工場勤務のサラリーマンから専業大家に。DIYと地域密着で築く年間家賃収入840万円への道

【人物紹介】

ujホームさん（37歳・男性）

・工場勤務のサラリーマンとして働く中で、FXなどの投資に興味を持つ。
・2019年頃、結婚を機に生前贈与された実家を賃貸に出すことで不動産投資をスタート。
・YouTubeや不動産塾でDIYスキルを習得し、築古戸建ての再生に注力。
・家から15分圏内という地域密着型のドミナント戦略で物件を拡大。
・2025年8月にサラリーマンを退職し、専業大家として独立。
・現在は21棟の戸建てを所有し、年間家賃収入は約840万円。自らの経験を活かし、投資家を対象とした個別塾も運営している。

Xでの投稿からは、DIY愛好家であり、地元群馬を中心に築古戸建てを次々と蘇らせるスゴ腕っぷりが伺えます。

工場勤務から専業大家へ―不動産投資を始めたきっかけ

TSON君：
ujホームさん、本日はよろしくお願いします。まず、日頃のお仕事や「不動産を始めたきっかけ」をまとめて教えてください。

ujホームさん：
よろしくお願いします。今はいわゆる「専業大家」として、自分の会社（不動産賃貸業）1本でやっています。具体的には、戸建ての賃貸経営ですね。
2025年8月に36歳で前職を辞めましたが、サラリーマン時代は普通の工場勤務でした。

不動産を始めたきっかけは、もともとFXをやっていたりと投資に興味がありました。
結婚を機に、親から「実家が空いてるから住んでいいよ」と言われて住み始めたんですが、その家が築35年くらいで、暮らしていくうちに妻と「ちょっと古いし…」となってきて。
建て替えるのか、住み替えるのか、いろいろ考えた結果、「手を入れて貸して、自分たちは別のところに住めば、住宅ローンと家賃収入で相殺してバランス取れるんじゃないか」と思ったんですよね。そこから不動産投資について詳しく調べ始め、のちにこの実家こそが一棟目の物件になりました。

TSON君：
なるほど、まさかの住み替えの現実が入口だったんですね。本や資格から入る方も多いですが、ujホームさんはどんな風に学んだんですか？

ujホームさん：
最初はYouTubeですね。僕、本が苦手で（笑）。買っても10ページくらいで飽きるタイプなので、動画の方が頭に入るんです。それで一気に見まくって、やっぱり直接学びたいなと思ったのでオンライン塾にも入ることにしました。

最初に見ていたのはフカポンさんのチャンネルで、塾も入りたいと思ったんですけど、タイミングが合わなくて。ちょうど別で募集していたところがあって、そこで学びました。結果的に、僕が今やっている「地方の築古戸建てを買って、DIYで直して貸す」という流れの骨格は、YouTubeで理解して、塾で実践して固まった感じです。

TSON君：
なるほど。最初の一歩を踏み出すとき、不安はなかったですか？

ujホームさん：
不安はありますよ。でも「何もしないと変わらない」という気持ちの方が強かったです。完璧に理解してから動くというより、必要な知識を入れながら、手を動かして前に進んだ感じですね。

実家の生前贈与から始まった1棟目―築35年戸建ての再生

TSON君：
1棟目は「ご実家」ということですが、実際にスタートされるまで具体的に何を行ったのでしょうか。色々な手続きや「貸せる家賃の見立て」をどう作ったのかを詳しく聞かせてください。

ujホームさん：
はい。実家は親から生前贈与の形でもらって、手続き自体は司法書士さんにお願いしました。「相続時精算課税制度」を使ったので、スムーズに進んだ記憶です。そういう制度のことも、結局、司法書士さんが教えてくれたのが大きいですね。地元の方で、今もお世話になってます。

で、「貸せるかどうか」って、最初は全然わからないじゃないですか。僕の感覚で「5万円くらいかな」とか、「リフォームしたら7万円いけるかな」と思っても根拠がない。
だから僕は、近隣の賃貸物件を徹底的に調べました。ポータルで出てる物件を全部スクショして、掲載が落ちたタイミングで実際に現地に行って、人が住んでいるかも確認する。
机上の相場じゃなくて、「このエリアで本当に決まる価格帯」を体感で掴みにいった感じです。
現地に行くと、道路付けや道幅というようなポータルだけじゃわからない周辺環境も見えるので、その意味でも良かったですね。

TSON君：
すごい…「決まった形跡」まで追ってるのがリアルですね。リフォームは、当時からDIY中心でした？

ujホームさん：
もともと住んでいる時点で、住みやすくするために少しずついじってたので、その延長でDIYに入りました。ただ、1棟目って「どこまで仕上げればいいか」がわからないから、結構手を入れちゃいますね。

