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一級建築士・CMr（コンストラクションマネジャー）。2010年代後半、ココナラで収益不動産のボリューム検討サービスを開始し、投資家からの口コミや紹介をきっかけに相談件数が拡大。これまで確認してきた土地は3,000件以上にのぼる。
東京23区を中心に、木造一棟新築のボリューム検討、法規チェック、土地の初期可否判断を強みとし、投資家や不動産会社からセカンドオピニオンの依頼も多い。近年はAIを活用した土地判断ツールの開発にも取り組むほか、
など、建築知識を活かして不動産投資分野において幅広く活動している。
【受賞歴】日本建築学会作品選集2020／日経ニューオフィス賞2017／愛知まちなみ建築賞2022
わんさん：
一級建築士として設計の仕事をしながら、不動産投資家の方々に向けたボリューム検討のアドバイスをしています。これまで3,000件以上の土地のボリューム検討を手がけてきました。
今はオンラインで「わん一級建築士塾」というコミュニティ（月額サブスク）も運営しています。
TSON君：
3,000件！どんなきっかけでこの活動を始められたんですか？
わんさん：
設計事務所で働いていて、何か新しいことを始められないかなと思った時に、「建築と不動産のあいだ（高橋寿太郎 著）」という本を読みました。
建築と不動産は実務ではとても密接に繋がっているんですが、業界的には分断されていると感じるんです。僕は建築学科を卒業しましたが、不動産の話はほとんど出てきませんでした。
その中でも、ある土地に「どんな建物が建つか」を判断できる力はとても重要です。建築家として建築基準法など法令上の制限を熟知しているだけではなく、それを資産として扱う不動産事業者の目線から見た場合には、その建物にどのぐらい意味があるのか、を検討する必要があるからです。
最初は「住宅向けの需要があるかな」と思っていましたが、やってみると収益物件の『ボリューム検討』の依頼が思いのほか多くて。
TSON君：
『ボリューム検討』とは具体的にどういったものか教えていただけますか？
わんさん：
簡単に言うと、「この土地に、何戸の部屋が入るか」を決める作業です。
一つの土地にどんな建物を建てられるのか。まっさらな紙に「なにか描いてください」とペンを渡されるのと同じで、そこには無限の可能性があります。
しかし、実際には建蔽率、容積率、高さ制限などさまざまな制限がかかってきて、おのずとできる可能性が絞られていきます。
TSON君：
なるほど。まさに建築家のお仕事という感じですね。
わんさん：
でも、それだけではニーズの半分しか満たせていません。
さらに、不動産を資産と見た時の視点も必要です。どういう間取りにすれば家賃が最大化できるか、安定して経営できるか、まで踏み込んで考える必要があります。
利回りの計算や融資の組み立てなどに関わってきます。事業の骨格を作る作業だと私は思っています。
TSON君：
事業の骨格作り！
わんさん：
サービスを利用される方の中で不動産投資初心者、という方はほとんどいらっしゃいません。物件が出たタイミングですぐに「この土地で収益が出るかどうかを確かめたい」と持ってこられます。私のボリューム検討で「入らない」と分かったら買わない。とてもシンプルです。
中には「入るか入らないかだけ知りたい」という方も多くて、図面のアウトプットを求めない方もいます。「入らないです」とお伝えして、「ありがとうございました」と一瞬で終わる、というケースもありますね。
TSON君：
3,000件と聞くとすごいペースですが、どのようにこなされてきたのでしょうか？
わんさん：
今は見た瞬間に「入る・入らない」が分かるまでになっていますね。数でいうと、一日2件ペースで、1件あたり30分くらい。10年でならすと1日1件ペースで、それが3,000件になった計算です。都内の収益物件はある程度パターン化できているので、経験が積み重なるにつれ判断スピードが上がっていきました。
TSON君：
土地の資料を見る時、わんさんは最初にどこを見ているのでしょうか？
わんさん：
まず見るのは土地の広さと、道路付けです。一面道路なのか、角地なのか。逆に、建ぺい率や容積率はほぼ最初には見ていません。
TSON君：
えっ、建ぺい・容積を見ないんですか？
わんさん：
SNSなどで不動産投資系の発信を見ていると、建ぺい・容積から逆算して「何戸入る」と計算しているケースを見かけますが、都内だと容積を使い切れることってほとんどないんです。
