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ここでは収支シミュレーションのやり方についてご説明します。収支シミュレーションツールのURLは、メール会員またはLINE登録を頂いた方に無料でお送りしています。
「勝率一番」の入力画面に物件情報や融資条件などを入力していきます。ここでは各項目ごとに入力のポイントをご説明します。
自分でわかりやすい名称を入れてください。
物件の所在地を入れます。
平方メートルで入れます。登記上の面積と実際の面積などが異なっていることがあります。ここでは物件概要書などに記載の面積を入れましょう。
物件の価格を記入します。諸経費などは含まず、純粋に物件の価格だけを書きます。
建物価格は建物面積と耐用年数（構造・築年数）、土地価格は物件価格と建物価格からから自動計算されます。
必要に応じて、算出された金額に上書きして入力することもできます。
満室時に想定される年間の賃料収入を、万円単位で入力します。
想定できる入居率を入力します。
物件購入時に借り入れるローンの総額を、万円単位で入力します。
借入時のローン金利を入力します。通常1％〜4％の間になることが多いですが、ノンバンクなどでは更に高くなることもあります。
ローンの返済期間を年単位で入力します。
「木造」「軽量鉄骨（3mm未満）」「軽量鉄骨(3-4mm)」「重量鉄骨(4mm以上)」「RC」「SRC」の中から選びます。
建物の築年数を入れます。新築の場合は「新築」または「0」と入力しましょう。
物件の運営にかかる費用を、満室時年間賃料に対する割合（％）で入力します。
新築ファミリーは12％、新築単身は15％、新築マンションは20％、中古は20％以上が目安です。
なお運営費用は自動計算される項目のため、とくに問題なければ自動計算された金額でシミュレーションしてみてください。
物件の部屋タイプを1つ以上チェックしてください。
初年度・10年後・20年後に物件を売却すると仮定した場合の表面利回りと、売却価格に対する諸経費の割合（％）を入力します。
入力した利回りをもとに、売却時の想定価格が計算されます。
なお利回り・経費率は自動計算される項目のため、とくに問題なければ自動計算された金額でシミュレーションしてみてください。
ここまでが物件に関する情報です。必要となるパラメータは多いですが、これらをすべて入力すれば、利回りや償却年数、積算価格、毎月の返済額などがすべてわかります。
| 入力項目 | 値 |
| 物件名称 | 北千住徒歩6分 |
| 所在地 | 東京都足立区 |
| 土地面積 | 82.36㎡ |
| 建物面積 | 122.14㎡ |
| 物件価格 | 1億1,480万円 |
| 建物価格 | 6,600万円 |
| 土地価格 | 4,880万円 |
| 満室時年間賃料 | 601万円2000円 |
| ローン総額 | 9,000万円 |
| ローン金利 | 1.40％ |
| 返済年数 | 30年 |
| 構造 | 木造 |
| 築年数 | 6年 |
| 運営費用 | 20％ |
| 部屋タイプ | ワンルーム/1K |
入力した条件をもとに、事業の勝率が点数バロメーターで表示されます。
今回のシミュレーションでは、勝率は90％となりました。
6レーダーチャートでは、「DSCR（借入償還余裕率）」「BER（損益分岐入居率）」「DSR（返済比率）」「地価評価」「人口評価」「賃料評価」の6つの指標から、投資の安全性を確認できます。
今回のシミュレーションでは、勝率は90％となりました。
ただし、6レーダーチャートではBERやDSRなど、個別に注意が必要な指標も確認できます。
収支シミュレーションでは、総合的な評価だけでなく、各指標の結果もあわせて確認することが大切です。
また、借入期間や金利などの条件を変更すると、ローン返済額や収支の安全性も変化します。
同じ物件でも融資条件によって結果が大きく変わるため、複数の条件で比較してみましょう。
この物件の詳細な分析は以下の記事で解説しています。
「勝率一番」の入力方法や分析結果の見方は、以下の動画でも確認できます。
ご自身が検討している物件でも、同じ形式で数値を入れ替えるだけでシミュレーションが可能です。
