建築会社倒産から1か月で立て直し、次のRCへ。土地から新築を貫くサラリーマン投資家・ククンさんのリアル

人物紹介

ククンさん｜X：ククン＠東京新築不動産投資

• 東京都在住のサラリーマン不動産投資家。勤務先は外資系企業。
• 50代から不動産投資を学び始め、2020年から本格的に土地から新築へ参入。
• 現在は5棟を保有。東京西側を中心に木造・RCの新築投資を手がける。
• 4棟目のRC建築中に建築会社の倒産を経験。1か月で立て直し、竣工・清算まで導いた。
• その実体験をもとに、2025年12月に著書『建築会社倒産から立て直し、竣工・清算までのリアル対応マニュアル』を刊行。
• リーシング、新築の間取りや設備・収納の工夫や、民泊運営にも知見を持ち、投資家向け土地から新築の勉強会も開催している。

50代から始めた不動産投資。なぜ「土地から新築」だったのか

TSON君：
ククンさん、本日はよろしくお願いします。まず、現在のご活動内容と、不動産投資を始めたきっかけから教えてください。

ククンさん：
私は外資系企業でサラリーマンをしながら、不動産投資をやっています。
土地から新築の物件を作るスタイルで、本格的に始めてからは6年ほど、現在5棟建てています。

TSON君：
たった6年で、新築を5棟も！ぜひやり方を教えてください。最初はどんなきっかけだったんですか？

ククンさん：
不動産投資を始めたのは、50代に入ってからです。
きっかけになったのは、ファイナンシャルアカデミーのセミナーです。
そこで初めて「サラリーマンでも一棟ものの不動産投資ができる」ということを知ったんです。

息子が大学を卒業して、金銭的にも時間的にも少し余裕が出てきた時期でした。
自分の中でも「この先、何か老後に備えて資産形成を考えなきゃいけないな」という気持ちが出てきて。そこから少しずつ勉強を始めました。

TSON君：
そうだったんですね。不動産投資を始めるにあたって、ご家族の反応はいかがでしたか？

ククンさん：
ものすごく積極的に賛成、という感じではなかったと思います。
ただ、不動産投資って融資を使う以上、家族の理解がゼロでは進めにくいんですよね。実際、連帯保証人としてサインをしてもらわなければいけない場面もあります。
ですので、土地を一緒に見てもらったり、ラフな事業計画を説明したり、そういう形で少しずつ共有していきました。それで、連帯保証人にもなってもらえたので、一定の理解は得られていたと思います。

TSON君：
一緒に物件をみたり、投資を説明して理解いただいたり、ご家族と一緒に歩まれているのは素敵です。
数ある不動産投資の中で、中古ではなく土地から新築を進められたのはなぜだったのでしょうか。

ククンさん：
最初は中古も選択肢として考えていました。ただ、いろんな方に相談する中で、「中古は出口まで考えられないと危ない」ということを痛感したんですね。
相続コンサルティングをされている方に相続も含め資産全体の相談をしたことがあって、その時に「中古を買った後、その出口はどうするんですか」と聞かれたんですね。
私はその質問に、ちゃんと答えられなかった。

その瞬間に、「融資がつくから買う」だけではダメなんだなと分かりました。
出口を設計できていない状態で入るのは、危ないなと。不動産を買ったつもりが、出口のない「負動産」になる可能性もあるわけです。
だったら、新築の方がまだ戦いやすい。融資も比較的つきやすいですし、自分で商品を作れるので、投資としても事業としても面白いと思いました。

それに、私が新築からやる理由は、単に融資の問題だけではありません。
間取りや、使いやすい部屋を考える作業そのものがすごく楽しいんです。
窓の位置や、キッチンの位置、収納まで、住む人の立場で細かく考える。その結果が家賃に反映されるのも面白い。そういう意味でも、新築は自分に合っていたんだと思います。

1棟目と2棟目で学んだ、新築経営とリーシングの基本

TSON君：
本格参入は2020年からとのことでしたが、その前にも新築アパートの経験があったそうですね。

ククンさん：
はい。14年くらい前に、家族が相続したアパートが震災でひびが入ってしまって、それを立ち退きをしてもらって建て替えることになったんです。大手ハウスメーカーさんと一緒に進めたんですが、そのときに初めて「新築アパートをつくる」という経験をしました。

