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北千住は、東京都足立区の南部に位置する商業・居住複合エリアです。
江戸時代から日光街道の宿場町として栄えた歴史を持ち、現在も駅周辺には活気ある商店街が連なっています。
都心に通勤する単身の会社員・公務員が居住者層の中心ですが、2012年に東口へ東京電機大学が進出して以降は学生人口も増加しました。
東京藝術大学の千住キャンパスも近接しており、アート・文化的な雰囲気を好む若年層にも支持されています。
また駅直結の商業施設や充実した商店街により生活利便性が高く、単身者だけでなくファミリー層にとっても暮らしやすい環境が整っているといえるでしょう。
北千住駅にはJR常磐線・東京メトロ千代田線・東京メトロ日比谷線・東武スカイツリーライン・つくばエクスプレスの4社5路線が乗り入れています。
各鉄道会社の公表データを合計した1日あたりの乗降人員は2024年度で約144万人にのぼり、これは全国6位に相当する数です。
JRの特急列車が停車しない駅としては国内最多の利用者数であり、乗換需要と居住需要の両方が集中するターミナルとなっています。
主要エリアへのアクセス例は以下のとおりです。
このように、都心主要エリアへ30分以内でアクセスできる立地は、通勤・通学を軸とした賃貸需要の安定性に直結するポイントのひとつといえるでしょう。
総務省の「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によると、2024年1月1日時点の足立区の総人口は約69万3,000人です。
2018年から2023年の5年間でも人口は増加傾向にあり、区外からの転入超過が続いてきました。
転入超過の中心は15〜29歳の若年単身層であり、賃貸需要を支える主要な層が継続的に流入していることがわかります。
なお足立区が令和6年に実施した人口推計（中位推計）によると、区全体の総人口は2036年頃にピークを迎えた後、緩やかな減少に転じる見通しです。
2050年時点の推計人口は約67万8,000人と、2023年比で約1.9%の減少にとどまる見込みであり、他の地方都市と比較して人口の底堅さが確認できます。
参照：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」／足立区人口推計（令和6年実施）
北千住駅周辺では、東口・西口の両方で再開発事業が進行しています。
なかでも高い注目を集めているのが、北千住駅東口に隣接する約4,800㎡の区画を対象とした「北千住駅前地区第一種市街地再開発事業」です。
足立区の公式資料によると、本計画は2031年度の竣工を目標に地上29階・地下1階・高さ約123m・延床面積約44,900㎡の複合高層ビルを建設する予定であり、1〜4階に商業・子育て支援施設、5〜9階にホテル、10〜29階に住宅250〜300戸が配置されます。
また足立区の令和6年度公示地価では、区内の住宅地平均が前年比で4.7%上昇しており、開発期待を含む地価の上昇傾向が確認できます。
参照：足立区「北千住駅東口周辺地区のまちづくり」
足立区はかつて「治安が悪い」というイメージを持たれていました。
しかし、区が警視庁と連携して展開してきた防犯活動「ビューティフル・ウインドウズ運動」などの取り組みにより、現在は刑法犯認知件数がピーク時から大幅に減少しています。
足立区の公式発表によると、令和6年の刑法犯認知件数は4,442件で、23区内の件数順位は上位3位にあたります。
人口規模に対する人口比では23区中14位（多い方から）であり、絶対件数は多いものの、人口の大きさを考慮すると相対的な危険度は緩和されているといえるでしょう。
また自然災害リスクについては、足立区は荒川・隅田川に挟まれた低地に位置しており、大規模水害時の浸水リスクが高いとされるエリアが存在します。
物件検討の際は国土交通省が提供するハザードマップポータルサイトで対象地番の浸水想定を必ず確認することが重要です。
参照：足立区「令和6年区内の犯罪発生状況」／国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
以下は、賃料査定ツールをもとに算出した北千住駅周辺の賃料目安です。
いずれも駅徒歩5分・築11年・2階という条件を統一したうえで、間取りと広さのみを変動させています。
表示賃料は管理費・共益費込みの想定賃料帯です。
| 想定ターゲット | 間取り | 専有面積 | 賃料帯 | 中央値 |
| 単身者 | 1K | 25㎡ | 79,153円〜123,040円 | 101,097円 |
