すべてLINEで受け取れます
すべてLINEで受け取れます
| 所在地 | 東京都小平市学園西町 |
| アクセス | 西武多摩湖線 一橋学園駅 徒歩11分 JR武蔵野線 新小平駅 徒歩16分 西武国分寺線 鷹の台駅 徒歩17分 |
| 販売価格 | 6,900万円 |
| 想定年間収入 | 3,600,000円（300,000円／月） |
| 表面利回り | 5.21% |
| 建物構造 | 鉄骨造 |
| 築年月 | 1982年11月（築44年） |
| 現況 | 賃貸中（満室） |
| 地目 | 宅地 |
| 都市計画区域 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 土地権利 | 所有権 |
| 土地面積 | 100.49㎡（公簿） |
| 建物面積 | 159.20㎡ |
| 間取り | 1R・1DK |
| 階数 | 3階建て |
| 総戸数 | 8戸 |
| 駐車場 | 無 |
| 建ぺい率 | 80% |
| 容積率 | 200% |
| 取引態様 | 仲介 |
本物件は東京都小平市学園西町に位置する、鉄骨造3階建て・全8戸の1棟アパートです。
1982年11月竣工で築44年を迎えており、現況は満室稼働となっています。
最寄り駅は西武多摩湖線「一橋学園駅」で徒歩11分ですが、加えてJR武蔵野線「新小平駅」徒歩16分、西武国分寺線「鷹の台駅」徒歩17分と、3路線・3駅を徒歩圏に持つ点が立地上の特徴です。
単一路線に依存しない立地は、入居者の勤務先や生活スタイルの幅を広げる要素として評価できるでしょう。
一方で建物面積159.20㎡に対して総戸数は8戸であり、共用部を除いた1戸あたりの専有面積は15㎡前後と、完全に単身者向けに特化した構成です。
1980年代前半に供給された単身向け物件の典型といえる規模感であり、現在の単身者が求める居住水準と比べるとコンパクトな部類に入ります。
また想定年間収入360万円を8戸で割ると、1戸あたりの月額は37,500円という計算です。
この賃料水準がエリアの相場と比べてどうなのかという点については、後述の賃貸相場セクションで詳しく検証します。
小平市は東京都多摩地域の北部に位置し、人口は約19万7,000人（2025年時点）の都市です。
市内には一橋大学小平国際キャンパスや白梅学園大学、武蔵野美術大学などが立地しており、学生を含む単身世帯の需要が形成されているエリアといえます。
人口推移を見ると、2015年の186,958人から2025年には196,000人台へと10年間で緩やかな増加を続けてきました。
ただし直近の対前年比は2023年+0.8%、2024年▲0.01%と伸びが鈍化しており、増加基調は踊り場に入りつつある状況が読み取れます。
本物件の用途地域は近隣商業地域で、建ぺい率80%・容積率200%が指定されており、用途の自由度という観点では有利に働きやすい条件です。
土地の公示地価も2015年の218,071円/㎡から2025年には246,086円/㎡へと上昇を続けており、下支え要素として一定の安心感があるといえるでしょう。
本物件の強みとしてまず挙げられるのは、現に満室で稼働している点です。
想定家賃収入が机上の数字にとどまる新築・空室物件とは異なり、購入直後から月額30万円の賃料が立ち上がります。
またアクセス面では、西武多摩湖線・JR武蔵野線・西武国分寺線という3路線を徒歩圏に持つ立地が特徴です。
単一路線に依存しない環境は入居者の勤務先の幅を広げるため、周辺に複数の大学が立地している点と合わせて、単身向け賃貸需要の基盤そのものは一定程度確保されているエリアといえるでしょう。
一方で、最も慎重に向き合うべきリスクが築44年という経過年数です。
設備・配管・外壁のいずれもが更新時期を迎えており、突発的な修繕費が発生する確率は高い状態にあります。
給排水管の老朽化や屋上防水の劣化は、一度発生すると数百万円単位の支出につながるケースも珍しくありません。