その物件では、1LDKにロフトを付けたんですよ。このロフトは私のアイデアでした。結果的にこれがすごく効いて、家賃がしっかり取れたうえに、稼働も安定しました。
そこで、間取りひとつ、ちょっとした企画ひとつで、賃貸経営って全然違ってくるんだなと学んだんです。

この時点では、まだ自分でバリバリ新築投資をするとは思っていませんでしたが、「間取りによって需要が変わる」「家賃は企画で変わる」という感覚は、この1棟目でかなり強く持ちました。

TSON君：
その後、2020年から本格的に始めた2棟目では、また別の学びがあったそうですね？

ククンさん：
そうですね。2棟目は法人で購入した、都内西側の建売アパートでした。
実はここで初回からかなり大きな失敗をしています。管理をある大手にお願いしたんですが、繁忙期にもかかわらず、8室中3室しか埋められなかったんです。

TSON君：
えええ！いきなりの大ピンチ！

ククンさん：
さすがにまずいと思って、竣工直前で空室コンサルの方にお願いして、自分でどんどん対策を打っていくことにしました。「リーシングは管理会社任せにしてはいけない」ということを痛感しました。
1か月自分で埋めて、当初の予想利回りを、0.8%あげることができました。サラリーマンをしながらだったのでなかなか大変だったのですが、この経験は本当に大きかったですね

TSON君：
どんな素敵な建物があっても、入居者がいないと宝の持ち腐れですもんね。

ククンさん：
皆さん見逃しがちですが、リーシングは本当に重要です。
実はこの物件を買う前に、浦田健さんの日本不動産コミュニティ「不動産実務検定」で、賃貸管理や売買について体系的に勉強していたんです。賃貸管理の部分では、リーシングのこともかなり詳しく学びました。どんな部屋を、どういう人に、どういう賃料で、どうやって埋めるのか。そこを知らないと、買っても苦しくなる。

なので私は、これから不動産投資を始める方にも、「まず賃貸管理を勉強してから買った方がいい」と思っています。派手ではないですが、かなり大事な土台です。

土地から新築へ本格参入。3棟目、そして4棟目RCへ

TSON君：
2棟目を経て、「やっぱり自分で土地からやりたい」という思いが強くなったのでしょうか。あわせて、土地や物件は普段どう探しているのかも教えてください。

ククンさん：
そうですね。自分で何も変えられない建売よりも、自分で土地から企画した方がいいなと感じるようになりました。最初は自分で土地を探していたんですが、旗竿ばかりで利回りに合う土地がなかなか見つからなくて。3棟目はコンサルに依頼して土地を探してもらいました。

そこで、土地の見方や建築会社とのやり取り、施工中に何を見なければいけないかを学びました。
土地の探し方としては、仲介業者さんからご紹介いただくこともあるのですが、自分でもポータルサイトを活用したり。

TSON君：
土地を探すのはなかなか大変ですよね。

ククンさん：
はい。最近は指定した条件でフィルタリングしてその情報をメールで送ってくれるサービスなどもあります。そういったものを使ってうまく時短しながら、サラリーマンと両立しています。

TSON君：
なるほど！

ククンさん：
そうやって、自分で土地を見つけて進めたのが4棟目です。この土地は、駅から近い商業地域で、立地としてはとても良かったんですが、一つ問題があって。

TSON君：
なんでしょう？

ククンさん：
木造では利回りが合わなかったんです。だから、ここでは急きょRCで建てるしかないと判断しました。
私はそれまで木造しか経験していなかったので、RCは初挑戦でした。投資家仲間からいろいろ建築会社を紹介してもらって、その中の1社に依頼したんですが、それが後に倒産することになります。

竣工17日前の倒産。建築会社が消えた日、何が起きたのか

TSON君：
ここからが、今回の大きなテーマですね。建築会社の倒産は、どんな形で知ったのでしょうか。

ククンさん：
最初に知ったのは、投資家仲間からのLINEです。「〇〇（社名）が倒産したらしい」と連絡が来ました。でも、こういう時って建築会社から正式に連絡が来るわけじゃないんですよ。SNSや、仲間からの噂ベースでしか分からない。

しかも、先週の金曜日までは普通にやり取りしていたんです。特に遅れもなく、現場も進んでいた。だから、まったく疑っていませんでした。危ない兆候があったかと言われると、私の場合は、本当にほぼなかったです。だから、最初に聞いた時は本当に信じられなかったですね。

