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一棟アパートの管理業務は、大きく「入居者管理」「建物管理」「収支管理」の3つに分類されます。
2021年6月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」では、賃貸住宅管理業の登録制度が設けられ、管理業務の内容が法的にも明確化されました。
ここでは、それぞれの業務内容を具体的に見ていきましょう。
入居者管理業務とは、入居者の募集から契約、入居中の対応、退去時の手続きまで、入居者に関わる一連の業務を指します。
具体的には以下のような業務が含まれます。
入居者対応は日常的に発生する業務であり、対応の質がそのまま入居者の満足度や退去率に影響する重要な領域です。
特にクレームやトラブルは、対応が遅れると入居者の不満が高まったり、早期退去につながったりする可能性があるため、スムーズに対応する必要があるでしょう。
建物管理業務とは、アパートの建物や設備を適切な状態に維持するための業務です。
一棟アパートでは、区分マンションのように管理組合が共用部分を管理してくれるわけではないため、オーナー自身が建物全体の維持管理に責任を持つことになります。
主な業務内容は以下のとおりです。
建物管理を怠ると、入居者の生活環境が悪化するだけでなく、建物自体の資産価値が低下する要因にもなります。
また消防設備点検など法令で義務付けられている点検もあるため、適切な対応が欠かせません。
収支管理業務とは、家賃の回収や経費の支払い、収支状況の把握といった金銭面の管理業務を指します。
賃貸経営を安定して継続するためには、キャッシュフローを正確に把握し、適切な資金管理を行うことが不可欠です。
具体的な業務内容としては以下が挙げられます。
特に家賃滞納への対応は、放置すると損失が拡大するため、早期の督促や場合によっては法的手続きを検討することも求められるでしょう。
滞納が長期化すると回収が困難になるケースもあるため、日頃から入金状況を把握しておくことが重要です。
管理委託とは、賃貸管理業務の全部または一部を管理会社に依頼する方法です。
オーナーは管理会社と管理委託契約を締結し、入居者対応や建物管理、家賃回収などの業務を代行してもらうことになります。
管理委託の最大のメリットは、日常的な業務負担を大幅に軽減できる点にあります。
入居者からの問い合わせやクレーム対応、設備故障時の修繕手配など、突発的に発生する業務の対応を管理会社が担ってくれるため、本業を持つサラリーマン投資家でも賃貸経営を行いやすくなるでしょう。
また管理会社は賃貸経営に関する専門知識やノウハウを持っているため、入居者募集や空室対策のアドバイスをプロの視点で受けられるといったメリットもあります。
一方で、管理委託には毎月の委託費用が発生するため、キャッシュフローへの影響を考慮する必要があります。
また管理会社にすべてを任せきりにしてしまうと、物件の状況を把握できなくなり、問題の発見が遅れるリスクもあるでしょう。
管理委託を選択した場合でも、オーナーとして定期的に管理状況を確認する姿勢が求められます。
管理委託費は、月額家賃収入の3〜8％程度が一般的な相場とされています。
たとえば月額家賃収入が50万円の物件であれば、管理委託費は月額1.5万〜4万円程度となる計算です。
管理委託費の水準は、委託する業務の範囲や管理会社のサービス内容、物件の所在地などによって異なりますが、一般的な傾向としては以下のとおりです。
また管理戸数が多い物件や、複数棟をまとめて委託する場合には、委託費率が下がるケースもあります。
逆に、築古物件やトラブルが多い物件などでは、委託費率が高めに設定されることもあるでしょう。
なお管理委託の場合、入居者募集時の仲介手数料や原状回復工事の手配費用などが別途発生する可能性がある点に注意が必要です。
契約前に委託費用の内訳と、別途発生する費用の有無を確認しておくことが大切です。
管理委託費に含まれる業務の範囲は、管理会社や契約内容によって異なります。
契約前にどこまでが委託費に含まれるのかを明確にしておかないと、想定外の追加費用がかかる可能性があります。
一般的に管理委託費に含まれることが多い業務は以下のとおりです。
一方で、以下のような業務は別途費用が発生することが多いといえます。
特に注意が必要なのは、修繕関連の費用です。
管理委託費には日常的な管理業務は含まれていても、設備の故障や建物の劣化に伴う修繕費用は別途実費で発生するのが一般的となっています。
契約時には管理委託契約書の内容を細かく確認し、不明点があれば事前に管理会社へ確認するようにしましょう。
自主管理とは、管理会社に委託せず、オーナー自身が賃貸管理業務を行う方法です。
入居者の募集から契約手続き、家賃の回収、クレーム対応、建物のメンテナンスまで、すべての業務をオーナーが直接担当することになります。
自主管理の最大のメリットは、管理委託費がかからないためコストを抑えられる点です。
前述のとおり、管理委託費は家賃収入の3〜8％程度が相場となるため、月額家賃収入が50万円の物件であれば、年間で18万〜48万円程度の経費削減につながります。
また入居者や建物の状況を直接把握できるため、問題の早期発見や迅速な対応が可能になるという側面もあるでしょう。
一方で、自主管理には相応の時間と労力、専門知識が求められる点がデメリットとなります。
入居者からの問い合わせやトラブルは曜日や時間を問わず発生する可能性があり、本業を持つサラリーマン投資家にとっては大きな負担となるケースも少なくありません。
また賃貸経営に関する法律や税務の知識が不足していると、意図せず法令違反を犯してしまったり、入居者とのトラブルに発展したりするリスクもあるでしょう。
以下では、自主管理で起こりやすい失敗パターンを3つ紹介します。
自主管理で最も起こりやすい失敗のひとつが、入居者対応の遅れです。