お風呂は水道屋さんにお願いしました。お風呂って費用が大きいので。ただ、市のリフォーム助成金みたいなのも活用できて、結果的にお風呂はプラマイゼロに近い形でやれた感覚です。
ほかにもキッチン入れ替え、和室を洋室に、廊下や天井のクロス…レンジフード付きにしたり、色々とやりました。

TSON君：
最終的に家賃はいくらで借り手がついたんですか？物件の条件も合わせて教えてください。

ujホームさん：
家賃は8万円、駅までは徒歩25分くらいで近くはないんですが、間取りが5DKで広めです。ファミリー向けにうまくフィットした感じですね。築35年で譲り受けて、実際に貸す頃には築40年近くになっていたと思います。もともと7万円ぐらいかなと思っていたので、手を加えてしっかり借り手がついてよかったです。

70万円の2棟目を取得―良い不動産業者との出会い

TSON君：
2棟目は70万円で取得されたそうですね。実際にご自身で探されたのは初めてだと思いますが、どういう流れで物件購入に至ったんですか？

ujホームさん：
2棟目は、実は自宅を建てる時の土地探しでお世話になった不動産屋さんがきっかけです。
当時、僕はその方に「これから賃貸業を始めます。法人を作って、最初から1棟目を買うつもりです」とはっきり伝えていたんです。

そしたら、本気度が伝わってその不動産屋さんが「ここなんかいいんじゃない？」と提案してくれて。本当にいい不動産屋さんでしたね。ネットでは当時300万円くらいで出ていた物件なんですが、「感覚としては50万円くらいなら話がつくんじゃないか」と提案してくださいました。
最終的には70万円になりましたが、それでも十分安く買えたと思います。
これまでの貯金を不動産に回すことになるので、妻には説明していました。

TSON君：
築年数や購入形態はどうでしたか？

ujホームさん：
築年数は1977年でかなり古いです。購入は1棟目のキャッシュフローではなく、貯蓄していた現金から出しました。1棟目の実家のリフォームと同じ時期に、引っ越し・新築・投資物件の流れが重なっていて、この1年ぐらいはかなり濃い時期でしたね。

現地の看板から掘り出し物を発見―独自の物件取得戦略

TSON君：
ポータルサイトだけじゃなく「現地の看板」から拾った話がすごく印象的でした。どういう探し方をして、どう増やしていったんですか？

ujホームさん：
3棟目までは割と同じ時期に買っていました。ただ、客付けができていない状態で買い進めるのは不安になるので、一回止めて、リフォームして埋めて、それから次へ…という感じで進めています。

4棟目はまさに「現地の看板」でした。
別の物件を見に行った時に、近くに「売家」って看板が立っていて、連絡したら50万円で買えたんです。この物件は、残置物と雨漏りがあったので、300万円が50万円になりました。
実はポータルに載っていない物件だったんですが、こういう物件はまだまだありますね。長い間売れないから、ポータルサイトに掲載するのをやめてしまった物件とか。こういう物件は価格交渉しやすい印象です。現にこの手法で増やし続けて、僕が持っているほとんどの物件が利回り50％を超えています。

僕は、ポータルで出た物件を見に行くとき、周辺も散歩します。すると似たような場所に、看板で売っている物件が出ていたりする。群馬は不動産屋さんが“自社だけで抱えている物件”もあったりして、情報の取り方で差が出る印象です。

TSON君：
今は付き合いのある不動産屋さんから情報が来ることも？築古だと、ローンが使えないから買えないこともありますか？

ujホームさん：
はい。「情報あったらください」という関係の不動産屋さんが何社かあって、最近はそこ経由が増えてます。信頼できる不動産屋さんとの付き合いは大事だな、と思いますね。

資金については、築古だから絶対ローンが組めない、ということはありません。実際、僕は100万円未満であれば現金、100万円を超える物件はローンで購入するような形にしています。

YouTubeやオンライン塾でのスキルアップ―DIY技術の習得

TSON君：
DIYをここまでやる投資家は多くないと思うんですが、技術はどこで身につけたんですか？YouTube、オンラインサロン…この辺りを詳しく聞かせてください。

ujホームさん：
最初は独学でした。YouTubeで見て真似するところから入りました。
ただ、やっぱり「実物を触らないと上達しない」ので、塾（オンラインサロン）にも入りました。形としては月額会費を払って、オンラインミーティングがあったり、現地で作業を教えてもらえたりするタイプです。中には半年分一括払い、という塾もありました。
3つほど入って、トータルだと100万円以上投資しています。でも、僕の中ではそれほど価値がありましたね。