すぐに担当の方や会社に電話したんですが、誰にもつながらない。そこで「あ、これは本当にダメなんだ」と。気持ちとしては、まさに真っ青でした。

TSON君：
建物はどのぐらい出来上がっていたんですか？

ククンさん：
上棟はもう終わっていて、竣工まであと17日、翌日には完了検査、という日でした。

TSON君：
ほぼ出来上がっていたのに、最後の最後で！でも、そこまで出来上がっているなら、後は残金を払って受け取るだけ、という状態だったのでは？

ククンさん：
そう思うじゃないですか？でも、引渡しまでは、建物の所有権は施主じゃなく建築会社にあるんです。

TSON君：
でも、建築会社は倒産したんですよね？じゃあ、もうククンさんのものなんじゃないんですか？

ククンさん：
建物が完成する2-3週間前というのは、内装とか設備とかの仕上げ工事が集中して、お願いする業者さんが一気に増える時期なんですね。倒産したので、それらの会社さんへの支払いはされてないんです。
これから作業する会社さんも、倒産したとわかったら作業はしてくれません。現場は完全にストップ。とにかく完成させないといけない。

TSON君：
えええ、困っちゃいますね。

ククンさん：
どうしたらいいのかわからず、途方に暮れました。でも、とにかくなんとかしなきゃならない。いろんな人に教えてもらいました。
詳しいことは、本やnoteに書いているので、ぜひご覧いただきたいのですが、とにかく、毎日毎日いろんな問題が起きるんです。
そのたびに自分で調べて、分かる人を探して、解決していく。もちろん、本業もある。毎日必死でした。頭が興奮しすぎて、この1ヶ月は夜もほとんど眠れませんでした。

1か月で立て直せた理由。手元資金・専門家・投資家仲間

TSON君：
その状況から、どうやって立て直したのでしょうか？

ククンさん：
一番大きいのは、まず手元資金です。結局、いくら準備や知識があっても、お金が出せなければ何も動かせません。投資家仲間ともよく言うんですが、突き詰めると「お金さえ出せれば何とかなる」部分は大きいです。
また、銀行からは破産管財人との清算が終わらないと融資実行はできない、と言われました。

理由は「所有権がグレーな状態では銀行が抵当権を設定できないから」です。管財人との清算なんていつ終わるかわからないじゃないですか。
待っているわけにいかないので、工事再開に必要なお金は一度全部こちらで立て替えました。精神的にかなりきつかったですが、資金を出せたのは大きかったです。

そして、相談できるプロがいること。私のケースでは、大きく3人いました。
1人目は、ボリュームを入れてくれた一級建築士のわんさん（X：@SyqkvoIWnrTVNeK）です。
完了検査が終わっていなかったので、必要な書類や審査機関への相談、監理者変更や後任の建築会社の手続きなどについて、一つ一つ教えてもらいました。

2人目は弁護士の先生。倒産翌日にさっそく契約して、請負契約の解除、破産管財人との交渉、必要書類の整備などをお願いしました。
3人目が、後継として入ってくれた建築会社です。これも投資家仲間の紹介でした。

ここで非常に大きなポイントだったのが、後継の建築会社が瑕疵担保保険を付けてくれたことなんです。これには本当に救われました。単に工事を引き継いでくれた、というだけではなくて、将来的に売却する時や、資産として持ち続ける時にも、この保険があるかないかで価値が全然違ってきます。
途中から引き継ぐ工事って、建築会社側にとってもアフターサービスの面でリスクが大きいので、建築会社によっては、瑕疵担保保険まで付けてくれないケースもあります。そこを引き受けてくれたのは、本当にありがたかったですね。

私の場合は、ほぼ竣工まで17日というところでした。倒産した建築会社に対して、物件の残金を払うべき債務者という立場だったんですね。破産管財人としても「早く完成させて、支払いの手続きを進めてください」という状態だったのだと思います。そういう意味で、不幸中の幸いだった部分はあります。

逆に債権者（すでにお金を支払っていて、返金を受ける立場）の方は、なかなか難しかったと思います。正直、倒産した場合に「お金が戻ってくる」とはあまり期待しない方がいいと思います。基本的には下請けへの支払いが優先されるので、施主側に回ってくるのは本当にスズメの涙程度、ということが多いんです。