フロアに何平米の居室が入るかっていうのは、実は条例でカチカチに決まっちゃっているので。
フロア構成を決める上で支配的な要因になってくるのは、土地の広さと道路付け。だからまずそこを見ます。
TSON君：
初心者が見落としやすいポイントはどこでしょう？
わんさん：
高さ方向の規制です。道路斜線、高度斜線、日影規制（にちえいきせい）。これは資料を見ただけでは見えてきません。でも、これが建物を削る要因になります。実際に設計してみると思ったより建物が小さくなる、ということが起こります。
TSON君：
旗竿地や変形地はどう見ていますか？
わんさん：
都内は相続で分筆されたケースが多いので、旗竿地や変形地も多いです。一見ネガティブに見えますが、法規制をよく知っていれば、プラスに転換できる余地がある土地もまだまだあります。
知識があるかどうかで、同じ土地を見ても評価がまったく変わってくる。それが旗竿地や変形地などいわゆる「難地」と言われる土地の面白さでもありますね。
TSON君：
わんさんはXでも多くの反響を呼ぶ投稿をされていますが、これまでで特に大きな反響があった発信はどんな内容でしたか？
わんさん：
最初に反響があったのは「地図」です。23区のワンルーム条例を区ごとにまとめて、その違いを可視化したものです。
ワンルーム条例は「共同住宅」に対して適用されるものが多いのですが、「長屋」には適用されない区があるんです。定義上、長屋は共同住宅に含まれないという考え方ですね。
実は、共同住宅と長屋をハイブリッドで組み合わせることで、ワンルーム条例の制限を超えて戸数を増やせる可能性があります。同じような土地でも収益性が変わってくるのが一目でわかるところが大きな反響になったのかなと。
TSON君：
他に注目している法改正などはありますか？
わんさん：
安全条例の改正で、避難ルートの代替経路についての解釈が変わりました。その図面を見た時に、「これはいろんな設計に応用できるんじゃないか」と思いました。
法規の変化をいち早くキャッチして、設計の幅に転換していくのが、今自分がいちばん注力しているところでもあります。
TSON君：
わんさんのXアカウントは実物の建物を取り上げた解説や、動画による仮説検証などとてもオリジナリティのある発信スタイルですね。
わんさん：
Xでは「こういうことができたらいいな」という仮説を発信して、実務者の方から「実はそれやってます」というリプライが来ることで仮説を検証する、という循環を意図的に作っています。Xを単なる情報発信ツールとしてだけでなく、一種の実験の場として使っている感覚です。
TSON君：
それが今のわんさんの深い知見につながっているんですね。
わんさん：
法規や条例は知識を持っているだけでは限界があって、実際の事例とセットになって初めて使える知識になります。僕がXで発信して、現場で実践している方からのフィードバックが来る。このフィードバックが非常に大切だと思っていて、その繰り返しが、自分の知見を深めてくれています。
TSON君：
発信を続けていく中でのコツはありますか？
わんさん：
ブレずに同じテーマで発信し続けることだと思います。ネット界隈では、数字が一時的に落ちるとやめてしまう方も多いです。継続して発信していくのは、やっぱり大変なので。
あとは、従来の建築士がいきなり何かサービスを始めても炎上の可能性があるので、なかなか難しいかもしれないですね。僕の場合は、一般的な建築士の設計とは違うジャンルなので良かったかなと思います。
見ている人はちゃんと見てくれていて、何年も発信を続けることで「見えない信頼」が積み上がっていきます。その信頼が、結果的にご依頼や紹介につながっていることが多いです。
僕は2019年からXを開始して7年ほど続けていますが、少しずつフォロワーさんが増えていって、時間とともに信頼が積み上げられたかな、と思いますね。
TSON君：
わんさんはAI独自ツール「土地情報配達くん」等をご提供されているそうですね。いつから始められたのか、「不動産×建築×AI」という領域でどんなことをされているのか教えてください。
わんさん：
AIツールに関しては、使い始めたのは1年前からです。塾の中で、土地情報を入力するとおおよそのプランの可否を一次判定できるツールを提供しています。ただ、AIに対しては僕はかなり慎重な見方をしていて、あくまでも補助ツールという位置づけです。
TSON君：
ご自身で開発にも携わっている中で、あえて“補助ツール”とおっしゃるのは意外でした。実際、AIによってわんさんの作業効率が上がった部分はあるのでしょうか。