特に良かったのが、先生を自分の物件に呼んで、2日間くらいでいろんな人が集まって一気に直すイベントみたいなやつです。ユンボを借りて排水整備したり。座学だけじゃ得られない体感が手に入るので、あれは大きかったです。

TSON君：
現地で教わるのは強いですね。職人さんから直接学んだことも？

ujホームさん：
あります。お風呂の業者さんやクロス屋さんに入ってもらった時に、邪魔にならない範囲で参加して。職人さんからしたらすごく嫌だったと思うんですけど。（笑）
職人さんのやり方って一番間違いないし、現場でしか分からないコツがあるので、そこを実際に見て教わってすごく勉強になりました。

DIYで物件を再生―実践で学んだ修繕のリアル

TSON君：
実際にDIYで再生する中で、「ここが一番大変」「これはもうやりたくない」みたいな箇所はありますか？あと、働き方（家族との時間の取り方）も気になります。

ujホームさん：
一番大変なのはユニットバスですね。正直、あれはもう自分でやりたくないと思ってます（笑）。
床作るとか造作は慣れればできますけど、1坪くらいの限られたスペースにユニットバスを組んで、排水も全部つなぐ…ってなると、スペースの制約がかなりキツくて。大変すぎて割に合わないと感じました（笑）。
電気工事や給湯器は、配管だけ通しておいて、ガス屋さんにお願いする形にしてます。

TSON君：
なるほど。まず、ユニットバスもご自身でやろう、と思われたことがすごいですね。修繕費で「取得費以上にかかった」みたいな苦労は？

ujホームさん：
僕の場合、自分で直せてしまう範囲が広いので、いわゆる「業者に丸投げで高額」みたいな苦労は少ないです。
ただ、物件のクオリティ次第で、「修繕箇所が少ない物件」なら業者に頼んでもキャッシュフローは上手く成立すると思います。DIYありき、というより「見極め」の問題ですね。

TSON君：
伺っていると、DIY作業にかなり時間を持って行かれると思いますが、働き方（家族との時間の取り方）はどうされているのでしょうか？

ujホームさん：
働き方でいうと、もともとサラリーマン時代に交代勤務で夜勤もあって、家族の時間が取りづらかったのが今のモチベーションになっています。
家族を裕福にしたい、家族との時間を大切にしたい、というのが根っこにあるので、土日祝や子どもがいる日は基本休みにして、それ以外の平日仕事、という感じでやってます。
自分としても今はすごくいい形で働けていると思っています。

家から15分圏内に絞る―ドミナント戦略で管理効率を最大化

TSON君：
Xで拝見したんですが、昨年末で20棟、今年1月にもう1棟買われて、今は21棟所有されているんですよね。しかもほとんど同じエリアに集中している印象です。あえて近場に絞っている理由と、それで21棟を自主管理できている理由を教えてください。

ujホームさん：
そうですね、基本的に家から車で15分圏内に収まるようにしています。
僕は今までの人生で通勤通学に15分以上かけた事がなくて、物件まで1時間かけて通うのは絶対無理だと判断したのが一番の理由です。

それに、物件を直しに行くのに1時間かかるのは、絶対無理だなと（笑）。水漏れや設備トラブルって、結局スピードが一番大事じゃないですか。15分圏内なら何かあってもすぐ行けるし、職人さんに頼む前に自分で見て判断できる。

21棟を自主管理できているのも、この距離感があるからです。これがエリア分散していたら、たぶん管理だけで心が折れてたと思います。
だから僕の中では、「15分圏内」っていうのは投資戦略というより、もう生活ルールに近い感覚ですね。

TSON君：
たしかに20棟以上を一人で自主管理されているなら、そうじゃないと現実的に厳しいですね。情報が入りやすいのも、付き合いのある不動産屋さんが増えたから？

ujホームさん：
そうですね。何社か、関係ができた不動産屋さんがいて、「こんな物件出ましたよ」って連絡が来るようになりました。エリアを絞って動いていると、顔も覚えられるし、紹介も起きやすい気がします。
ただ、実は1件だけ県外の物件で遠く離れた物件を所有しているんです。

1つだけ例外の県外物件―100円という衝撃価格で取得

TSON君：
そうなんですね！ぜひその1件について詳しく教えてください。入手経緯、維持費のネック、そして入居付けまでの流れをまとめて教えてください。

ujホームさん：
不動産投資仲間のグループ経由で紹介された物件で、場所は長野県です。現地の大家さんが「もういらない」と言っていて。理由としては、土地が宅地で300坪くらいあって、固定資産税など維持費がかかるのがネックだったみたいです。建物も古いし。

