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再開発が不動産投資においてプラスに働く最大の理由は、エリアへの人口流入と賃貸需要の増加です。
大規模な再開発では、商業施設・オフィス・医療施設などが複合的に整備されるケースが多く、就業者や来訪者が増えることで周辺エリアへの居住ニーズが高まります。
エリアへの人口流入によって賃貸需要が安定・拡大していけば、空室率を抑えながら継続的なキャッシュフローを確保することが可能となるでしょう。
また保育所・学校・商業施設といった生活インフラが再開発によって整備されるエリアは、ファミリー層の長期入居を見込みやすい点も強みのひとつです。
再開発の効果は賃貸需要だけでなく、地価や周辺の賃料水準にも波及するという特徴があります。
国土交通省「令和7年地価公示」のデータに基づく分析によると、2020年に開業した高輪ゲートウェイ駅の近接エリア（港区港南3丁目付近）では、2015年から2025年の10年間で住宅地の地価が約228%上昇しています。
計画が発表されたのは2014年頃であり、開発への「期待」が地価に織り込まれた段階から上昇が始まっていた点は、投資タイミングを考えるうえで示唆に富む事例といえるでしょう。
また再開発が継続的に進む渋谷駅周辺では、国土交通省「令和8年地価公示」において周辺住宅地（渋谷区桜丘町）の前年比上昇率が+28.99%となっており、再開発と地価の連動が数値からも確認できます。
ただし地価の上昇は取得コストの増加にもつながるため、どのタイミングで物件を取得するかが投資成果を大きく左右することになるでしょう。
参照：国土交通省「令和7年地価公示の概要」／国土交通省「令和8年地価公示の概要」
「再開発」と一口に言っても、その内容や規模はさまざまです。
代表的なものとして、国土交通省が定める市街地再開発事業があります。
これは都市再開発法（1969年制定）に基づく都市整備の制度で、老朽化した建築物が密集する地区などで敷地を集約・統合し、不燃化された共同建築物や公共施設を整備することで、土地の合理的な利用と都市機能の更新を図ることを目的としています。
従前の土地・建物の権利者は、原則として等価で新しい再開発ビルの床に権利が置き換えられる仕組みです。
この事業は「構想・計画段階」から始まり、「都市計画決定」「権利変換・工事着手」「竣工」という複数のフェーズを経て完成します。
一棟アパートへの投資を検討するうえでは、自分が物件取得を考えているタイミングが再開発のどのフェーズにあたるかを把握することが大切です。
参照：国土交通省「市街地再開発事業について」
各フェーズの特徴と、投資家にとってのポイントを以下に整理しています。
再開発エリアの物件を取得するタイミングとして検討されやすいのが、都市計画決定後・工事着手前です。
この時点で、法的に再開発の方向性などが確定しているため、構想段階と比べて計画変更や中止のリスクが低くなります。
また高輪ゲートウェイ周辺の事例では、計画発表から開業まで約6年にわたって継続的な地価上昇が確認されており、再開発による地価への影響は計画発表の時点から段階的に反映されていく傾向があるといえます。
都市計画決定後のタイミングは地価が上昇しきる前にあたるケースもあるため、取得コストを抑えながら将来の資産価値上昇を狙いやすいフェーズと考えられるでしょう。
こうした傾向を踏まえると、都市計画決定という「確度の高い情報」が得られた段階から検討を始めることが、タイミングを捉えるひとつの目安となります。
竣工後は街の利便性が可視化され、賃貸需要の実態をより正確に把握できるため、このタイミングでの物件取得にも一定の合理性があるといえます。
入居者の立場から見ても「再開発後の街」をリアルに体験したうえで居住地を選べる点はメリットであり、入居ニーズが安定しやすいといえるでしょう。
一方で、竣工後は地価がすでに上昇し終えているケースも多く、取得コストが高くなりがちな点には注意が必要です。
利回りの水準と将来的な資産価値の両面から、バランスを慎重に評価することが求められます。
再開発エリアへの投資において、ファミリー向け物件との相性の良さも重要な視点のひとつです。
再開発に伴って保育所や学校、公園、商業施設といった子育て支援インフラが整備されるエリアであれば、子育て世帯の流入を期待しやすくなります。
ファミリー世帯は単身世帯に比べて居住期間が長い傾向にあり、退去のたびに発生する原状回復費・広告費などのコストを抑えた安定的な運営につながりやすい点が強みです。
再開発エリアへの投資で意識すべきリスクのひとつが、工事期間中の周辺環境への影響です。
大規模な再開発では、数年単位にわたって工事車両の往来・騒音・振動などが周辺エリアに及ぶケースも少なくありません。
工事内容が入居者の生活に支障をきたせば退去の一因となり、新規入居者の確保にも影響する場合があります。