わんさん：
世の中にあるボリューム検討系のAIツールを試してみて、最後に「これで本当に大丈夫ですか？」という確認が私のところに来るケースが増えているんです。AIが出した結果に対して、人が責任を担保しに来る。これはつまり、AIだけでは完結しない、ということの証明だと思っています。
何億円もかけて土地を買う判断を、AIに100％委ねることはできません。最終的には人が責任を負う以上、AIは補助であるべきです。その点は、今後AIツールが進化していっても変わらないと思っています。
TSON君：
なるほど。AIで効率化できる部分はありつつも、最終的な判断はやはり人が見る必要がある、ということですね。 その中で、わんさんだからこそ提供できる価値はどこにあると感じていますか。
わんさん：
実案件のボリューム検討の記録、つまり「この土地でこういう計画を組んだ」という事例を数百件単位でアーカイブしています。AIは架空の計算はできますが、実際にあった具体的な事例の蓄積には限界がありますよね。
私の塾では、その実案件のアーカイブを会員が閲覧できるようにしています。「あの時のあの土地の検討」が後から参照できて、それが誰かの役に立つ。これは3,000件を積み上げてきた私にしかできないことだと思っています。
TSON君：
わんさんはボリューム検討とは別に、CMr（コンストラクション・マネジメント）という形でも投資家を支援されているとお聞きしました。これはどういうものですか？
わんさん：
土地から新築をやる投資家さんって、設計も施工も工務店に一任するケースが多いんです。でもそうすると、施主である投資家さんが「一人」になってしまう。工務店側は情報量が圧倒的に多くて、何かあった時に投資家さんが自分でどう動けばいいか分からない、という状況になりやすい。
そこで私は、設計にも施工にも直接関与せず、施主側のアドバイザーとして伴走するスタイルをとっています。何か問題が起きた時に「次に何をすべきか」を一緒に考える、保険のような役割です。
TSON君：
以前、弊社でククンさんにインタビューさせていただいた際、建築会社の倒産トラブルでわんさんがサポートされていたと伺いました。あのときは、どのような立場で関わられていたのでしょうか。
わんさん：
ククンさんのケースでは、竣工直前に建築会社が倒産するという事態が起きました。
私はアドバイザーとして関わっていましたが、完了検査の名義を引き受けるというようなことはできませんでした。
自分が管理していない建物に対して、一級建築士として名前を書くことはできない点は、ご連絡をいただいたとき最初にお伝えしました。とても申し訳ないなと思いましたが、そこは責任の範囲として明確にする必要がありました。
ただ、アドバイザーとして横にいることで、「次に誰に相談すべきか」「どういう手続きが必要か」という部分は継続してサポートできました。倒産後の引き継ぎって、本当に毎日毎日新しい問題が出てきます。その都度、関係者をつないで前に進む。そこでの伴走には僕がいる意味があったと思っています。
TSON君：
なるほど。トラブルが起きた後の対応だけでなく、そもそもそうした事態に備える意味でも、施主側にわんさんのような存在がいる価値は大きいでしょうね。実際、設計・施工を工務店に一任するリスクはどこにあるのでしょうか。
わんさん：
土地から新築の投資家さんは自己責任の意識が高い方が多くて、「自分でやり切る」という意識がある。それ自体はもちろん大切なことなのですが、情報量の非対称性という点では、やはり工務店側が圧倒的に有利です。
何か起きた時に施主一人でゼロから対応しようとすると、本当に大変です。弁護士を探す、後継の施工会社を探す、行政への手続き……。そういう時に「誰かが横にいる」というだけで、意思決定のスピードと精度がまったく違います。CMrというのは、そのための存在だと私は思っています。
TSON君：
オンライン塾も去年からスタートされたんですよね。どんなことをされているのですか？
わんさん：
私がやっている「ボリューム検討」ですが、本当はこれを投資家自身が自分でできるのが理想だと思っています。そのために塾を始めました。塾の中では実際のボリューム検討のやり方、道路付けや各種規制の見方、などを詳しく教えています。
TSON君：
今は200名で満員、ウェイティングの状態なんですね。
わんさん：