| 2人暮らし | 1LDK | 45㎡ | 128,712円〜197,246円 | 162,979円 |
| ファミリー | 2LDK | 60㎡ | 158,498円〜242,865円 | 200,682円 |
単身者向け1Kの中央値は月額約10万円と、駅徒歩5分・築11年の条件でも都心近郊エリアとして比較的手が届きやすい水準となっています。
2人暮らし向け1LDKは月額約16万円台、ファミリー向け2LDKは月額約20万円台と、間取りが広がるにつれて賃料水準も段階的に上昇していることがわかるでしょう。
上記の賃料水準をもとに、年間賃料収入の目安（満室想定）を整理すると以下のようになります。
| 間取り | 中央値（月額） | 年間賃料収入（目安・1戸） | 年間賃料収入（目安・6戸） |
| 1K | 101,097円 | 約121万円 | 約728万円 |
| 1LDK | 162,979円 | 約196万円 | 約1,174万円 |
| 2LDK | 200,682円 | 約241万円 | 約1,445万円 |
北千住は都心近郊エリアとして地価・物件価格ともに上昇傾向にあるため、表面利回りは都心より高く、地方物件より低い水準に落ち着くケースが多くなります。
また単身向けからファミリー向けまで幅広い間取りで一定の賃料水準を期待できるエリアであり、こうした需要層の厚さが空室リスクの抑制や継続的なキャッシュフローの確保につながる点が強みといえるでしょう。
北千住への不動産投資が向いているのは、まず都心近郊エリアでの安定した賃貸需要を重視する投資家です。
5路線が乗り入れる交通利便性と、単身者・学生・ファミリーまでの幅広い居住需要を背景に、長期にわたって入居者を確保しやすい環境が整っています。
また資産価値の維持・上昇を重視する投資家にも適しているといえるでしょう。
足立区の公示地価（令和6年度）は住宅地で前年比4.7%上昇しており、東口の大規模再開発が本格化する2031年度（竣工予定）に向けてエリアの注目度はさらに高まることが見込まれます。
このことから、キャピタルゲイン（売却益）とインカムゲイン（賃料収入）の両面を意識した投資スタイルに向いているエリアといえます。
一方で、高利回りを最優先とする投資家には注意が必要です。
北千住は地価・物件価格ともに上昇傾向にあるため、表面利回りは地方の高利回り物件と比較すると低くなる傾向があります。
利回り重視で地方物件を検討している投資家にとっては、取得コストに見合う収益性を確保しにくいと感じるケースもあるでしょう。
また自然災害リスクへの備えを重視する投資家は、物件選定の際に慎重な確認が必要です。
足立区は荒川・隅田川に挟まれた低地エリアを含んでいるため、物件所在地のハザードマップ確認は必須といえます。
国土交通省のハザードマップポータルサイトで浸水想定区域を事前に確認したうえで判断することをお勧めします。
足立区の人口推計（中位推計）によると、区全体の総人口は2036年頃まで増加傾向が続く見込みです。
また転入超過の中心である15〜29歳の若年単身層が継続的に流入しているため、近中期での賃貸需要は維持できると見て良いでしょう。
ただし2036年以降は緩やかな人口減少が見込まれているため、長期保有を前提とする場合は出口戦略をあわせて検討しておくことが重要です。
足立区の公式資料によると、北千住駅前地区第一種市街地再開発事業は2026年度上半期の都市計画決定、2028年度の工事着手、2031年度の竣工を目標にスケジュールが組まれています。
ただし再開発事業は行政・関係機関との協議状況によってスケジュールが変更される場合があるため、最新情報は足立区の公式サイトでご確認ください。
足立区はかつて治安面でのイメージが課題でしたが、区と警視庁が連携した継続的な防犯活動により刑法犯認知件数はピーク時から大幅に減少しています。
令和6年の人口比では23区中14位（多い方から）であり、絶対件数は多いものの人口規模を考慮すると相対的なリスクは限定的といえるでしょう。
入居者募集への影響については、北千住駅周辺の商業集積や交通利便性の高さが居住選好の主要因となっているケースが多く、治安イメージが直接的に空室率に影響するとは一概にはいえません。
北千住は安定した賃貸需要と再開発による将来性を兼ね備えた、都心近郊エリアの有力な投資候補です。
地価上昇による取得コストの増加も進んでいるため、収益性と将来性のバランスを慎重に見極めたうえで判断することが大切です。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
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