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ここでは収支シミュレーションのやり方についてご説明します。収支シミュレーションに使うエクセルシートは、メール会員またはLINE登録を頂いた方に無料でお送りしています。
エクセルの黄色いセルに数字を入れていきます。ここでは各項目ごとに入力のポイントをご説明します。
その物件を取り扱っている業者のことです。問い合わせなどをスムーズにするために入れておきましょう。
自分でわかりやすい名称を入れてください。
物件の所在地を入れます。
「木造」「軽量鉄骨（3mm未満）」「軽量鉄骨(3-4mm)」「重量鉄骨(4mm以上)」「RC」「SRC」の中から選びます。
建物の完成年を入れます。
平方メートルで入れます。登記上の面積と実際の面積などが異なっていることがあります。ここでは物件概要書などに記載の面積を入れましょう。
物件の価格を記入します。諸経費などは含まず、純粋に物件の価格だけを書きます。
物件価格のうち、建物部分の価格を書きます。物件概要書や契約書に記載があります。記載がない場合は、固定資産税評価額の割合などを使って按分して割り出します。
その土地の相続税路線価を調べて入力します。路線価は国税庁のページで調べることができます。
借り入れを予定している金額を入れます。
借り入れを予定している場合の金利を入れます。通常1％〜4％の間になることが多いですが、ノンバンクなどでは更に高くなることもあります。
借り入れの期間を入れます。長いほど毎年のキャッシュフローは大きくなりますが、一方で金利負担は大きくなります。逆に、短いとキャッシュフローが苦しくなりますが、合計の金利負担は小さくなります。
賃貸契約の単位です。ワンルーム1つと、3DK1つの物件の場合、4DK＝6部屋、といった数え方をするのではなく、2戸、と数えます。
売主サイドから前年度の実績をもらって入力します。
想定できる年間の賃料を入力します。まずは現況、あるいは物件概要書にある満室想定賃料を入力しましょう。
2年毎にどのぐらい家賃が下がっていくか？を％で入力します。例えば人口密集地であれば、0.5％〜1.0%程度でいれることが普通です。まずは周辺の家賃相場などをよく調べてどの程度が妥当か、自分なりの目線を持つようにしましょう。
ここまでが物件に関する情報です。必要となるパラメータは多いですが、これらをすべて入力すれば、利回りや償却年数、積算価格、毎月の返済額などがすべてわかります。
| 入力項目 | 値 |
|---|---|
| 取扱業者 | （本サンプルでは非公開） |
| 物件名称 | 北千住徒歩6分 |
| 所在地 | 足立区千住仲町 |
| 構造 | 木造 |
| 竣工 | 2018年12月（築6年） |
| 土地面積 | 82.36㎡ |
| 建物面積 | 122.14㎡ |
| 物件価格 | 1億1,480万円 |
| 建物価格 | 6,600万円 |
| 積算評価「路線価」 | 30万円/㎡ |
| 借入金額 | 9,000万円 |
| 金利 | 1.40% |
| 借入期間 | 30年 |
| 戸数 | 8戸 |
| 固定資産税 | 245,209円 |
| 年間賃料 | 601万2,000円 |
| 家賃下落率 | 0.50%（2年毎） |
| 指標 | 結果 |
|---|---|
| 月次返済額 | 306,308円 |
| 年間返済額 | 約367万円 |
| 返済比率 | 約61.5% |
| 満室時・年間キャッシュフロー（税引前） | 約207万円 |
| 満室時・当期手残り（初年度、税引後） | 約154万円 |
| 稼働率90%時・当期手残り（初年度） | 約101万円 |
| 安全指数 | 19.2（安全水域） |
安全指数19.2は、本記事のまとめで示す基準（15〜25:安全、7〜15:標準、7以下:危険）に照らすと安全水域に入ります。
同じ物件で借入期間を20年に短縮した場合、月次返済額は306,308円から430,164円に増加し、返済比率は61.5%から86.3%まで跳ね上がります。
借入期間の設定だけで、同一物件でも収支の安全性が大きく変わることがこの比較から分かります。
この物件の詳細な分析は以下の記事で解説しています。
ご自身が検討している物件でも、同じ形式で数値を入れ替えるだけでシミュレーションが可能です。
本記事冒頭でご案内した無料のシミュレーションシートをまだお持ちでない方は、下記LINE登録（無料）のリンクよりお受け取りください。
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まずは入居率を100%で計算します。その後、徐々に下げていき、どの程度までストレスに耐えられるかをチェックしていきます。なお、90%と80%の場合は、シート下部にあらかじめ記載してあるので、事実上、それを見ればチェックできます。
想定賃料はあくまで【想定】です。実際にいくらで貸出ができるか？は周辺の物件等を見ながら慎重に判断しましょう。逆にリフォームしたり、楽器OK、動物OKなどとすることでバリューアップし家賃を上げる余地があるのであれば、その場合のシミュレーションも行います。
運営経費は6%〜10%の間で変動することが多いです。例えば、北海道など雪の多い地区では、除雪費用の負担などが発生することがあります。それらを見積もり、経費率に加算します。
売却時の表面利回りを想定します。買ったときよりも1%程度利回りが上がった場合、2%程度利回りが上がった場合、などでシミュレーションします。売却時の利回りは僅かな差で売却金額に大きな差がつきますので、周辺物件の売却動向などを見て、冷静に計算する必要があります。
具体的には買おうとしている物件とよく似た物件で築年数がプラス10年、15年といった物件の売却利回りをチェックします。
例）表面利回りのわずかな差が売却金額に大きく響く例
家賃500万、総額1億円＝表面利回り5%の物件を買ったとする。
15年間で家賃が10%下がり、家賃収入が450万に。
この物件を表面利回り7%で売ると、450÷0.07=約6,400万円
エクセルは代表的な手段のひとつですが、専用アプリやツールでも代用可能です。
ただし物件ごとの前提条件を細かく調整する自由度は、エクセルが最も高いといえます。
本記事の基準では「安全指数」です。
15以上であれば安全、7〜15は標準、7以下は危険水域の目安になります。
記事内の計算例では、借入期間30年時の安全指数は19.2でしたが、20年に短縮すると大きく低下しました。
非常に大きく影響します。
記事内の計算例（北千住物件）では、同じ物件・同じ金利でも、借入期間を30年から20年に短縮すると返済比率が61.5%から86.3%まで上昇し、安全水域から危険水域へ転落しました。
主なデメリットは、空室リスク・金利上昇リスク・流動性の低さ（売却に時間がかかる）の3点です。
シミュレーション上でこれらを考慮せずに楽観的な数値だけで判断すると、実際の運用で資金繰りが悪化する可能性があります。
本記事の内容に対応したシミュレーションシートは、TSONマガジンのLINE登録またはメール会員登録で無料配布しています。
収支シミュレーションには「安全指数」をつけています。これは、借入金額に対する月次キャッシュフローの割合を示しています。この値が、15以上であれば、かなり安全です。15−7の範囲であれば標準的な投資でしょう。7以下は危険水域ですので、借入金額を伸ばすか、借入期間を伸ばす、家賃を上げる、などの対応を検討する必要があります。
シミュレーションはとにかく数をこなすことです。買おうと思っている物件だけではなく、手当たり次第に様々な物件に対してシミュレーションを実施することで、自分の資金の範囲であればどういった物件を買うのがいいのかをしっかり見極められるようになります。
シミュレーションを繰り返すことで、パッと聞いたときに「その物件が高いか安いか」を瞬時に判断できるようになります。このことを「目線を持つ」といいます。シミュレーションの経験を詰むことで、あなたなりの目線を養っていただければと思います。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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