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不動産登記簿謄本は、正しくは登記事項証明書といいます。物件の所在や種類、所有者など、さまざまな情報が記載された書面です。不動産の購入を検討する際には、登記簿から得られる情報を正確に認識することが不可欠といえます。
この記事で分かること
不動産の登記簿謄本とは、土地や建物の所在を始めとした「不動産を特定する情報」やその所有者など、不動産に関するさまざまな情報が記載された書面です。
民法第177条には、以下のように定めています。
| 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。 |
つまり、所有権を始めとした不動産に関する権利は、登記をしていなければ第三者に主張できないこととされているのです。
このため原則的には、一部の公共用地を除く全ての不動産は法務局に登記されています。
不動産の売買を始めとする何らかの取引に関わる際には、登記簿を確認することが必須といえるでしょう。
登記簿謄本は法務局に保管されている登記情報を複写したものです。また登記事項証明書は電子データとして保管された登記情報を出力したものです。これらは実質的には同じ書類です。
登記簿謄本という呼称は、登記情報が紙ベースの「登記簿」として管理されていた時代の名残りと認識していれば間違いありません。
登記簿謄本と登記事項証明書はほぼ同じ書類を指すと考えて差し支えありません。ただし登記情報を記載した書面にはもう1つ「登記事項要約書」というものがあります。
登記事項要約書は、法務局に登記された情報のうち一部を抜き出した書面です。登記事項証明書には過去の所有者や登記の発生原因なども記載されていますが、要約書にはこれらの記載がありません。
また、要約書には記載内容を証明する効力がないことも覚えておきましょう。
登記事項証明書は登記所の窓口に請求書を提出することで取得できます。もしくは郵送で請求することも可能です。
現在はほとんどの不動産登記がデータ化されています。そのため不動産所在地の管轄登記所に限らずどの窓口でも請求できます。また自宅からオンラインでも請求が可能です。
ただし金融機関へ提出する場合などには、オンラインで出力した登記事項証明書が受け付けられない可能性があります。この場合には窓口か郵送での手続きが必要です。
登記は「そこに記された内容を第三者に対して主張する」という効力を持つものです。そのため不動産の所有者だけでなく誰が申請しても取得できます。また取得の際に必要な書類もありません。
ただし、申請書に記載する物件の情報は正確に認識しておきましょう。土地であれば地番、建物であれば家屋番号が分かっていることが望ましいです。
物件所在地が住居表示の場合、登記された地番と異なるケースが少なくありません。分からない場合には、ブルーマップで地番を確認しておくとよいでしょう。なお、法務局にもブルーマップは備え付けてあります。
登記事項証明書音請求に用いる用紙は次の書面です。
出典：法務局「登記事項証明書 登記簿謄本・抄本交付請求書」
登記簿の内容を確認したいだけの場合などは、一般財団法人民事法務協会が提供している「登記情報提供サービス」を利用して、インターネットで請求するのが便利です。
登記事項証明書だけでなく、電子化公図や測量図などもPDFファイルで取得できます。登記事項証明書を窓口で取得すると600円の手数料が掛かります。一方オンラインなら332円とコストの面でも有利です。
ただし、初回利用の際には申込手続きが必要です。IDが発行されるまでに1週間ほどの時間を要します。すぐに利用したい場合には一時利用という機能もあります。ただしこちらは利用の都度クレジットカード登録などが必要となります。そのため継続的に利用したい場合には申込手続きも合わせて行うことをおすすめします。
また、前述の通り金融機関に提出する場合などは、オンライン出力の登記事項証明書が使えないケースも少なくありません。
用途に応じて窓口とオンラインを使い分けるとよいでしょう。
参考：一般財団法人民事法務協会「登記情報提供サービス」
ほとんどの不動産登記情報がデータ化されているとはいえ、中には紙ベースで管理されているものも存在します。代表的なものが閉鎖謄本です。
閉鎖謄本とは、土地の合筆や建物の滅失などで登記記録が閉鎖されたものです。新たな情報が追加されることはないものの、閉鎖時点までの登記情報は管轄登記所に保管されています。
このため閉鎖謄本を取得できるのは、管轄の登記所に限られます。オンラインや他の登記所では請求できないことに注意しましょう。
登記事項証明書を手にした際、何から読み始めるべきか戸惑う方も多いでしょう。ここでは、登記簿の見方に関するチェックポイントを3つ紹介します。
1つ目は「所有者の記載と売主の一致」。売買契約に先立ち、登記簿上の名義と実際の売主が一致しているかを必ず確認しましょう。違っていた場合、仲介者や登記手続きの流れも含めて精査が必要です。
2つ目は「抵当権や地役権などの設定有無」。乙区に何らかの権利が残っていれば、解除・抹消手続きの有無や時期に注意する必要があります。
