【不動産投資 簡易収支計算機】あなたの物件は、どこまでの金利上昇に耐えられる？

こちらが簡易計算機です。物件価格や賃料を入れてから、金利のスライダーを操作すると収支金額が変動します。

金利スライダーを動かしてみてください。収支額が赤字になるところが金利の限界です。

※この計算機は元利均等返済を前提とし、税引前キャッシュフローを計算します。実際の変動金利ローンでは返済額の見直しルールなどにより結果が異なります。

表面利回りが高ければ、金利上昇にも強い？

ここで、3人の不動産投資家の事例を見てみましょう。

Aさん：新築木造アパートを購入

1億円の新築木造アパートを、表面利回り6.5%で購入。自己資金は2,000万円、残り8,000万円を30年ローンで借り入れ。

Bさん：利回り8%の築古アパートを購入

6,000万円の築古アパートを、表面利回り8%で購入しました。自己資金は1,200万円。ただし、築年数が古いため、融資期間は20年。

Cさん：都心のワンルームマンションを購入

2,500万円のワンルームマンションを、表面利回り3%で購入。自己資金500万円、借入期間は35年。

3人の結果を比較すると？

※空室・運営経費はAさん25%、Bさん35%、Cさん25%と仮定。突発的な大規模修繕、税金は含まない概算です。

注目したいのは、AさんとBさんの違いです。

表面利回り8%のBさんより、6.5%のAさんの方が金利上昇に強いという結果になりました。

Bさんは家賃収入に対する運営経費が大きく、さらに融資期間も短いため、年間ローン返済額が膨らんでいるのです。

もちろん、築古物件がすべて金利上昇に弱いわけではありません。物件価格、経費、借入期間の組み合わせが重要です。

大切なのは「何％で買ったか」より「何％まで耐えられるか」

表面利回りは、不動産投資の収益性を見るための入り口にすぎません。

実際の資金繰りは、空室率、運営経費、借入金額、返済期間、金利によって決まります。

現在のキャッシュフローが黒字でも、金利が1%上昇するだけで赤字になる物件もあります。

また、金利上昇と同時に、空室が増えたり、大規模修繕が必要になったりする可能性もあります。

不動産投資では、現在の利回りだけでなく、金利が上がっても安定的に保有できるかを確認することが重要です。

ぜひ計算機で金利を1%、2%と上げ、あなたの物件の耐久力を確認してみてください。