そのため物件取得前には、再開発の工事期間の目安と対象区域からの距離を事前に確認しておくことが重要です。
工事の進捗状況や完成予定時期は、各自治体の都市計画課や公式ウェブサイトで公開されている場合があるため、あらかじ確認しておくと良いでしょう。
再開発エリアへの投資で特に注意が必要となるのが、計画の変更・延期・中止というリスクです。
再開発事業は行政・地権者・施工事業者など多くの関係者が関わるため、協議の状況次第でスケジュールが変わることも少なくありません。
特に近年は工事費の高騰による調整が相次いでおり、2025年2月には国土交通省から市街地再開発事業のマネジメント強化方針が示されるなど、全国的な課題となっています。
たとえば東京都中野区では、複数の大規模再開発が進む中で一部区画（中野四丁目新北口駅前地区）の計画が建築費高騰を理由に白紙化されています。
このように「構想・計画段階」にある案件には依然として不確実性が残るという点を理解したうえで、「都市計画決定済みかどうか」「工事はすでに着手されているか」を確認することが安全な判断につながるでしょう。
参照：国土交通省「市街地再開発事業等の見直しについて（令和7年2月）」
再開発ビルに住宅が含まれる場合、竣工直後に高品質な新築物件が一定数供給されることがあります。
周辺の物件は競合として設備水準や共用部の充実度を比較されやすくなるため、既存物件の競争力が相対的に低下するリスクは想定しておくべきでしょう。
対策として、物件の競争力を長期的に維持するためのリノベーション計画や管理体制の整備について取得前から検討しておくことが大切です。
再開発への「期待」が先行して地価に織り込まれることで取得コストが上昇し、利回りが圧縮されやすいという構造的な課題もあります。
再開発エリアの地価は計画発表から段階的に上昇するため、情報が広く知られたときにはすでに物件価格が高い水準にあることも珍しくありません。
そのためエリアの将来性だけで判断し、収益シミュレーションを楽観的に設定するといったことは避けるべきでしょう。
物件購入を検討する際は金利変動や修繕費用の増加も加味した実質的なキャッシュフローを確認し、返済比率や利回りの水準を慎重に判断することが大切です。
再開発への投資を検討する際は、公的な情報源を活用して事業の実態を確認することが基本です。
各自治体の都市計画課では、まちづくり計画や再開発事業の進捗が公開されており、「都市計画決定の有無」「事業認可を取得しているか」「工事着手済みかどうか」などを確認する際の手がかりとなります。
また国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」では、公示地価の推移・用途地域・ハザードマップ情報などを地図上で一括して確認することが可能です。
さらに、国土交通省が四半期ごとに公表する「地価LOOKレポート」では、主要都市の商業・業務系エリアの地価動向を3か月単位で把握することもできます。
こうした公的データを組み合わせることで、数値に基づいた客観的なエリア分析を実現できるでしょう。
エリア選定に活用できる公的データの使い方については、以下の記事でも詳しく紹介しています。
計画段階での取得は、地価が上がり切る前にエリアへ参入できるという点で一定のメリットがあります。
一方で、協議の難航や建築費高騰などを背景に計画が変更・延期・白紙化されるリスクも存在します。
取得を検討する場合は、「構想段階」にとどまる案件なのか「都市計画決定済み」の案件なのかを自治体の公式資料で必ず確認するようにしましょう。
再開発の規模や物件との位置関係などによって程度が異なるものの、工事が長期にわたる場合は騒音・振動・工事車両の通行が入居者の生活に影響することもあります。
退去や新規入居者の確保が難しくなるケースも想定されるため、物件取得前に工事期間の目安と対象区域からの距離を自治体の公式情報で確認しておくことが大切です。
再開発によって保育所や学校などの生活インフラが整備されるエリアでは、子育て世帯の流入が見込まれやすくなります。
ファミリー世帯は単身世帯に比べて居住期間が長い傾向にあり、安定的な賃貸経営につながりやすい点が特徴です。
ただし個々のエリアの実態は転入超過データや将来人口推計などで必ず確認し、総合的に判断することが重要となります。
再開発エリアへの一棟アパート投資は、タイミングと情報収集の精度が成果を左右します。
エリアの将来性とともに、収益シミュレーションや出口戦略まで含めた総合的な視点で判断することが、長期的な安定につながるでしょう。
TSONでは、再開発エリアを含む都心近郊の最新動向をまとめた不動産投資動向レポートを会員の方に定期配信しています。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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