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国土交通省が公表している「令和5年度マンション総合調査結果」では、居住者間のマナーをめぐるトラブルの最たる原因として生活音が挙げられています。
次いで「駐輪・駐車」に関するトラブルも多く報告されており、背景には共用部分の使い方をめぐる認識のずれがあると考えられるでしょう。
またゴミ出しに関しても、分別ルールや収集日を守らないといったマナー違反の積み重ねにより、集積所の衛生環境が悪化したり、トラブルに発展したりするケースが見られます。
こうしたトラブルの多くは、「知らなかった」「そこまで厳格なルールだと思わなかった」という入居者側の認識のずれが発端にあり、入居後に注意喚起をするだけでは根本的な解決に至らないケースも少なくありません。
だからこそ、入居前の段階でルールを明確にし、契約や説明を通じて周知しておくことが重要になります。
なお、この調査は分譲マンションの区分所有者を対象としたものであり、一棟アパートに限定した公的な統計は確認できていません。
そのためここで紹介する数値は、あくまで居住者間トラブルの一般的な傾向を示す参考データとしてご覧ください。
参考：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」
近隣トラブルを未然に防ぐためには、まず契約の段階でどこまでルールを明文化できるかが重要です。
国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」には、共用部分への私物放置や、近隣に迷惑をかける行為を禁止する条項が示されています。
具体的には、同契約書の第8条（禁止又は制限される行為）において、他の入居者や近隣住民の生活に迷惑を及ぼす行為を制限できる旨が定められています。
自物件の契約書にも、こうした条項を踏まえたルールをあらかじめ盛り込んでおくことで、トラブル発生時に貸主として対応する根拠を持ちやすくなるでしょう。
なお、標準契約書はあくまでひな形であり、使用が法令で義務づけられているものではありません。
そのため、実際の契約書への反映にあたっては、管理会社や専門家に相談しながら進めることが望ましいといえるでしょう。
契約書に条項を盛り込んでいても、入居者がその内容を正しく理解していなければ、トラブルの防止にはつながりません。
そこで有効なのが、重要事項説明や入居時のオリエンテーションといった場を活用し、共用部分の利用ルールを口頭でも案内しておく方法です。
書面だけでは見落とされがちな内容も、口頭説明を加えることで、入居後の認識違いを防ぎやすくなります。
たとえば、ゴミ出しのルールや生活音への配慮事項について、簡単な案内資料を用意しておくのもひとつの方法です。
契約書と口頭説明の両面から周知を行うことが、入居後のトラブルを減らす第一歩になるといえるでしょう。
参考：国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）」
生活音に関するトラブルは、入居者間トラブルの中でも特に発生しやすい項目のひとつです。
ここでは、設計・設備の面と、入居者ルールの面の両方から、具体的な対策を見ていきましょう。
生活音によるトラブルを防ぐうえでまず有効なのが、建物そのものの防音性能を高めておくことです。
床の遮音性能を高めた仕様や、界壁の厚みを確保した設計にすることで、入居後の生活音トラブルを軽減する効果が期待できます。
木造アパートであっても、断熱・遮音に配慮した工法を採用することで、こうした不安を軽減する設計は十分に可能といえるでしょう。
また新築のタイミングであれば、こうした仕様を企画段階から盛り込みやすいという利点もあります。
特にファミリー向け物件では、子どもの足音や話し声への配慮が入居前から求められる傾向にあるため、遮音性能に関する情報を募集時にも明示しておくと安心材料になるでしょう。
建物の設計面での対策に加えて、入居者同士が配慮し合うためのルールづくりも欠かせません。
東京都環境局では、多くの人が共に居住するマンションなどにおいて、一人一人の心がけだけでは解決しない場合があるとしたうえで、共同生活のルールをつくることが有効な対策のひとつとしています。
具体的には、洗濯機・掃除機等を使用する時間帯への配慮や、夜間・早朝における生活音への注意喚起などが挙げられるでしょう。
また環境省は、生活騒音に関する啓発活動として、近隣騒音防止のためのパンフレット作成および周知を行っています。
こうした公的機関の資料を参考にしながら、入居のしおりや掲示物といった形で、生活音に関する具体的な配慮事項を案内しておくとよいでしょう。
なお生活音自体を完全になくすことはできないため、音を出さないことではなく、互いに配慮し合う意識を持ってもらうことがルール設定の目的といえます。
ゴミ出しに関するトラブルは、ファミリー向け物件において特に注意しておきたいポイントのひとつです。
ここでは、集積所の設計・管理体制と、分別・排出ルールの周知方法について整理します。
「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」（廃棄物処理法）では、一般廃棄物の処理は市町村の責任において行うことが定められています。
一方で同法第6条の2第4項では、土地または建物の占有者に対し、一般廃棄物処理計画に従って適正に廃棄物を分別・保管したうえで、市町村が行う収集・運搬に協力する義務が課されています。
そのため、ゴミの排出ルールについては、入居者だけでなく物件を管理するオーナー側にとっても意識しておくべき事項といえるでしょう。
集積所の設計にあたっては、収集日や分別方法をわかりやすく掲示できるスペースを確保しておくと、入居後の周知をスムーズに行えます。
また国土交通省が公表している「賃貸住宅標準管理委託契約書」には、ゴミ集積所における管理作業の内容や実施頻度を記載する欄が設けられています。
清掃頻度や管理範囲をあらかじめ管理会社との契約に明記しておくことで、集積所の衛生環境を維持しやすくなるでしょう。
集積所を整備しても、入居者に分別や収集日のルールが正しく伝わっていなければ、トラブルの防止にはつながりません。