TSON君：
じゃあ、建築費用は予算を大幅にオーバーしたのでは？

ククンさん：
今回、工事を完成させるために、倒産した建築会社が使っていた下請けへ直接発注することができました。そのおかげで、元の建築会社経由より若干コストが圧縮された部分もありました。
もちろん弁護士費用など、本来必要でなかった費用もかかっているのですが、全体として見ると、そこまで大きなマイナスではなかったです。

TSON君：
やっぱり最後は人のつながりがものを言うんですね。

ククンさん：
本当にそうなんです。本にも書いているんですが、オンラインが主流の昨今ですが、最終的に助けてくれるのはリアルなネットワークなんですよね。ここは、私がとても大切にしている部分です。
建築会社が倒産した時って、毎日新しい問題が起こるんですよ。そのたびに、誰に聞けばいいかを考えて、つないでもらって、何とか前に進む。その連続です。

あとは、被害を小さくするために、最初からできる備えもあります。例えば、下請けリストを最初に出してもらう、支払いを出来高払いにする、必要に応じて倒産リスクに備える保証制度を使う、そして何より、安すぎる建築会社に発注しないこと。利回りを上げたい気持ちは分かりますが、価格だけで選ぶと、最後に自分が一番苦しむことになります。

建築会社が倒産する背景には、例えば戦争の影響による資材高騰、人手不足、人件費の上昇など、外部環境が重なることもあります。だからこそ、価格が安すぎる会社というのは、どこかに無理がある可能性も考えた方がいい。適切な利益をきちんと取っている会社の方が、結果的には信頼できると感じます。

それと、倒産といっても建築のフェーズによって大変さは全然違います。
私のように竣工までわずかなら、まだ引き継ぎやすい面もありますが、もっと初期段階だったら全く違います。また木造とRCでは差が大きい。木造なら下請け業者さんも、建築会社の数も多いので、引き受け先を探しやすい。でもRC施工になると、頼める会社はかなり絞られてきます。この差は本当に大きいですね。

また、「倒産防止保証制度」がありますので、被害を最小限に抑えるためにこういうものを活用するのもいいのかな、と思います。

リーシングは“サイエンス”。間取り・設備・収納で家賃は変わる

TSON君：
ククンさんの発信を見ていると、倒産対応だけでなく、リーシングや部屋づくりへのこだわりも感じます。競合物件との差別化などで工夫されていることについても、ぜひ教えてください。

ククンさん：
私は、家賃ってかなりサイエンスだと思っています。感覚だけじゃなくて、間取り、設備、収納、窓の位置、キッチンの位置、見せ方、グレードその全部が家賃や成約率に跳ね上がるんです。そして、それは再現性が高い。私の1番のポイントは地場の仲介業者からの情報収集です。

私は、物件ができる前に自分で仲介会社を回ります。図面を持って、「今どんな人がこのエリアで探しているのか」「どういう間取りが受けるのか」「どういう見せ方なら紹介しやすいか」を聞いて回るんです。単なる営業というより、現場の声を集める作業ですね。

TSON君：
そこまでやる大家さんは少ないかもしれませんね。

ククンさん：
でも、そこがすごく大事なんです。例えば、壁掛けテレビやプロジェクターや折りたたみ式デスク。
こういうのって、ターゲットにあっていれば、ちゃんと家賃に返ってくるんですよ。
実際、若い方って地上波はあまり見なくても、YouTubeやNetflixは大画面で見たいので、差別化として分かりやすいんです。プロジェクターは10万円程度、壁掛けテレビは中国製ですが43型で6〜7万円くらい、それに取り付け費がかかる形でした。

あと、ものすごく重視しているのが収納です。私は昔、16㎡くらいのワンルームに住んだことがありますが、収納が全くない部屋でとても苦労したんです。
だから、自分の物件では、とにかく棚を多く付けています。住んだ時に「ここに棚が欲しい」と思う場所には、先回りして全部付ける。他の物件と比べると、かなり収納は多いと思います。

