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不動産には取得・保有・売却などさまざまな場面で税金が課されます。そのため、不動産投資では税に関する正しい知識が不可欠です。特例による減税制度などは不動産投資の成功を左右するといっても過言ではありません。
この記事で分かること
不動産を購入、保有していると、さまざまな税金がかかります。比較的よく知られているのは、購入した際の不動産取得税や毎年かかる固定資産税、売却時に課される譲渡所得税などではないでしょうか。
しかし実際には、不動産に関わる税金はそれだけではありません。購入・保有・売却というそれぞれの場面で、他にも数多くの税金が課されます。
このため不動産を事業に活用して収益を上げるには、正しい税金の知識を持っておくことが不可欠といえるです。
不動産を購入した際には、不動産取得税や登録免許税などの税金が課せられます。ただし、これらの税金の多くには自己居住用の住宅、つまりマイホームを購入した場合に受けられる軽減措置が設けられています。
逆に言えば、投資用物件には特例措置が適用されないため、税額が高くなりがちです。
どのような税金がかかるのか、負担がいくらになるのかを把握する必要があります。
不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に課される税金です。売買や新築による取得だけでなく、交換や贈与などによる取得も課税対象とされます。
固定資産税評価額を基準に税率4％で課税されるとしています。しかし実際の税額の算出式は少し複雑です。住宅用の土地・建物であれば税率が3％に軽減される特例措置が取られているためです。また自己居住用の不動産に対する税額控除の仕組みなども設けられています。
さらに、不動産取得税は都道府県によって申告の仕組みが異なる点にも注意が必要です。
原則として提出が必要な不動産取得税申告書は、登記をすれば申告が不要とされます。しかし、都道府県によっては「軽減措置を受ける場合には別途申告が必要」とされるなど、各自治体で扱いが異なる点にも注意が必要です。
軽減が受けられない投資用物件では、少なくない税負担が発生する可能性があります。取得から数カ月程度たってから納税通知書が送られて来ることも知っておきましょう。
不動産会社でも、購入時の諸費用として不動産取得税を計上していないケースは少なくありません。
課税事業者から不動産を購入する場合は建物価額に対して10％の消費税が課されます。土地は非課税となるほか、建物に関しても売主が個人である場合などは消費税がかかりません。
また、2023年に開始されたインボイス制度が不動産賃貸経営に及ぼす影響を懸念されている方もいるかもしれません。
住宅の賃料には基本的に消費税がかからなりません。そのためマンション経営などでは影響は軽微といえます。事業用に賃貸している場合などは対策が必要なケースも考えられます。
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印紙税は、印紙税法で定められた課税文書に対して課される税金です。不動産の取得する場面では、売買契約書や建築に関わる請負契約書、ローンを利用する際の金銭消費貸借契約書などが課税文書にあたります。
文書に記載された額面に応じて税額が決まり、税相当額の印紙を貼付して納めます。
例えば5,000万円の物件を購入した場合の売買契約書に貼付する印紙は1万円、5,000万円のローンの契約書であれば2万円です。なお、売買契約書の印紙も本来であれば2万円なのですが、特例措置として税額が軽減されています。
また、契約を変更した場合の合意書なども課税対象となることを覚えておきましょう。特にこの場合、記載方法によって税額が異なる点にも注意が必要です。
例えば5,000万円の建築工事の請負契約を締結したとします。その後の設計変更で5,200万円に増額になったと仮定しましょう。この際、合意書に記載された内容によって、税額が大きく異なります。
記載金額が増加分の200万円であれば印紙税額は200円ですが、5,200万円と記載すると税額は3万円に跳ね上がります。
このように、文書に記載された内容に応じて税額は変わります。そのため、不安がある場合には最寄りの税務署に相談してみるとよいでしょう。
登録免許税は、不動産の登記の際に納める税金です。固定資産税評価額を基準に課税される仕組みです。所有権移転や保存など、土地・建物ごとに税率が定められています。
例えば売買による土地・建物の所有権移転登記であれば、本則の税率は2％です。2026年3月31日までは特例として土地の登録免許税が1.5％に軽減される措置が取られています。
建物に関しては、対象の不動産が自己居住用で一定の要件に該当する場合にだけ受けられるさまざまな軽減措置が講じられています。
ローンを利用して不動産を購入した場合に設定される抵当権の登記費用も、本来の税率は0.4％である一方で、こちらも一定の要件を満たすマイホームの場合には0.1％です。
これらの要因から、マイホームを購入した場合と投資用物件を購入した場合では、登記費用にも大きな差が出ることに注意が必要です。
これまで記した通り、不動産の購入で課される税金にはさまざまな優遇措置が設けられていますが、その大半はマイホームを対象としたもので、投資物件には適用されないものがほとんどです。
このため不動産会社で物件の購入を相談する際には、初めから投資用であることを明確に伝えておくことが望ましいでしょう。マンションの1室を購入して賃貸経営を始めようとしたところ、投資用であることを伝えていなかったために、不動産会社が試算した諸費用と実際の金額に大きな差異が生じるケースなども少なくありません。
不動産投資では、正しい税金の知識を持って投資戦略に生かすことが欠かせません。もちろん利回りなどの数値も重要ですが、それによって得た利益を税金で減らしてしまっては本末転倒だからです。
仮に不動産所得が赤字であったとしても、損益通算で全体の節税につなげれば、その投資も意味のあるものといえます。
不動産投資で成功するためには、単独の事業計画はもちろんのこと、他の事業に与える影響なども考慮して戦略を立てることが大切なのです。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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