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千葉県流山市の南部に位置する南流山は、JR武蔵野線と首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス（TX）の2路線が交差する乗換駅を擁するエリアです。
武蔵野線は府中本町駅（東京都府中市）から西船橋駅（千葉県船橋市）を結ぶ路線であり、南流山駅ではTXへの乗り換えが可能です。
TXを利用すれば秋葉原駅まで最短約25分でアクセスでき、都心への通勤利便性は首都圏近郊エリアのなかでも高い水準にあるといえるでしょう。
南流山駅はTXの開業前（2005年以前）からJR武蔵野線の駅として機能していましたが、TXの開業で乗換駅としての役割が加わったことにより利用者数が大幅に増加しました。
TXの営業列車はすべての種別が南流山駅に停車するため、快速・区間快速・普通のいずれも利用可能です。
武蔵野線を経由すれば新松戸・西船橋・南浦和方向にも直接アクセスできることから、都心方向だけでなく埼玉・千葉方面への通勤需要にも対応できる立地となっています。
こうした2路線の活用により、単身者からファミリー層まで幅広い職場・生活圏をカバーできる点が、南流山エリアへの居住選好につながっているといえるでしょう。
南流山が属する流山市は近年、全国的にも際立った人口増加を記録しているまちです。
総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によると、流山市は2025年1月1日時点における人口増加率で全国7位を記録しており、子育て世帯を中心とした粘り強い転入超過が続いています。
また15歳未満の年少人口増加数においては流山市が複数年にわたって全国1位を記録しており、ファミリー層の流入が市全体の人口増加を牽引していることが分かるでしょう。
こうした人口流入の流れは、南流山地区にも波及しています。
南流山地区は流山市の南部に位置し、TX沿線整備が進む流山おおたかの森方面と、新松戸・松戸方面をつなぐ結節点でもあります。
住宅地としての整備が早くから進んでいたエリアであり、区画整理済みの住宅地が広がる落ち着いた居住環境が形成されている点が特徴です。
参照：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」
南流山への居住需要を語るうえで欠かせないのが、ファミリー層の流入です。
単身者や学生が中心となる都心部の賃貸市場とは異なり、南流山では子育て世帯が居住層の主軸を担っています。
その背景には、以下の3つの要因があります。
2005年のTX開業は、流山市全体のまちづくりに大きな転換をもたらしました。
沿線では土地区画整理事業が順次推進され、宅地供給が急速に進んだことで都心から移住するファミリー世帯の受け皿となる住宅地が整備されていきました。
流山市の公式資料によると、TXの開業以降は転入者が転出者を上回る社会増の状態が継続しており、特に2012年以降はTX沿線のまちづくり推進と相まって人口増加が加速しています。
南流山駅はTX開業時から全種別が停車する駅として機能しており、沿線整備による人口増加の恩恵を早期から受けてきたエリアのひとつといえます。
参照：流山市「次期総合計画における将来人口推計 調査報告書」
ファミリー世帯が居住地を選ぶ際に重視するのは、交通利便性だけではありません。
保育施設・学校・公園・日常の買い物施設といった生活インフラの充実度も、重要な選択基準のひとつです。
流山市は「母になるなら、流山市。」「父になるなら、流山市。」というキャッチコピーを掲げ、子育て世帯の誘致を市の施策として積極的に推進してきた自治体です。
こうした子育て支援への姿勢が市のブランドとして定着したことで、首都圏における流山市の認知度は7割を超える水準に達しています（流山市公式資料より）。
南流山地区においても、駅周辺の生活利便施設や住宅街の落ち着いた環境が、ファミリー世帯の定住意向を高める要因になっているといえるでしょう。
参照：流山市公式サイト
近年、首都圏の分譲マンション価格は著しく上昇しており、持ち家の購入を見送るファミリー世帯が増加しています。
国土交通省が公表する「不動産価格指数」によると、マンション（区分所有）の価格指数は2013年頃から上昇を続け、2024年には2010年比で約2倍の水準に達しました。
本来であれば持ち家を購入していたはずの世帯が賃貸市場にとどまることで、ファミリー向け賃貸物件への需要が下支えされています。
都心から適度な距離にあり、交通利便性と生活環境を兼ね備えた南流山のようなエリアは、こうした層の移住先として選ばれやすい条件を備えているといえます。
参照：国土交通省「不動産価格指数」
エリアとしての居住需要の高さは、一棟アパート投資における収益安定性に直結します。
ここでは、投資家の視点から見た南流山の3つの強みを整理していきましょう。
国土交通省が公表する公示地価によると、流山市の住宅地平均は2026年（令和8年）公示で前年比13.81%の上昇を記録しており、千葉県全体の同5.77%を大きく上回る伸び率となっています。
また南流山駅周辺の公示地価は2025年（令和7年）時点で平均約26万3,000円/㎡と、こちらも前年比11.20%の上昇を記録しています。
こうした地価の継続上昇は、物件の資産価値を維持・向上しやすい環境であることを示しています。
賃料収入（インカムゲイン）を得ながら、将来的な売却益（キャピタルゲイン）も期待できるという点で、長期保有を前提とした一棟アパート投資との相性が良いエリアといえるでしょう。
参照：国土交通省「地価公示」
