると以下のようになります。
| 区分マンション | 戸建て | 一棟アパート | |
| 管理の対象 | 専有部分のみ（共用部分は管理組合） | 建物・敷地全体 | 建物全体（共用部分含む） |
| 空室時の影響 | 収入がゼロになる | 収入がゼロになる | 他の戸でカバーしやすい |
| 主な入居者層 | 単身層が多い傾向 | ファミリー層が多い傾向 | 間取りにより異なる |
| 修繕の意思決定 | 管理組合の決議による | オーナーが単独で判断 | オーナーが単独で判断 |
投資規模が大きくなるほど、管理への関与度と得られる収益の両方が増していくという関係性が見えてくるでしょう。
どのタイプが向いているかは、資金力だけでなく、管理にどこまで主体的に関わりたいかという姿勢によっても変わってきます。
次章では、こうした違いを踏まえたうえで、初心者が実際に投資を始める際の具体的なステップを解説していきます。
参考：国土交通省「マンションに関する統計・データ等（築40年以上の分譲マンション数の推移）」/国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」/公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第28回賃貸住宅市場景況感調査（日管協短観）」
不動産投資を始めるにあたっては、いきなり物件を探し始めるのではなく、順を追って準備を進めることが大切です。
ここでは、投資を検討し始めてから実際に物件を取得し、運営を開始するまでの流れを5つのステップに分けて解説します。
不動産投資を始める前に、まず明確にしておきたいのが「何のために投資を行うのか」という点です。
老後の収入源を確保したいのか、節税を重視したいのか、あるいは将来的な資産形成を目指したいのかによって、選ぶべき投資対象や規模が変わってくるためです。
たとえば、少額から始めて経験を積みたいという場合は区分マンションが選択肢になりやすいでしょう。
一方、複数戸からの安定収入を重視したい場合は一棟アパートが候補になりやすいといえます。
こうした目的の部分が曖昧なまま物件情報だけを集めると、判断基準がぶれ、結果として遠回りになってしまうことも少なくありません。
まずは自身の状況を整理し、投資を通じて実現したいゴールを言語化しておくことが大切です。
目的が定まったら、次は自己資金でどこまで準備できるかを確認します。
不動産投資では、物件価格の一部を頭金として用意する必要があるほか、登記費用や不動産取得税、仲介手数料、ローンの事務手数料といった諸費用も別途発生します。
自己資金の割合は金融機関や物件によって幅があるものの、一般的には頭金として物件価格の10〜20パーセント程度、諸費用として5〜8パーセント程度を見込んでおく必要があるでしょう。
区分マンションや戸建てであれば物件価格自体が抑えられるため、必要な自己資金も比較的少なく済みますが、一棟アパートでは物件価格が大きくなる分、自己資金の準備にも相応の期間がかかる点を踏まえておきましょう。
自己資金の目安と合わせて確認しておきたいのが、返済比率（返済負担率）という指標です。
これは家賃収入に対して、ローンの返済額がどの程度の割合を占めるかを示すもので、この比率が高すぎると、空室や金利上昇が発生した際にキャッシュフローが悪化しやすくなります。
返済比率をどの水準に抑えるべきかという点は物件の収益力や借入条件によって異なりますが、どのような水準であっても、返済額だけでなく手元に残る収支まで含めて計画することが重要です。
あわせて、空室や急な修繕が発生した場合に備え、数ヵ月分の返済額に相当する予備資金を確保しておくと、突発的な事態にも落ち着いて対応しやすくなるでしょう。
自己資金の見通しが立ったら、次は投資対象とするエリアや物件の選定に進みます。
エリア選定では、勘や印象だけに頼るのではなく、公的な統計データを活用して客観的に判断することが重要です。
具体的には、総務省統計局が公表している「住民基本台帳人口移動報告」で人口の転入・転出状況を確認したり、国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口」で将来的な人口動態を確認したりする方法があります。
また総務省の「住宅・土地統計調査」を確認することで、そのエリアの住宅ストックや空き家の状況を把握することも可能です。
こうしたデータを踏まえたうえで、実際に現地を訪れ、駅からの距離や周辺施設の充実度、街の雰囲気を自分の目で確認することも欠かせません。
データと現地確認の両方を組み合わせることが、精度の高いエリア選定につながるでしょう。
投資エリアや物件のイメージが固まってきたら、並行して金融機関への相談を進めていきます。
良い物件が見つかってから相談を始めるのではなく、物件を探す段階から金融機関に事前相談をしておくことで、実際に物件が見つかった際の手続きがスムーズになります。
事前相談の際には、源泉徴収票や確定申告書、金融資産の残高証明書などを準備しておくと、より具体的な回答を得やすくなるでしょう。
また複数の金融機関に相談し、融資可能額や金利水準を比較しておくことも有効な進め方のひとつです。
なお物件を取得する際には、建物の状態や修繕の必要性、管理会社の実績などもあわせて確認し、無理のない返済計画のもとで判断することが大切です。
物件を取得したら、いよいよ実際の賃貸経営がスタートします。
管理業務については、自分で対応する自主管理と、管理会社に委託する方法の2つがあります。
管理会社に委託する場合でも、入居状況や収支の報告を定期的に確認し、必要に応じて改善の指示を出すなど、オーナーとして主体的に関わる姿勢を持つことが長期的な安定運営につながるでしょう。