そういう住みやすさって、結局、家賃に反映されるんですよね。しかも、こだわった物件は退去率も違いますし、内見時の成約率も違います。
私は入退去される方に2回アンケートを取るんですが、「毎日帰りたい部屋でした」と書いていただいた時は、本当に大家冥利に尽きるなと思いました。だから私は、自分が投資家であると同時に、大家でありたいんです。
お金だけではなく、「住んでよかった」と思われる部屋を作ることが、結果として利回りの出る良い投資にもつながると思っています。

民泊を始めた理由。賃貸経営と宿泊事業の共通点

TSON君：
最近は旅館業、いわゆる民泊も始められたんですよね？これはどんな狙いだったのでしょうか。

ククンさん：
理由は2つあります。1つは、RCの物件を建築中だったから。物件を作っている間って2年くらい、次の大きな投資がしづらい時期があるんです。木造なら、引き渡しまで比較的短期間で終わりますが、RCは新しい融資も引きにくいし、大きな案件を同時並行では進めづらい。だったら、その間に別のことをやってみようと。

もう1つは、将来的に新築のアパートメントホテルのようなものをやってみたいと思っていたからです。そのためには、民泊や旅館業がどういうものか、自分でやってみないと分からない。だから、まずは2部屋だけ始めてみました。場所は都内西側で、自宅からすぐ動ける範囲です。ここでもやっぱり、距離は重視しています。

TSON君：
実際にやってみて、賃貸と民泊では、やはりかなり違いますか？

ククンさん：
違う部分もありますし、似ている部分もあります。大きく違うのは、やっぱり民泊の方が日々がより事業っぽいことですね。賃貸よりも回転が速いですし、都内ということもあってゲストは海外の方が95％近くです。そして予約されるには、ゲストの方のAirbnbのレビューがすごく重要です。ゲストのコメントがダイレクトに聞けるという点は、面白くもあり怖くもあります。

逆に、「どういう部屋を作って、どういう人に来てもらうか」「レビューやアンケートを見て改善するか」という意味では、賃貸とかなり似ています。
これまでのアパートで入居時・退去時に取っていたアンケートが、この民泊事業にも活きていると感じます。リフォームの知識も役立っていますし、賃貸の延長線上にある別事業という感じですね。

これからの土地から新築投資と、ククンさんが伝えたいこと

TSON君：
最後に、これからの土地から新築投資の見通しと、これから同じように不動産投資を始める人へのメッセージをお願いします。

ククンさん：
この6年で、土地から新築への参入はかなり難しくなったと思います。土地が高い、建築費が高い、中でも特にRCはかなり厳しい。資金力という面でも参入できる人は、確実に減っていると思います。
その一方で、RCから木造に流れている人は増えているので、木造は木造でかなり競争が激化しています。短期で何回も回せる、土地もRCより見つけやすい、ということで、木造へ寄る人は多いですね。

ただ、私は「もうチャンスがない」とは思っていません。普通の人が買わない土地、たとえば不整形地とか、車が入りにくいとか、そういう土地でも、企画力と建築会社・設計士とのネットワークがあれば、まだ成立するものはあります。
これからはより“プロ化”していくとは思いますが、だからといって完全に投資家が挑戦できなくなるわけではない。

私自身は、やっぱり立地を重視しています。東京の西側に住んでいるので、家賃相場も、周辺の空気感も、肌感で分かる。そこは外さないようにしたいですね。

あとは、いいなと思ってもいきなり買わないこと。まずはちゃんと勉強することが大事です。そして、先をいくリアルな投資家仲間を作ることです。
今回の倒産の時も、本当に助けてくれたのはリアルな人たちでした。オンラインのつながりも大事ですけど、最後はリアルで会って、信頼関係を作った人が強いです。10人の顔見知りより、1人でも本気で相談できる人がいる方が重要だと思います。そこは、これから始める方に一番伝えたいことですね。

TSON君：
ククンさんとしては今後どんなことをやっていきたいと思っていますか？

ククンさん：
失敗の話って、なかなか表に出しづらいものですよね。特に倒産の話は。とにかく早く動かなければならないのに、建築・法律などの知識も必要で、知ってるのと知らないとでは全然、違います。
だから、今後はこれから新築をやっていこうと思っている方のために、助けになるような情報を出していければと思っています。今年から、ゲスト講師による「土地から新築の勉強会」もはじめました。

TSON君：
建築会社倒産という非常事態の話でありながら、最後は「準備」と「人のつながり」の重要性に戻ってくるのが、とても印象的でした。本日はありがとうございました。