「勝率一番」は、LINE登録またはメール会員登録をすることで無料で利用できます。
埼玉県蕨駅 7,100万円
7.45%
さいたま市桜区西浦和駅 6,342万円
7.00%
千葉市幕張駅 1億3,219万円
6.50%
満室時だけでなく、入居率が低下した場合の収支も確認しましょう。
「勝率一番」では、BER（損益分岐入居率）や赤字入居率のグラフから、入居率がどの程度まで下がるとキャッシュフローが赤字になるのかを確認できます。
空室が発生した場合も想定し、どの程度まで収支が耐えられるかをチェックすることが大切です。
満室時年間賃料はあくまで想定の金額です。
実際にいくらで貸し出せるかは、周辺物件の賃料相場などを確認しながら慎重に判断しましょう。
「勝率一番」ではエリアの賃料推移も確認できるため、シミュレーションの参考にできます。
また、リフォームや楽器可、ペット可などによって家賃を上げられる余地がある場合は、条件を変えたシミュレーションも行ってみましょう。
運営費用は、満室時年間賃料に対する割合（％）で設定します。
新築ファミリーは12％、新築単身は15％、新築マンションは20％、中古は20％以上が目安です。
ただし、地域や物件の条件によって必要な費用は変わるため、実際の運営を想定して割合を調整しながらシミュレーションしましょう。
例えば、雪の多い地域では除雪費用を見込む必要がある場合があります。
売却時の表面利回りを設定し、将来の売却価格をシミュレーションします。
「勝率一番」では、10年後・20年後の想定表面利回りと売却経費率を設定することで、売却価格や譲渡費用、ローン残高などを確認できます。
売却時の利回りは、わずかな差でも想定売却価格に大きく影響するため、周辺にある類似物件の売却動向や、築年数が進んだ物件の利回りなども参考にしながら設定しましょう。
「勝率一番」では、入力した物件情報や融資条件などをもとに、投資の勝率や6レーダーチャートを確認できます。
また、DSCR（借入償還余裕率）やBER（損益分岐入居率）、DSR（返済比率）に加え、地価・人口・賃料などのエリアデータも確認できます。
ひとつの数字だけで判断するのではなく、複数の指標をあわせて確認することが大切です。
「勝率一番」では、総合的な勝率に加えて、DSCR（借入償還余裕率）、BER（損益分岐入居率）、DSR（返済比率）などを確認できます。
それぞれの指標から返済余力や空室への耐性、返済負担などを確認し、総合的に判断しましょう。
借入期間は、シミュレーション結果に大きく影響します。
借入期間を短くすると年間のローン返済額が増えるため、キャッシュフローやDSCR（借入償還余裕率）、BER（損益分岐入居率）、DSR（返済比率）などの結果も変化します。
「勝率一番」で返済年数を変更し、無理のない返済条件になっているか比較してみましょう。
主なデメリットは、空室リスク・金利上昇リスク・流動性の低さ（売却に時間がかかる）の3点です。
シミュレーションでは、空室や金利上昇、売却時の条件なども考慮し、楽観的な数値だけで判断しないことが大切です。
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「勝率一番」では、入力した物件情報や融資条件などをもとに、投資の勝率やDSCR、BER、DSRなどの指標を確認できます。
また、地価・人口・賃料といったエリアデータや、売却を想定したシミュレーションも確認できるため、ひとつの数字だけでなく複数の結果を見ながら投資判断を行うことが大切です。
シミュレーションはとにかく数をこなすことです。買おうと思っている物件だけではなく、さまざまな物件でシミュレーションを実施することで、自分の資金の範囲でどのような物件が適しているのかを見極めやすくなります。
シミュレーションを繰り返すことで、物件情報を見たときに「その物件が高いか安いか」を判断するための目線も養われていきます。複数の条件を比較しながら、自分なりの判断基準を身につけていきましょう。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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