ファミリー向け賃貸物件の大きな特徴のひとつが、入居者の居住期間の長さです。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第28回賃貸住宅市場景況感調査（日管協短観）」によると、ファミリー世帯の平均居住期間は5年3ヵ月であり、単身世帯の3年3ヵ月と比較して約2年長い傾向にあります。
子育て世帯が多く流入し、生活環境の安定を重視する傾向が強い南流山のようなエリアでは、こうした長期入居の傾向がより強く表れやすいと考えられます。
入居者の在住期間が長ければ、そのぶん退去時に発生する原状回復費用や入居者募集のための広告費・仲介手数料といったコストを抑えることが可能です。
長期的に安定したキャッシュフローを確保したい投資家にとっては、魅力的な条件が揃っているエリアといえるでしょう。
参照：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第28回賃貸住宅市場景況感調査（日管協短観）」
国立社会保障・人口問題研究所が公表する「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」によると、流山市の人口は2045年に約20万人と推計されていました。
しかし市の公式資料によると、2021年1月時点ですでに20万人を突破しており、推計を大幅に上回るペースで増加していることが分かります。
また総務省の住民基本台帳ベースでは、2025年1月1日時点で流山市の総人口は21万人超に達しており、増加の勢いは現在も続いているといえるでしょう。
一棟アパート投資は10年・20年単位の長期保有を前提とするケースが多いため、中長期的な人口の底堅さはエリア選定において重要な判断材料となります。
南流山が属する流山市の人口動態は、その点で全国的にも際立った安定性を示しているといえるでしょう。
参照：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」
／流山市「住生活基本計画資料編」
／総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」
南流山は居住需要・地価動向ともに良好な指標を示しているエリアですが、投資判断にあたっては冷静に確認しておくべき点もあります。
強みだけでなくリスクも把握したうえで、自身の投資方針に照らした判断を行うことが大切です。
前述のとおり、流山市の公示地価は近年継続的に上昇しており、南流山駅周辺も例外ではありません。
地価の上昇は資産価値の観点ではプラス材料ですが、一方で物件取得価格の上昇は表面利回りの低下につながるという側面も持ちます。
都心近郊で地価が上昇しているエリアでは、表面利回りが地方の高利回り物件と比較して低くなる傾向があります。
そのため、利回りの数字だけで投資判断を行うのではなく、長期的なキャッシュフローや資産価値の維持・向上も含めた総合的な視点で収益性を評価することが重要です。
返済比率や実質利回りを丁寧にシミュレーションしたうえで、取得価格に見合う収益を確保できるかどうか確認するようにしましょう。
南流山地区は江戸川に近接した平坦な土地に位置しており、物件所在地によっては浸水リスクへの確認が必要となるケースがあります。
不動産投資において自然災害リスクは長期的な資産価値に直結するため、物件検討の際には必ず国土交通省が提供するハザードマップポータルサイトで対象地番の浸水想定区域を確認するようにしましょう。
物件単位での丁寧な確認を怠らないことが、長期保有を前提とした投資においては特に重要といえるでしょう。
参照：国土交通省ハザードマップポータルサイト
国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」では、流山市の人口は2050年に向けても増加傾向が続く見通しとなっています。
すでに推計を大幅に上回るペースで人口増加が進んでいることを踏まえると、近中期の賃貸需要は底堅いと判断できるでしょう。
ただし将来推計はあくまで一定の仮定に基づく見通しであるため、定期的に最新データを確認しながら投資判断を行うことが重要です。
南流山は子育て世帯の流入が続くエリアであるため、2LDK・3LDKといったファミリー向け間取りの需要が相対的に高いと考えられます。
ファミリー向け物件は単身向けと比較して入居者の居住期間が長く、入れ替えに伴うコストを抑えやすい点が特徴です。
一方でJR武蔵野線・TXの2路線を活用できる交通利便性から、都心通勤の単身者・共働きカップル層の需要も一定程度見込めます。
ターゲット層に合わせた間取りと賃料設定を慎重に検討することが大切です。
地価が継続して上昇しているエリアでは、長期保有後の売却時にキャピタルゲインを期待しやすいという側面があります。
ただし不動産市況は金利動向や社会情勢によって変動するため、売却益を前提とした投資計画は過度なリスクを伴う場合があります。
そのため賃料収入によるインカムゲインで収益を積み上げながら、売却はあくまで選択肢のひとつとして位置づける考え方が、長期的な投資安定性につながるといえるでしょう。
地価・物件価格の上昇に伴い表面利回りは低下傾向にあるため、収益性と資産価値のバランスを慎重に見極めることが重要です。
物件所在地のハザードマップ確認も、長期保有を前提とする投資においては欠かせない確認事項といえるでしょう。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
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