本業を持つオーナーの場合、日中は連絡を取りにくい状況であることが多く、入居者からの問い合わせやクレームへの対応が後回しになりがちです。
たとえば、設備故障の連絡を受けても修繕手配が遅れたり、騒音トラブルの相談に十分な対応ができなかったりすると、入居者の不満は急速に高まります。
こうした不満が積み重なると、契約更新のタイミングで退去を選択される可能性が高まるでしょう。
退去が増えれば原状回復費用や募集費用が積み重なり、結果として管理委託費以上のコストがかかってしまうケースも珍しくありません。
なお、入居者の居住期間や退去率に関する詳しいデータについては、以下の記事で解説しています。
賃貸経営には、さまざまな法令が関係しています。
自主管理を行う場合、オーナー自身がこれらの法令を理解し、適切に対応できる状態でなければなりません。
たとえば、消防法では一定規模以上の共同住宅に対して消防用設備の設置と定期点検が義務付けられています。
この点検を怠ると、消防署から是正指導を受けるだけでなく、万が一火災が発生した場合にオーナーの責任が問われる可能性もあるでしょう。
また建築基準法に基づく定期報告制度では、特定の建築物について定期的な調査・報告が求められています。
その他にも、入居者との契約においては借地借家法の規定を踏まえた対応が必要であり、敷金精算や原状回復の範囲については国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った対応が求められます。
これらの法令対応を怠ると、行政からの指導や入居者との訴訟トラブルに発展するリスクが高まるでしょう。
自主管理を選択する場合は、関連する法令について最低限の知識を身につけておくことが不可欠です。
建物の維持管理においては、計画的な修繕を怠ることで結果的に大きなコストが発生するという失敗パターンも見られます。
一棟アパートでは、外壁塗装や屋上防水、給排水管の更新など、築年数の経過とともにさまざまな修繕が必要になります。
一般的に、外壁塗装や屋上防水は10〜15年周期で実施することが望ましいとされていますが、自主管理の場合はこうした修繕計画を立てる人がいないため、対応が後手に回りがちです。
たとえば、外壁のひび割れを放置すると雨水が浸入し、建物内部の劣化が進行する可能性があります。
初期段階で補修していれば数十万円で済んだものが、放置したことによって大規模な修繕を要する状況となり、最終的に数百万円の費用がかかるといったケースも少なくありません。
自主管理を行う場合は、建物や設備の状態を定期的に確認し、中長期的な修繕計画を立てておくことが重要です。
管理委託と自主管理にはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらが優れているかは一概にいえません。
重要なのは、自身の状況や投資方針に合った管理方法を選択することです。
以下のような状況に当てはまる方は、管理委託を選択した方が賃貸経営を安定して継続しやすいといえます。
一方で、以下のような状況に当てはまる方は、自主管理を選択することでコストを抑えながら賃貸経営を行える可能性があります。
管理委託費を削減する方法としては、委託する業務範囲を絞る、複数の管理会社から見積もりを取って比較するといった方法が考えられます。
しかし、過度なコスト削減は管理の質の低下につながり、結果的にリスクを高める可能性がある点に注意が必要です。
たとえば、委託費率の低い管理会社を選んだ結果、入居者対応が遅れて退去が増加したり、建物の点検が疎かになって修繕費用がかさんだりするケースがあります。
また管理業務の一部を自分で行うことで委託費を抑えようとしても、対応の遅れやミスがトラブルにつながれば、かえって損失が大きくなるでしょう。
管理委託費は単なるコストではなく、安定した賃貸経営を維持するための必要経費と捉えることが重要です。
委託費の削減を検討する場合は、削減によって生じるリスクと天秤にかけたうえで判断することをおすすめします。
管理業務を包括的に委託したい場合は、入居者管理から建物管理、収支管理まで幅広く対応している管理会社を選ぶことがポイントです。
契約前に、どこまでの業務範囲を委託できるのかを明確に確認しておきましょう。
また標準的な管理委託契約では対応範囲外となることが多い業務についても、オプションや別契約で対応可能かどうかを確認しておくと安心です。
具体的には以下のような業務が挙げられます。
なおすべてを任せる場合でも、オーナーとして物件の状況を定期的に把握する姿勢は欠かせません。
管理会社からの月次報告書を確認し、気になる点があれば都度コミュニケーションを取ることで、問題の早期発見・対処につながります。
自主管理から管理委託への切り替えは、いつでも可能です。
実際に、自主管理で運営を始めたものの負担が大きくなり、途中から管理会社に委託するケースは珍しくありません。
切り替えにあたっては、以下の点を事前に準備しておくとスムーズに進められます。
管理会社への委託開始後は、入居者への通知も必要となります。
家賃の振込先や問い合わせ先が変わることを書面で案内し、混乱が生じないよう配慮しましょう。
なお切り替えのタイミングとしては、繁忙期（1〜3月）を避けた方が管理会社側も余裕を持って対応しやすく、引継ぎがスムーズに進む傾向があります。
一棟アパート投資において、管理方法の選択は長期的なキャッシュフローと運営の安定性に直結する重要な判断です。
管理委託と自主管理のどちらが正解というわけではなく、自身の状況を客観的に把握したうえで、無理のない管理体制を構築することが成功への第一歩となるでしょう。
また管理委託を選択した場合でも、オーナーとして物件の状況を定期的に確認し、管理会社と適切にコミュニケーションを取る姿勢が欠かせません。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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