こうした築古物件では、信頼できる地元の管理会社を確保できるかどうかが運営の成否を大きく左右します。
設備不具合への対応速度や修繕時の適正な業者手配などはいずれもキャッシュフローに直結する要素であり、物件所在地の事情に精通した管理会社に任せられるかどうかを購入前に確認しておきたいところです。
なお1戸あたり約15㎡という規模も、長期的には論点となります。
近年供給される単身向け物件は20〜25㎡台が中心であり、退去後の再募集において賃料設定の上限を押さえる要因になりえるでしょう。
本物件については、建物に関して事前に確認すべき事項が2点あり、ひとつは建築確認済証の日付です。
1982年11月竣工であれば新耐震基準（1981年6月1日適用開始）以降の確認である可能性が高いものの、旧耐震基準で設計されているケースも理論上は否定できません。
旧耐震物件は融資評価が下がりやすく、売却時の買い手も限定されます。
もうひとつは骨格材の肉厚です。
「鉄骨造」と表記される場合は一般に重量鉄骨（肉厚4mm超）を指し、3階建てという規模からも本物件は重量鉄骨と考えるのが自然でしょう。
ただし鉄骨造の法定耐用年数は肉厚によって3区分され、それが減価償却の期間を左右します。
節税効果を狙う場合は影響が大きい部分ですので、軽量鉄骨に該当しないかどうか、念のため確認しておくと安心です。
| 条件 | 詳細 |
| 所在地 | 西武多摩湖線 一橋学園駅 徒歩11分 |
| 専有面積 | 15㎡（1R） |
| 築年数 | 築44年 |
| 階数 | 3階／3階建て |
上記の条件でシミュレーションを行った結果、賃料相場は22,645円から38,483円の範囲となり、中央値は30,564円でした。
適正な賃料相場は約30,000円と算出されます。
| 賃料相場（範囲） | 22,645円～38,483円 |
| 賃料相場（中央値） | 30,564円 |
| 適正賃料相場 | 30,000円 |
今回の物件は1戸あたり月額37,500円（想定年間賃料360万円÷12か月÷8戸）で運用されており、エリアの適正水準である30,000円と比較すると約7,500円高い設定です。
相場レンジの上限（38,483円）に近い水準にあることがわかります。
築44年・1戸あたり15㎡という条件で相場上限に近い賃料が成立している背景としては、長期入居者が過去の賃料水準のまま契約を継続しているケースが考えられるでしょう。
賃貸借契約は入居中の賃料改定が難しく、居住が長く続いている住戸では募集時の相場と現行賃料に乖離が生じやすいためです。
つまり表面利回り5.21%は、いまの入居者が住み続けている限りにおいて成立する数字という見方ができます。
実際には退去が段階的に発生するため収入の低下も緩やかに進むと考えられますが、築年数が進むほど募集賃料の下押し圧力は強まる点も併せて見込んでおくべきでしょう。
TSONが提供する「勝率一番」は、物件の収益性・返済余裕率・損益分岐入居率・土地の資産性・エリアの人口動向・賃料トレンドなど、複数の指標を組み合わせて投資の勝率をスコア化するツールです。
単純な表面利回りだけでなく、ローン返済後のキャッシュフローや空室リスクへの強さまでを多面的に評価できる点が特徴といえます。
築44年という本物件において最大の変数となるのは、金融機関から何年の融資を引けるかという点です。
そこで今回は、金利2.0%を共通条件とし、融資期間35年と20年の2パターンでシミュレーションを実施しました。
なお、シミュレーション条件下での表面利回りは5.22%（満室時年間賃料360万円÷物件価格6,900万円）として算出されており、概要書に記載の5.21%とはわずかに差異があります。
また金利2.0%、入居率95%、骨格材の肉厚は4mm超を前提とした試算です。
返済期間35年でシミュレーションをかけた結果、投資勝率は70%という結果になりました。
| 指標 | 値 | 評価 |
| 表面利回り | 5.22% | 標準的 |
| DSCR（借入償還余裕率） | 1.2 | 安全圏だが余裕は薄い |