オンライン塾は月額制のサブスクで、定員200名に絞っています。去年から始めてどんどん会員が増えていったんですが、いつからか会員数を追いかけることがストレスになっていることに気付きました。
数字は一時的なものであっても、「今日は〇名減った」というのを見ると、モチベーションを保つのが大変で、運営の質も下がります。それよりも、適正な人数の中で密度の高い学びの場を作りたいと思いました。
TSON君：
サブスクの有料コンテンツには、先ほどお話されたAIツール以外にどういったものがあるんですか？
わんさん：
記事は約100本、動画は約160本のコンテンツがあります。土地を見た時の判断プロセス、ボリューム検討のフレームワーク、それに実案件のアーカイブが組み合わさっています。塾は月額なので、1か月だけ入ってコンテンツを一通り見て退会してもらっても全然構わない、というスタンスです。
TSON君：
AI開発や塾以外の活動では、どんなことをされていますか？
わんさん：
不動産会社への顧問も何社かやっています。土地を探すスタッフの方々に、月次でどういう観点で土地探しをするか、事例を通してレクチャーしています。
あとは大家会へ登壇したり、クローズドな投資家同士の情報交換の場として東京や名古屋で対面の勉強会を開催したりしています。オンラインでの発信も重要ですが、最後はリアルの場でつながった関係が一番強いと思っていて、今後も大切にしていきたいところです。
TSON君：
わんさんは今の市場環境についてどう見ていますか？
わんさん：
今は資材高騰と融資の厳格化が重なって、資金力の面で参入できる人がとても減っていると感じています。RCから木造にシフトしている方も増えていますし、旅館業を絡めて収益の多様化を図っている方も多いです。
ただ、「もうチャンスがない」とは思っていません。整形地ではなく、旗竿地や高低差のある土地、変形地といった「難地」を法規の知識で読み解ける人には、まだ十分なチャンスがあります。知識があるかどうかで、同じ土地の見え方がまったく違う。そこが差別化のポイントになっていると思います。
TSON君：
これから始める方は、最初に何をすればいいと思いますか？最後に、ぜひアドバイスをお願いします。
わんさん：
まず一冊、土地から新築の全体像が分かる本を読んで、流れを掴んでほしいです。融資の話、建物の話、リーシングの話、それぞれ専門性が違いますが、全体像を知らないと「自分に何が足りないか」も分かりません。
その上で、土地の見方については、できるだけ早く自力で判断できるようになることをお勧めします。建築士に外注するのもいいですが、コストも時間もかかる。自分でパッと見てダメな土地が分かる、というレベルまで上げると、土地選びのスピードと精度が格段に変わります。私の塾はそのためのコンテンツを揃えているので、一助になれれば嬉しいですね。
都内の土地選びは、早押しゲームです。土地が出た瞬間に動ける人が取っていく。悩んでいる間に競合に取られてしまう。そのスピードに乗れるかどうかは、事前の知識と経験の積み上げで決まります。
だからこそ、買う前に「見る目」を作っておくことが大事です。最初の一歩が土地選びである以上、そこの精度を上げることが、すべての基盤になると思っています。
3,000件以上のボリューム検討を通じて、物件資料を見た段階で瞬時に「この土地に収益物件が成立するか」を判断できる知見を培ってきたわんさん。
23区ごとに異なるワンルーム条例や法規制を踏まえながら、戸数を最大化する選択肢を考えられるのは、他の建築士とは異なるわんさんならではの強みです。
そんな中で、わんさんが提供している価値は、設計図そのものではなく、投資家が自分で土地を見極められるようになるための判断力です。
だからこそ、「自分でも土地を判断できるようになりたい」と考える投資家が、わんさんのもとに集まっているのかもしれません。
土地から新築を本気で考えている方は、ぜひXやnoteのアカウントから最新情報をチェックしてみてください。わんさん、本日は貴重なお話をお聞かせいただき、ありがとうございました。
成功確率をAIがスコアリング
○年後のCFまで可視化
何回でもシミュレーション可能
一般公開前の優良物件を先行配信
TSONの独自基準でリスクをスクリーニング
プロによる融資戦略・出口戦略までセット
AIによる最新データ
伸びる街ランキング
リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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