不動産投資は物件取得がゴールではなく、そこからの運営こそが本質的な取り組みといえます。
参考：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」/国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」/総務省「住宅・土地統計調査」
不動産投資は、株式や投資信託などと比べて比較的安定した収益を期待しやすい一方、いくつかの特有のリスクも存在します。
ここでは代表的な4つのリスクについて、それぞれの備え方をチェックしていきましょう。
空室リスクとは、入居者が決まらないことで家賃収入が得られなくなるリスクを指します。
前章で解説したとおり、区分マンションや戸建てのように1戸単位で所有する場合は、空室が発生するとその間の収入がゼロになってしまう点に注意が必要です。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点における全国の住宅全体の空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8パーセントと過去最高を記録しています。
このなかには賃貸用の空き家も相当数含まれており、全国的に空室リスクへの備えが求められる状況にあるといえるでしょう。
エリアの人口動態や賃貸需要を事前に確認したうえで物件を選定することが、空室リスクを抑える基本的な対策となります。
建物は年数の経過とともに老朽化が進み、外壁や屋根、設備などの修繕が必要になります。
修繕費用の準備を怠ると、想定していた収支計画が崩れてしまう可能性があるため、あらかじめ計画的な積立を行っておくことが重要です。
区分マンションの場合は、管理組合が徴収する修繕積立金によって将来の大規模修繕に備える仕組みが取られています。
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」にて、修繕積立金の目安となる考え方が示されているため、この目安に基づいて購入前の積立状況を確認しておくことが望ましいでしょう。
また戸建てや一棟アパートについては、こうした修繕積立金の仕組みがないため、オーナー自身が計画的に修繕費用を積み立てておく必要があります。
不動産投資ローンを変動金利で借り入れている場合、市場金利の動向によっては将来的な返済額が増加する可能性があります。
金利がどの程度上昇するかを正確に予測することは難しいため、返済額に一定の余裕を持たせたうえで資金計画を立てることが現実的な対策となるでしょう。
具体的には、現在の金利水準から1〜2パーセント程度上昇した場合を想定し、その状況でも返済を継続できるかどうかを事前に確認しておくと安心です。
地震や水害などの自然災害によって、建物が損傷を受けたり、入居者の生活に影響が及んだりするリスクも見逃せません。
物件を選定する際には、そのエリアがどのような災害リスクを抱えているかを事前に確認しておくことが大切です。
国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」では、洪水や土砂災害、津波、高潮といった災害リスクの有無を地図上で確認できるようになっています。
購入を検討している物件の所在地について、こうした公的な情報をもとに事前確認を行っておくことをおすすめします。
参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」/国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」/国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
必要な自己資金は、投資対象や物件の規模によって異なります。
一般的には、頭金として物件価格の10〜20パーセント程度、諸費用として5〜8パーセント程度を見込んでおくと安心でしょう。
区分マンションや戸建ては一棟アパートに比べて物件価格自体が抑えられる傾向にあるため、自己資金のハードルも比較的低くなりやすいといえます。
なおいずれの場合も、金融機関ごとに審査基準が異なるため、事前相談を通じて具体的な条件を確認することが大切です。
会社員であっても、安定した収入があれば不動産投資ローンの審査を受けることは可能です。
金融機関は、借入する本人の年収や勤務先といった属性に加え、物件そのものの収益性もあわせて審査するため、属性だけでなく物件選びも重要な判断材料となります。
副業規定の有無については、勤務先の就業規則を事前に確認しておくとよいでしょう。
どのタイプが向いているかは、資金力や管理への関与度、投資の目的によって異なるため、一概にお答えすることはできません。
一般的には、少額から始めて経験を積みたい場合は区分マンション、長期入居によるファミリー層の需要を重視する場合は戸建てや一棟アパートが選択肢になりやすいでしょう。
本記事で解説した比較表を参考に、自身の資金状況と管理への関与度の考え方を照らし合わせて検討することをおすすめします。
まずは投資の目的を明確にしたうえで、自己資金の状況を把握することから始めましょう。
そのうえで、公的な統計データを活用したエリア分析や、金融機関への事前相談を並行して進めていくことが、無理のない投資の第一歩となります。
本記事で解説したステップを参考に、順を追って準備を進めてみてください。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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