| BER（損益分岐入居率） | 84.7% | 危険水準 |
| DSR（返済比率） | 69.2% | やや高め |
| 初年度ATCF（税引後CF） | 1,444,996円 | — |
| 10年売却時IRR | 6.93% | — |
初年度の税引後キャッシュフローは約144万円を確保できており、数字の上では成立しているように見えます。
しかしBER（損益分岐入居率）が84.7%という点は見過ごせません。
これは入居率がこの水準を下回るとキャッシュフローが赤字に転じることを示しており、8戸中2戸が空室になった時点で赤字という構造です（2戸空室＝入居率75%）。
さらに注意したいのが、この144万円というキャッシュフローの中身です。
減価償却は6年で終了するため、それ以降は課税所得が増加し、キャッシュフローは大きく目減りします。
法定耐用年数を超過した建物に対して長期融資が付かず、返済期間が20年に短縮された場合のシミュレーションです。
| 指標 | 値 | パターンAとの差 |
| 表面利回り | 5.22% | ±0 |
| DSCR（借入償還余裕率） | 0.8 | ▲0.4（悪化） |
| BER（損益分岐入居率） | 113.6% | +28.9pt（悪化） |
| DSR（返済比率） | 99.6% | +30.4pt（悪化） |
| 初年度ATCF（税引後CF） | 397,498円 | ▲約105万円 |
| 10年売却時IRR | 4.38% | ▲2.55pt |
勝率は50%まで低下しました。
融資条件に連動するA〜Cの3軸がいずれも悪化しており、特に深刻なのが次の2点です。
DSCRが0.8とは、NOI（純営業収益）が年間返済額の8割しかカバーできていない状態を指します。
1.0未満は「返済を収入で賄えない危険水準」に分類される領域です。
またBERは113.6%と、計算上100%を超えています。
つまり満室であっても収支が均衡しないということであり、融資期間が15年短くなるだけで事業として成立するかどうかが逆転する点が本物件の最大の特徴といえるでしょう。
「勝率一番」では、投資の安定性を以下の6つの指標で多面的に評価します。
それぞれの軸がこの物件においてどう評価されるかを確認していきましょう。
NOIが年間返済額をどれだけカバーできるかを示す指標です。
パターンAでは1.2、パターンBでは0.8という結果でした。
1.2〜1.5が「安全」、1.0未満は「返済を収入で賄えない危険水準」とされます。
パターンAは基準をかろうじて満たすものの、余裕は薄いといえるでしょう。
パターンBの0.8は基準を明確に下回る水準です。
収支が均衡する入居率の下限ラインを示します。
パターンAは84.7%、パターンBは113.6%でした。
パターンAでも8戸中2戸の空室で赤字となる水準であり、単身向け物件の入退去サイクルの早さを考えると、決して安心できるラインではありません。
パターンBに至っては満室でも収支が成立しないという結果です。
EGI（実効総収入）に対するローン返済額の割合を示します。
パターンAは69.2%、パターンBは99.6%です。
70%超は危険水準とされており、パターンAはその手前に位置します。
パターンBの方が突発的な修繕費が発生した際の対応力は明らかに低く、実効総収入のほぼ全額が返済に消える構造となっています。
小平市の公示地価は2015年の218,071円/㎡から2025年には246,086円/㎡へと上昇を続けています。
ただし直近の対前年比は2%台にとどまり、東京都全体の伸びと比べると緩やかです。
評価は52.4点と6指標の中では低めですが、土地の資産性そのものは下支え要素として機能するでしょう。
小平市の人口は2015年から2025年にかけて増加を続けており、評価は75.2点と6指標中で最も高い数値です。
ただし直近の対前年比は横ばい圏に入っており、今後も同じペースで増加が続くとは限らない点には留意が必要となります。
