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こんにちは、TSON不動産AI研究所です。
今回は「不動産投資で失敗しないためには、事業計画と収支シミュレーションが必要」というテーマでお話ししていきます。学校のテストと同様に、不動産投資も「あとでいいや」と先延ばすと大変なことになります。実際に物件を購入する際、多くの人は借金をして大金を動かすことになります。もし計画を立てずに失敗してしまった場合、赤字が積み重なって「持っているだけで損」「売っても損」という状況になるかもしれません。そうならないためにも、しっかりと事業計画を立てることが重要です。
不動産投資とは名ばかりで、実際には「不動産賃貸事業」を行うことと同じです。投資額が大きいため、物件選びや資金調達に失敗すると取り返しがつかない可能性があります。
中には「家賃収入が安定しているなら大丈夫」「不労所得で悠々自適」と考える方もいるかもしれません。しかし物件が古くなるほど修繕費もかかり、家賃が下がるリスクも避けられません。さらに、最終的には物件を売却するタイミングも訪れます。そのときに残債以上の値段で売れれば良いのですが、もし売却価格が借金残高を下回ると、その差額を自分の pocket（ポケット）から支払わなければいけなくなります。
こうしたリスクを回避するために欠かせないのが「事業計画」です。全体のロードマップと、個別物件ごとの収支シミュレーションをしっかり行いましょう。
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まずは10年・20年先など、長期的な目標を設定しましょう。たとえば「月間キャッシュフロー100万円を目指したい」「資産を10億円規模にしたい」など、どのような状態になりたいかを明確に描きます。そこから逆算して、「どのタイミングでどんな規模・種類の物件をどのくらい保有していたら実現できるか」を考えるのです。もちろん、将来を正確に予測するのは不可能です。しかし目標を明確にしておくことで、投資判断の基準がぶれにくくなります。
全体計画を具体化するには、個別物件の事業計画が必要になります。ここでは、買おうとしている物件ごとに「家賃収入」「借入金利や期間」「修繕費用」「入居率」「最終的な売却価格」などを想定し、総合的に収益をシミュレーションします。銀行から事業計画書の提出を求められた場合、通常は個別計画を出すことになります。
個別の事業計画を作るためには、「情報収集」 と 「想定と計算」 の2つが欠かせません。
シミュレーションはエクセルなどを使い、収益（家賃）や支出（ローン返済や経費）を年ごと・月ごとに入力していくだけです。一見難しそうですが、やること自体はシンプル。むしろ重要なのは前提条件をいかにリアルに設定するかという部分になります。
不動産投資は物件の購入から始まり、賃貸運営を経て最終的に売却するまでが一連の流れです。計画を立てずにスタートすれば、想定外の修繕費や空室リスクで赤字を垂れ流すことになりかねません。そのためにも、
の2段構えで、リスクを把握しておくことが肝心です。
詳しい内容は動画でもチェックしてみてください。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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