3つ目は「共同担保目録や共有持分の有無」。他の不動産とセットで担保設定されている場合、その物件単独では売買できない可能性もあります。
これらの点をチェックすることで、登記情報を単なる書類から「意思決定の材料」へと変えていけるのです。次項では登記簿の構成要素についてより詳細に解説します。
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登記情報は「その不動産を特定する情報」「所有者に関する情報」「所有権以外の権利関係」などで構成されています。
このほかに、複数の不動産を担保として設定された抵当権がある場合には、共同担保目録が記載されます。
それぞれの詳細な内容を知っておきましょう。
表題部には、所在地を始めとする「その不動産を特定する情報」が記載されています。
字名が記載されていたり、住居表示とは異なる地番で表示されていたりするため、いわゆる「住所」とは異なる表示となっている場合もあることを認識しておきましょう。
土地と建物では、記載内容が異なります。
なお登記手続きを依頼できる専門家は一般的に司法書士であることが知られています。ただし表題部の登記を担うのは土地家屋調査士です。
土地の登記の表題部は「所在」「地番」「地目」「地積」「原因及びその日付」で構成されます。ここで知っておく必要があるのは、地目に関する知識といえるでしょう。
地目とは登記簿上の用途で宅地・山林・雑種地など23種類に分けられています。不動産投資家が取引の際に接する機会が多いのは宅地のほか、公衆用道路、雑種地などです。公衆用道路はいわゆる私道で、雑種地はゴミ置き場などが該当するケースが多いです。
建物の敷地として利用する土地ではないものの、将来的な建て替えの際などに重要な意味を持つ可能性がある土地ということを理解しておきましょう。
建物の表題部が土地と異なる点は「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」の記載です。
所在と家屋番号で立地を特定しますが、同一の敷地に複数の建物が存在するケースもあり得ます。そのため、地番と家屋番号は必ずしも一致しません。
種類が登記簿上の用途で、面積は階数別に記載されています。
その不動産に付された所有権などの権利が記載されているのが権利部です。権利部は「所有権に関する事項」が記載された甲区と、「所有権以外の権利に関する事項」の乙区に分けられています。
権利部甲区に住所・氏名が記載されている人が、その不動産の所有者です。もちろん個人だけでなく、株式会社など法人の場合もあります。
複数人で共有している場合には「共有者」として、それぞれの住所氏名と持分割合が記されます。
その不動産の所有者の変遷は、権利部甲区の記載を読み解くことで把握できます。登記事項証明書には現在の所有者だけでなく、過去の所有者も記載されているからです。
また抵当権の債権額からは、購入の際の借入の額まで把握することができるのです。
「所有者その他の事項」の欄には、上段から古い順に売買や相続など「登記が生じた原因」と、所有者の住所・氏名が記載されています。
不動産を購入する際には、売主と最下段の所有者が一致していることが大前提です。
不動産投資で複数の物件を検討していると、売主と所有者が一致しないケースがあるかもしれません。
これは「A社がBさんから買ってCさんに売却する」などのような場合に見られる登記情報です。「他人物売買」などと呼ばれます。法律上認められた行為で、それ自体に問題はありません。
ただし「BさんからA社への所有権移転登記を介さず、Bさんから直接Cさんに所有権を移転する」という場合には注意が必要です。
「中間省略登記」「第三者のためにする契約」などと呼ばれる取引手法ですが、これが金融機関からの融資に支障が出ることも少なくありません。
売主と登記簿上の所有者が一致しない場合には、登記の流れについても確認しておくとよいでしょう。
一般的な土地建物だけでなく、不動産登記には一風変わったものも少なくありません。例えば同一の敷地にさまざまな建築物や構造物が立地するテーマパーク、東京ディズニーランドなどは興味深いものがあります。
権利部乙区に記載されるのが、抵当権を始めとする「所有権以外の権利」です。
賃借権などが設定された不動産をそのまま購入するようなケースを除けば、抵当権などの権利はすべて抹消された状態で購入するのが原則です。
抵当権を例に挙げれば、その意味は「債務者が返済を滞らせた場合には、その不動産が差し押さえられる」ということを意味しています。売主が負っている負債で買主には関係のないものであっても、抵当権はあくまでも物件に対して付された権利です。そののため、買主は「自分の債務ではない」とは主張できません。
抵当権が付されたまま売りに出されている物件は、一般的に「引き渡しまでに抵当権を抹消する」という条件で取引します。売主が売却代金で残債を解消する場合には、引き渡しと同日に「残債の解消」「抵当権の抹消」「所有権の移転」「買主の融資に関する新たな抵当権の設定」などをすべて行うのです。
