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サブリースとは、オーナーが所有する物件をサブリース業者（不動産会社など）に一括で貸し出し、そのサブリース業者から入居者へ転貸する仕組みのことです。
一般的な賃貸借契約ではオーナーと入居者が直接契約を結びますが、サブリース契約の場合はオーナーとサブリース業者、サブリース業者と入居者という二重の契約構造をとる点が特徴です。
そのため、空室が発生した場合でも、オーナーはサブリース業者から一定額の家賃を受け取ることができ、この仕組みは一般的に「家賃保証」と呼ばれています。
「家賃保証」という言葉から、契約時の家賃が将来にわたって変わらないというイメージを持つ方も多いでしょう。
しかし、サブリース契約における家賃は、契約期間中ずっと固定されるわけではありません。
契約書には、一定期間ごとに家賃を見直す条項が設けられているのが一般的です。
見直しの際には、周辺相場の変動や建物の経年劣化を踏まえ、家賃が減額されるケースもあります。
つまり「家賃保証」とは、空室の有無にかかわらず一定額が支払われる仕組みを指すものであり、家賃の金額そのものが永続的に保証されるという意味ではありません。
この違いを正しく理解しないまま契約すると、想定していた収支計画とずれが生じる可能性があります。
サブリース契約においては、契約書に「家賃保証」や「空室保証」といった表現が用いられることがあります。
しかし前述したように、家賃保証とは家賃が将来にわたって変わらないことを意味するものではありません。
借地借家法第32条では、契約当事者は建物の借賃が経済事情の変動や近隣の家賃相場と比較して不相当となった場合に、将来に向かって家賃の増減を請求できると定められています。
この規定は建物の賃貸借契約全般に適用される強行規定であり、サブリース契約においても例外ではありません。
つまり、契約書に家賃保証や自動増額といった特約が定められていたとしても、その特約によって借地借家法32条に基づく減額請求権を一方的に排除することはできないと考えられています。
この考え方は、最高裁判所の判例でも示されています。
最高裁判所第三小法廷は、平成15年10月21日の判決において、サブリース契約にも借地借家法32条が適用される旨の判断を示しました。
同判決では、契約書に家賃を保証する特約や自動増額特約が存在していたとしても、経済事情の変動などを理由とする賃料減額請求が認められる場合があるとされています。
この判断は、平成16年11月8日の最高裁判決においても踏襲されました。
これらの判例を踏まえると、「家賃保証」という言葉は、あくまで空室の有無にかかわらず一定額の支払いを受けられる仕組みを指すものであり、金額が将来にわたって変動しないことまでを保証するものではないといえるでしょう。
サブリース契約では、家賃の減額以外にも見落とされやすい条件があります。
多くのサブリース契約では、契約開始直後の一定期間に「免責期間」が設けられており、この期間中は家賃の支払いが行われない、または減額されるケースがあります。
また、サブリース業者側からは比較的短い予告期間で契約を解約できる一方、オーナー側から解約する場合には正当な事由が必要とされる点にも注意が必要です。
これは、借地借家法が賃借人であるサブリース業者を保護する構造になっているためです。
契約期間中に賃料改定のタイミングが到来した際、提示された金額に納得できない場合でも、オーナー側の意向だけで簡単に契約を解除できるとは限りません。
こうした条件は契約書の細部に記載されていることが多いため、契約前に十分確認しておくことが重要です。
サブリース業者とオーナーの間では、契約に関する知識や経験に大きな差があることも少なくありません。
こうした情報格差を背景に、契約内容を十分理解しないままサブリースを始めてしまい、トラブルに発展するケースが相次いだ経緯があります。
このような状況を踏まえ、国は令和2年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理業法）を施行しました。
同法では、サブリース業者に対して誇大広告等の禁止が定められており、たとえば「家賃は一切下がることはありません」といった、事実に反する表示は禁止されています。
あわせて不当な勧誘等の禁止も定められており、賃料が将来的に減額される可能性があることを、故意に伝えずに契約を勧めるといった行為も禁止されました。
賃貸住宅管理業法では、契約締結前にオーナーへ書面を交付して重要事項を説明することがサブリース業者に義務付けられています。
サブリース業者は説明の段階で、家賃の見直しが行われる可能性があることや、契約解除の条件など、サブリース方式での賃貸経営に伴うリスクやデメリットについても、あらかじめ伝えなければなりません。
なお法律上の必須要件ではないものの、国土交通省は、賃貸不動産経営管理士など専門的な知識を持つ者が説明を行うことが望ましいとしています。
国土交通省は、契約内容を分かりやすく整理するための「特定賃貸借標準契約書」という様式を公表しています。
この標準契約書は法的な強制力を持つものではありませんが、契約条件を比較・確認する際の参考として活用することが可能です。
契約を検討する際は、この標準契約書と提示された契約書の項目を比べて、どのような違いがあるのかを確認することも有効なリスク対策といえるでしょう。
以上のように、賃貸住宅管理業法は、サブリース業者とオーナーの情報格差を背景としたトラブルを防ぐために整備された制度です。
制度の存在を理解しておくことで、契約内容に疑問を感じた際、どのような点を確認すればよいのかという判断がしやすくなるでしょう。
サブリースの活用が適しているのは、主に次のようなケースです。
いずれのケースにおいても、業務の多くをサブリース業者に委ねられる点や、収入の見通しを立てやすくなる点がメリットとして働きます。
一方で、次のようなケースでは慎重な判断が必要です。
これらのケースでは、契約後の見直しによる大幅な減額や、想定していた収支計画との乖離、サブリース手数料による収益の圧迫といった問題が起こりやすくなります。
契約を検討する段階では、次の3点を確認しておくことが欠かせません。
これらは契約後にトラブルへ発展しやすい箇所でもあるため、不明な点があれば契約前にサブリース業者へ直接確認することが望ましいといえます。
いいえ、そうとは限りません。
契約書に家賃保証や自動増額特約が定められていたとしても、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を完全に排除することはできないと考えられています。
過去の最高裁判決においても、経済事情の変動などを理由とした減額請求が認められています。
管理委託は、オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結び、入居者募集や清掃などの管理業務のみを管理会社に委託する方式です。
これに対しサブリースは、オーナーとサブリース業者、サブリース業者と入居者という二重の契約構造をとり、空室時にもオーナーへ一定額が支払われる点が異なります。
管理委託では空室の影響をオーナーが直接受けますが、サブリースでは空室リスクの一部をサブリース業者が引き受ける形になるのが特徴です。
サブリース業者が倒産すると、オーナーへの家賃支払いが滞る可能性があります。
この場合、オーナーとサブリース業者との契約は終了し、入居者との転貸借契約の扱いについても個別に整理が必要となる場合があります。
契約前に、サブリース業者の実績や事業規模を確認しておくことが、こうしたリスクへの備えのひとつになるでしょう。
契約内容によりますが、サブリース契約から管理委託方式への切り替え自体は可能な場合があります。
ただし、サブリース契約は借地借家法の適用を受けるため、オーナー側の都合のみで契約を解除できるとは限りません。
契約書に定められた解約条件や、正当事由の要否について、事前に確認しておく必要があります。
サブリースは万能な選択肢ではなく、物件の特性やオーナー自身の状況に応じて、適否を見極めることが重要です。
契約を検討する際は、メリットだけでなくリスクや契約条件についても十分に理解したうえで判断することをおすすめします。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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