自治体によっては、家庭ごみの分け方や出し方に関する資料をホームページ等で公開しているので、こうした情報を参考にしながら入居者向けの案内資料を作成する方法が効果的です。
多言語対応の案内資料が必要かどうかは、物件の入居者層に応じて個別に判断することが望ましいでしょう。
また収集に間に合わなかったゴミがそのまま集積所に放置されると、悪臭や害虫の発生につながる可能性があるため、掲示物やお知らせによる定期的な注意喚起も必要です。
分別ルールを守らない入居者が続く場合には、管理会社を通じて個別に案内するなど、段階的に対応する体制を整えておくとよいでしょう。
参考：e−Gov法令検索「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」
続いて、駐輪スペースや通路といった共用部分に関するルール設計について見ていきましょう。
前述の国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」でも触れたとおり、居住者間トラブルの原因として、生活音に次いで多いのが駐輪・駐車に関するものです。
特にファミリー世帯の場合、自転車やベビーカーといった共用部分に置く物品の数が、単身世帯よりも多くなりやすい傾向にあります。
そのため、物件の設計段階からファミリー世帯の利用実態に合わせた駐輪スペースの台数・配置を意識することが重要になります。
あわせて、契約時に共用部分の利用ルールを明示しておくことも、トラブル防止につながる対策のひとつです。
国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」には、共用部分への私物放置など、近隣に迷惑をかける行為を禁止する条項が示されています。
この条項を踏まえ、自転車の置き方や通路への私物放置に関するルールを契約書・入居案内等に盛り込んでおくとよいでしょう。
また、来客時における駐輪スペースの利用可否についても事前にルールを定めておくことで、入居者同士の認識のずれを防ぎやすくなります。
共用部分のルールは、一度整えておけば入居者が入れ替わっても引き継がれやすいため、開設当初の段階でどこまで具体的に取り決めておけるかが、長期的なトラブル防止の鍵になるといえるでしょう。
参考：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」／国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）」
きちんとルールを整えていても、実際にトラブルが発生した際にどう対応するかが決まっていなければ、対応が後手に回ってしまいます。
ここでは、管理会社との連携体制をどう構築しておくべきか、具体的に見ていきましょう。
近隣トラブルが発生した際、入居者同士が直接やり取りをすることはできるだけ避けた方が良いといえます。
感情的な対立に発展しやすく、当事者だけでは冷静な解決が難しくなるケースも少なくありません。
円滑な解決を図るためには、管理会社を窓口とした対応フローをあらかじめ整えておくことが重要です。
具体的には、苦情を受け付けた際の記録方法や、当事者への連絡手順、改善が見られない場合の掲示・注意喚起の実施基準などを、契約前の段階で管理会社とすり合わせておくことが望ましいでしょう。
初期対応が早いほど、問題がこじれる前に収束しやすくなるという点も押さえておきたいポイントです。
苦情対応のフローを決めていても、それが管理委託契約に明記されていなければ、実際の運用時に責任の所在があいまいになるおそれがあります。
国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」では、管理業務とあわせて入居者からの苦情や問い合わせ対応を行う場合、その内容を契約書へ具体的に記載し、説明することとされています。
契約書にこうした内容を明記しておけば、トラブル発生時に管理会社がどこまで対応してくれるのかを、あらかじめ双方で確認しやすくなるでしょう。
またゴミ集積所の清掃頻度や共用部分の点検範囲についても、前述のとおり実施頻度を含めて契約書に定めておくことで、トラブルの未然防止と発生時の対応の両面をカバーしやすくなります。
入居者募集を始める前の段階で、こうした一連の体制を管理会社とすり合わせておくことが、安定した運営につながる第一歩といえるでしょう。
参考：国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」/国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」
理想としては、物件の設計・企画段階から取り組むことが望ましいといえます。
防音性能や駐輪スペースの確保といった設備面の対策を企画段階から盛り込むことで実現しやすくなります。
また契約書の条項整備や管理委託契約の内容確認についても、入居者募集を始める前の段階で済ませておくと、後から見直すといった手間を減らせるためおすすめです。
契約更新のタイミングや、管理会社との契約更新時期にあわせて、ルールを見直すことは可能です。
たとえば入居者向けの案内資料を新たに作成したり、管理委託契約における業務範囲を再確認したりすることは、既存物件でも取り組みやすい対策といえます。
前述のとおり、入居者同士が直接やり取りをすることは避け、まずは管理会社に状況を報告することが基本の流れになります。
トラブルの内容や発生した時間帯を記録したうえで、管理会社を窓口として当事者への連絡や注意喚起を進めていく形が望ましいでしょう。
近隣トラブルは、発生してから慌てて対応するのではなく、契約・設計・管理体制の3つの面から事前に備えておき、発生自体を抑えることが大切です。
一棟アパートの経営を安定させるためにも、今回ご紹介したポイントを参考に、ルール設計を見直してみてはいかがでしょうか。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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