権利部乙区の下段に「共同担保目録」という欄が設けられている登記簿もあるでしょう。共同担保目録は、土地と建物を合わせて担保とした場合など、複数の不動産を対象に設定された抵当権がある場合に記載されます。
金融機関からの融資を受ける際には、土地と建物だけでなく、その不動産に付随する私道持ち分なども合わせて抵当権を設定するのが通常です。
共同担保目録に一覧で記された不動産が、すべて同じ債権で抵当権が設定されていることを意味しています。
分譲マンションのように、それぞれ区分されて独立した居室（専有部分）が複数集まって全体を構成している建物を「区分所有建物」といいます。
区分所有建物は専有部分ごとに所有者が異なるため、それぞれに登記簿が作られます。
このような区分所有建物の登記は、一戸建ての住宅などとは表題部の形式が異なります。1棟全体を特定する情報である「一棟の建物の表示」と、個別の専有部分を示す「専有部分の建物の表示」が必要となるからです。
敷地権とは区分所有建物に特有の土地の権利形態です。敷地権は、専有部分と分離して処分できないという性質を持ちます。
一般的な一戸建て住宅は土地と建物で個別に登記されます。しかし敷地権の場合は建物の登記に「敷地権」として記載され、土地の登記がありません。
土地の所有権は建物に付随するものに過ぎませんから、例えばマンションの1室を売買すれば、建物の所有権と同時に敷地を使用する権利も売主から買主へと移るのです。
敷地権という概念は、1983年の区分所有法の改正によって生まれたものです。それ以前の古いマンションの中には、敷地権の登記がなく、一戸建てと同様に土地と建物が別に登記されているケースもあり得ます。
敷地権でないことが直接的なデメリットになるわけではありません。しかし登記簿謄本を取得する際などには注意が必要です。
また土地の権利が敷地権でなくとも、専有部分と分離して処分できないことには変わりません。
区分所有建物には、専有部分に含まれない「共用部分」が存在します。廊下や階段などが分かりやすい例です。また管理人室や集会室など、特定の部屋を共用部分にしているケースも多くみられます。
このように、区分所有者が共同で使うために、管理規約で「共用部分である」と指定したものが規約共用部分です。
規約共用部分は、区分所有者がその持ち分を共有しているケースが多くみられます。
売買の際には、この部分も対象に含める必要があることも覚えておきましょう。
【関連記事】区分所有とは？マンション投資のポイントや登記簿の特徴も解説
登記簿に記載された言葉には、普段はあまり耳にしないものも少なくないでしょう。その意味を正確に把握すれば、より記載内容が分かりやすくなります。
間違いがちな登記簿上の表記を確認しておきましょう。
所有者の欄などに記された住所や名前に下線が引かれているものがあります。これは「抹消された登記」であることを意味しています。
例えば所有者の住所が変わって「住所変更登記」をすると、旧住所に下線が引かれます。そして下の欄に新しい住所が記載されるのです。
抵当権に下線が引かれていれば、その権利はすでに効力を失っていることを意味しています。
所有権移転登記は、元の所有者から次の所有者に権利が移転したことを示す記載です。一方、所有権保存登記とは「初めて所有権を取得した人」が行う登記で、建物を新築した人が行う登記のことです。
建物登記の表題部には、その建物を新築した人が所有者として記載されますが、所有権保存登記を行うと、表題部の所有者には下線が引かれ、その情報は抹消されるのです。
表題部には、すでに所有者として新築した人の名前が書いてありますが、表示登記だけでは権利を示したことになりません。不動産を担保として融資を受ける場合などは、権利部への記録が必要です。所有権保存登記をすることによって、権利部（甲区）に名前が記載され、抵当権などが設定できるようになります。
根抵当権は、極度額の範囲で繰り返し借入を起こす場合に設定される権利です。事業を営む方が「仕入れのたびに借入れる必要がある」場合などを想定すると分かりやすいでしょう。
確かに抵当権の一種ではありますが、大きく異なる性質を持ちます。対象となる債務を完済すれば、それで設定原因が消滅する一般的な抵当権とは異なり、根抵当権は仮に現在の残債がゼロであっても「将来の借入のための担保」として機能し続けるからです。
このため根抵当権の抹消には、債権者の合意が必要です。手続きに時間を要する可能性があることにも留意しておきましょう。
不動産の売買に際しては、登記情報を正しく読み解くことが必須です。特に不動産投資を行うのであれば、記載された内容を正確に認識できるよう、検討対象となる物件の登記情報をしっかりと読み込むようにしておきましょう。
何度もの取引を経る過程で、本来であれば土地・建物に付随して売買されなければならなかったはずの所有権、例えばゴミ置き場の共有持ち分などが置き去りにされてしまったケースなども見受けられます。
登記事項をしっかりと把握できれば、その物件が内包しているリスクの認識などにもつながるのです。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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