小平市のワンルーム〜1LDKの平均賃料は、2019年73,141円から2025年77,583円へと推移しています。
ただし2021年に▲5.28%、2024年に▲1.9%と下落した年もあり、一本調子の上昇ではありません。
評価は49.9点と6指標中で最も低く、賃料の上昇による収益改善は期待しにくいエリアという結果になっています。
パターンAとパターンBの差は、融資期間という一点にあります。
では、築44年の鉄骨造に35年融資が付く可能性はどの程度あるのでしょうか。
多くの金融機関は、建物の残存耐用年数を融資期間の判断材料のひとつとしています。
本物件の場合、鉄骨造の法定耐用年数（骨格材の肉厚により19年〜34年）は築44年の時点ですべて経過済みです。
残存年数がゼロの建物に対して35年の融資が下りるケースは一般的とはいえません。
土地の担保評価や借主の属性次第で長期融資が実現する可能性は残るものの、パターンAは条件が最も有利に働いた場合の姿と捉えておくのが現実的でしょう。
一方で、パターンBの20年融資であっても、耐用年数の観点からすれば十分に長い設定です。
実際には15年程度に短縮される、あるいは融資自体が付かないという展開も想定しておく必要があります。
もうひとつ注目したいのが、勝率一番によるレバレッジ効果の判定です。
借入を活用して自己資金に対する利回りを高める効果（レバレッジ効果）が働くのは、物件の運用利回りが借入にかかるコストを上回る場合に限られます。
本物件については、パターンA・パターンBのいずれにおいても「レバレッジ効果なし」と判定されました。
つまり借入を使うほど自己資金に対する利回りが下がる構造であり、融資を活用して資産規模を拡大していく戦略とは相性が良くない物件といえるでしょう。
融資期間が短くなるパターンBでは、この傾向がさらに強まります。
ここまで見てきたキャッシュフローの厳しさとは別に、減価償却による節税効果という視点でも評価してみましょう。
法定耐用年数をすべて経過した中古資産の償却年数は、簡便法（法定耐用年数×20%、端数切捨て）で算出されます。
鉄骨造の法定耐用年数は骨格材の肉厚によって3区分されており、それぞれの償却年数は以下のとおりです。
| 骨格材の肉厚 | 法定耐用年数 | 簡便法による償却年数 |
| 4mm超 | 34年 | 6年 |
| 3mm超4mm以下 | 27年 | 5年 |
| 3mm以下 | 19年 | 3年 |
本物件は重量鉄骨（4mm超）と見込まれるため、本シミュレーションも償却年数6年を前提としています。
もっとも、仮に肉厚が3mm以下であれば償却年数は3年まで短縮され、年間の償却費は倍近くに変わってきます。
影響が小さくない部分ですので、建築確認済証などで念のため確かめておくとよいでしょう。
本シミュレーションでは建物価格を約3,600万円に設定しており、償却年数6年であれば年間の減価償却費は約600万円です。
減価償却費は現金支出を伴わずに経費計上できるため、償却期間が短いほど年間の圧縮額が大きくなり、課税所得を押し下げる効果も高まります。
また不動産所得が赤字となった場合は給与所得との損益通算が可能であり、所得税は超過累進税率であるため、課税所得が高い人ほど手元に戻る金額も大きくなります。
ただしこの効果は、償却期間の終了とともに消滅する点に注意が必要です。
つまり本物件は、3～6年間の節税効果を取りに行く物件という性格を持つといえるでしょう。
加えて売却時には、償却した分だけ取得費が減少するため譲渡所得税の負担が重くなります。
保有期間中に圧縮した税負担の一部は売却時に戻ってくる形になるため、節税効果は保有期間と売却時を通算して判断することが欠かせません。
具体的な税額は個々の所得状況によって異なるため、税理士等の専門家への確認をおすすめします。
ここまでの分析を踏まえると、本物件の適性は投資家のタイプによって大きく分かれます。
10年間保有した場合、売却時点の築年数は54年に達します。
