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近年では、連帯保証人なしでも入居できる賃貸物件が主流となっています。連帯保証人をお願いできる人の減少により、家賃保証会社への加入が条件になっている賃貸物件が多いためです。
この記事では、保証会社の仕組みやメリット・デメリット、選び方のポイントについて詳しく解説します。
この記事でわかること
ここでは、家賃保証会社の特徴について解説します。
家賃保証会社の役割は、入居者に代わって大家さんに家賃を立て替えることです。入居者が万が一家賃を支払えなくなっても、大家さんが困らないように家賃の保証をしてくれます。つまり「連帯保証人」に近い役割を果たしていると言えるでしょう。
さらに大家さんが安心できるだけでなく、入居者にとっても賃貸物件を借りやすくなる特徴があります。入居者によっては、連帯保証人が見つからない人も多いのが現状です。しかし保証会社への加入が条件で入居できる物件が増加しているため、連帯保証人なしでも安心して入居できます。
往来、賃貸契約の際には連帯保証人をつけるのが必須でした。しかし「親族や親には頼みたくない」「頼む人がいない」など、連帯保証人を確保するのが難しい方が増加しています。そのため国としても家賃債務保証の活用を推奨しており、平成22年は約17%だった加入率も、令和3年には約80%に増加しています。
不動産会社によっては保証会社を利用しないケースもあるため、あらかじめ確認が必要です。
参考資料：国道交通省｜家賃債務保証の利用状況
家賃保証には主に2つの仕組みがあります。
ここでは、2つの仕組みについて詳しく解説します。
入居者が家賃を滞納した場合に、保証会社が大家さんに家賃を立て替えるケースです。家賃の建て替えを行うため、入居者に家賃の返済を請求します。
滞納が発生した時点で請求が必要になるため覚えておきましょう。会社によって立て替えできる期間が決まっているため、合わせて確認するのをおすすめします。
家賃滞納の有無にかかわらず、保証会社が大家さんに家賃を支払うケースです。毎月家賃の支払いがあるため、安定収入が見込めます。
さらに、滞納時の請求がないのもメリットです。しかし、入居者が保証会社に家賃を支払うため、家賃の支払がちゃんとされているかが直接確認できない点に注意しましょう。
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ここでは保証会社のメリットやデメリットを、大家さんと入居者にとっての2つのケースでご紹介します。
保証会社に加入すれば、入居者の滞納家賃を立て替えてくれます。家賃の滞納リスクが軽減すれば、家賃収入が安定するため「低リスク」の賃貸経営が可能です。
さらに、加入費用も基本的には入居者負担となるため、金銭的な負担がないのもメリットになります。
一方、デメリットは「滞納分全額を保証しないケースがある」という点になります。保証会社によって保証限度額は6〜48ヶ月と様々です。全額滞納分を保証してくれるわけではないため、事前に保証限度額を確認しておくことをおすすめします。
連帯保証人を見つけなくても、賃貸物件の契約ができる点がメリットです。往来は、連帯保証人が必須でしたが、近年では保証会社の入居審査を通過すれば賃貸契約ができるようになりました。親や親戚、友人に連帯保証をお願いするのが億劫な方も、安心して賃貸物件に入居できます。
しかし当然ながら、保証会社に保証料の加入金を支払う必要があります。
| 家賃の50％～80％を初回のみ支払うパターン | 例）家賃が10万円の場合5〜8万円。 |
| 定額を年払いするパターン | 例）年に1～2万円の定額 |
| 毎月家賃の数％を支払うパターン | 例）家賃に3,000円上乗せ |
基本的に、入居者負担となるため契約時か毎月の家賃と一緒に支払いが必要になります。また、家賃を滞納した場合、年率上限14.6％の遅延損害金がかかるため負担はかなり重くなります。一度滞納すると、翌月の支払いがまた厳しくなり、滞納グセがつくことも。そうなると、負担が雪だるま式に増えていってしまう、という事態にもなりかねません。
安定した賃貸経営のためには、信頼できる保証会社を選ぶことが重要です。ここでは、3つのポイントを解説します。
保証会社を選ぶ基準として、仕事の質を見極める必要があります。物件の管理を依頼している不動産会社によっては指定の保証会社があるため「どこの会社なのか」「なぜこの会社なのか」「入居審査を適当にしていないか」を見極めましょう。
入居者の審査を行う際には、個人情報の確認やクレジットカード・携帯電話の支払いに滞納がないかを確認します。しかし、本人に連絡をせずに免許証などの書類だけで審査を通してしまうと、本当に本人かどうか分からない人を入居させることになり危険です。
そのため、不動産会社に審査方法を確認してみるのも良いでしょう。
中には保証限度額が定められているため滞納分の家賃をすべて回収できないケースがあります。そのため、以下のようにできるだけ保証限度額が長い会社を選ぶようにしましょう。
| 保証会社名 | 保証期間 | 保証限度額 |
| 日本レンタル保証 | 入居日から退去日まで | 賃料の48ヶ月分 |
| 日本賃貸保証 | 原則2年（2年ごとの更新） | 賃料の24ヶ月分 |
| ジェイリース | 入居日から退去日まで | 賃料の24ヶ月分（事務所等は4ヶ月分） |
| ナップ | 入居日から退去日まで | 賃料の24ヶ月分（事務所等は6ヶ月分） |
不動産管理会社が保証会社を指定している場合は、変更が可能かどうか一度確認してみましょう。
保証会社の保証内容には以下のようなものがあります。
中には光熱費などの滞納分を保証する会社もあります。保証限度額などと合わせて選びましょう。
ここでは、保証会社を選ぶ際の2つの注意点を解説します。
家賃債務保証登録業者とは、家賃債務保証業を適正に行っていることを国が認める制度のことです。一定の条件を満たしていることが必要になるため、登録済みの業者は安心できると言えます。
さらに、入居者も安心して賃貸契約ができます。
保証会社は「登録済み」でなくても、保証業務が可能です。そのため、国から認められていない業者であれば入居者も躊躇するかもしれません。しかし登録済みの業者なら、入居者も安心して賃貸契約ができるためトラブルのリスクを軽減できます。そのため保証会社を選ぶ際には、登録業者かどうかを基準にしましょう。
重要なもう1つのポイントは、実績や経営状態がしっかりしている会社かどうかです。経営状態を確認しないまま選んでしまうと、賃貸契約中に倒産する恐れもあります。倒産してしまった場合「保証状態」となり、家賃滞納などの保証ができません。他の会社を探すか、連帯保証人を立ててもらう必要があります。
倒産の心配がない会社、つまり経営状態が安定している会社を選ぶのも、安定経営のために重要になるため覚えておきましょう。
保証会社の仕組みやメリット・デメリットを、大家さん自身が知っておくことで、トラブルが起きても対処しやすいでしょう。安心できる保証会社と一緒に、賃貸経営を安定させるのが理想です。
この記事を参考にして、後悔しない保証会社選びを行いましょう。
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リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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