法定耐用年数を大幅に超過した建物には金融機関の融資が付きにくいため、買い手は現金購入者か、高い利回りを求める投資家に絞られていくでしょう。
その結果、売却時には購入時よりも高い利回りを提示せざるを得なくなる、すなわち相応の価格調整が必要になる可能性が高いといえます。
賃料評価が49.9点と6指標中で最も低い点も、収益還元による価格形成の面では不利に働きます。
一方、レバレッジ効果が「なし」と判定されている本物件は、借入を活用した資産規模の拡大には向きません。
すでに一定の資産と高い所得を持つ層が、現金に近い形で取得し、償却期間中の課税所得圧縮を狙うという使い方であれば、合理性のある選択肢となります。
ただしその場合も、保有は償却期間に合わせた3〜6年程度を想定し、売却時の譲渡所得税まで含めた通算で判断することが前提です。
これから資産を築いていく段階の投資家にとっては、本物件は適した対象とはいえません。
キャッシュフローの余裕が薄く、出口でも価格調整を迫られやすいためです。
長期的な資産形成を目的とするのであれば、融資期間を確保しやすく入居期間も長くなりやすい新築のファミリー向け物件のほうが、収支計画を立てやすい選択肢となるでしょう。
満室であることは強みですが、その賃料水準が現在の募集相場と一致しているとは限りません。
長期入居者が過去の賃料のまま契約を継続しているケースでは、退去後の再募集で賃料を下げざるを得ない場合があります。
本物件は1戸あたりの賃料が相場中央値を上回る設定です。
レントロールで各戸の賃料と入居時期を確認し、退去が発生した場合の収入低下幅を試算しておくことをおすすめします。
法定耐用年数を経過した建物であっても、土地の担保評価や借主の属性次第で融資が実行されるケースはあります。
ただし融資期間は短くなる傾向が強く、それが収支に与える影響は小さくありません。
今回のシミュレーションでも、融資期間35年では勝率70%であるのに対し、20年では50%まで低下しました。
融資期間を何年で見積もるかによって、事業性の評価は大きく変わります。
購入検討の初期段階で金融機関に打診し、現実的な条件を把握しておくことが重要です。
所得税は超過累進税率が採用されているため、課税所得が高いほど節税による還付額も大きくなります。
したがって節税効果を主目的とする取得は、すでに高い所得がある層にとって意味を持ちやすいといえるでしょう。
一方、償却期間の終了とともに効果は消滅し、売却時には譲渡所得税の負担が増えます。
保有期間と売却時を通算した効果で判断する必要があるため、事前に税理士等へ相談することをおすすめします。
借入を活用して自己資金に対する利回りを高める効果が働かない状態を指します。
物件の運用利回りが借入にかかるコストを下回る場合、借入額を増やすほど自己資金利回りは低下していきます。
本物件は融資期間35年・20年のいずれのパターンでも「レバレッジ効果なし」と判定されました。
融資を活用して資産規模を拡大していく戦略とは相性が良くないことを示す結果といえるでしょう。
本物件は、現在の満室稼働という強さと、築年数がもたらす構造的な弱さが同居する案件です。
数字の見え方は「いつまで現在の入居者が住み続けるか」「何年の融資が引けるか」という2つの前提に強く左右されるため、購入判断の前にレントロールの確認と金融機関への打診を済ませておくことが欠かせません。
そのうえで、資産形成を目的とするのであれば別の選択肢を検討したほうが現実的でしょう。
TSONでは、会員の方を対象に不動産投資動向レポートの配信を行っています。
最新の市場動向や物件分析を継続的に受け取りたい方は、ぜひ会員登録をご検討ください。
成功確率をAIがスコアリング
○年後のCFまで可視化
何回でもシミュレーション可能
一般公開前の優良物件を先行配信
TSONの独自基準でリスクをスクリーニング
プロによる融資戦略・出口戦略までセット
AIによる最新データ
伸びる街ランキング
リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
CATEGORIES