ただ、家自体はそこまで悪くなかったので、「とりあえず100円なら」という感じで買いました（笑）。固定資産税は年間で8万円ほどでした。もともとガレージを5,000円で貸しているオーナーチェンジの要素があって、戸建ての方は空きでした。

購入後は2日間泊まり込みで行って、最低限のリフォームをしてすぐ募集。結果、募集から3ヶ月くらいで決まりました。家賃は45,000円で、ガレージの5,000円と合わせて月50,000円。数字としては成立した感じですね。

TSON君：
100円はすごいですね！長野県の物件って、ujホームさんの普段の活動エリアからするとかなり遠いと思うんですが、購入前はどのくらい現地の情報を確認されましたか？何度か足を運んで調査されたんでしょうか。

ujホームさん：
実際に行ったのは契約日で、契約前にサラッと見た程度です。
中の写真自体はもらっていたので、イメージ通りでした。もちろん本当は現地確認が安心ですけど、今回は紹介案件で割り切れた感じです。
車で5分ぐらいの場所にイオンがあるのを確認していて。ものすごく大きなイオンではないですが、赤ちゃん・子ども用品から紳士・婦人服、100円ショップなど入っていて、生活圏の利便性はあると感じていました。

失敗から学んだ教訓―入居付けに苦労した物件と外国人対応

TSON君：
ここまでのお話を聞いていると、かなり順調に物件数を増やしてきている印象ですが、逆に「これは正直うまくいってないな…」という物件や、失敗だったと感じているケースもあるんでしょうか？

ujホームさん：
ありますよ。21棟ある中で、正直に言うと、困っている物件は2棟くらいあります。買わなきゃよかったとは思ってないんですけど、うち1棟は2年くらい前に買ったのに、まだ何も手をつけられていない物件があって。
原因は排水です。裏に山みたいなのがあって、そこから土が流れてきて、排水が泥で詰まってしまっている。昔の物件で、塩ビ管でちゃんと引き直されていないタイプだったので、排水口に土が溜まる構造になっていたんですよね。
購入時に見抜けなかったのが、完全に自分のミスでした。今は排水ラインを全部引き直さないといけない状況です。
それでユンボを買って掘り始めたんですけど、そのユンボが途中で壊れてしまって（笑）。その間にも他の物件をどんどん買ってしまって、修理に時間がかかる物件はどうしても後回しになって…という悪循環ですね。いつかやらないと、とは思ってます。

TSON君：
ユンボまで買われたんですか！物件数が増えてくると、そういう「手をかけたいけど後回しになってしまう物件」も出てきますよね。ちなみに、入居者対応の面で「これはかなり大変だった」というケースはありましたか？

ujホームさん：
ありましたね。ベトナム人の方を入れた物件で、夜逃げされたことがありました。
物件を二棟貸していたんですが、退去後に見に行ったら、壁に穴を開けて部屋同士を繋げていたり、電気配線もかなり勝手にいじられていて…。
原状回復費用で300万円くらい請求している状態です。保証会社も通していましたけど、正直、全額回収はかなり難しいですね。その物件はいまだに空室のままです。

そこからの学びとしては、「外国人は全部NG」にするというより、法人契約にするとか、保証会社をかなり慎重に選ぶとか、最初の条件設計をちゃんとすることですね。
原状回復の上限が手厚い保証会社もあるので、そういうところを選ぶ意識はかなり強くなりました。

TSON君：
ちなみに、これから始める人に向けて、「買っちゃダメな物件」「1棟目はこうした方がいい」みたいな具体論はありますか？

ujホームさん：
買っちゃダメなのは、全体が傾いている物件ですね。一部だけなら直せることもあるけど、全体が傾いてると地盤沈下など根本原因がある可能性が高くて。地盤が緩いと、直してもまた傾いてしまうので、絶対に避けた方がいいです。

それから、1棟目は多少高くても手がかからない物件がいいと思います。
最初って熱量があるから「やるぞ！」となるんですけど、実際やると想像以上に大変で、挫折する人が本当に多い。途中で投げて売りに出されてる物件もあります。
だから、挫折しない設計のほうが結果的に続けられますね。

年間家賃収入840万円から目指す次のステージ

TSON君：
発信などを見ていると、家賃収入も相当な規模になってきている印象ですが、いまの収入感と、今後どんな方向を目指しているのか、改めて教えてください。

ujホームさん：
年間の家賃収入は、今で大体840万円くらいですね。
よく「1,500万円が目標」と言っているんですが、実はあれ、不動産を始める前に受けたZoomコンサルがきっかけなんです。当時の年収が500万円くらいで、「40歳までに同じくらい家賃収入が欲しい」と話したら、「どうせなら目標は3倍にしろ」と言われて、それでざっくり置いた数字なんですよ。

ただ、今の感覚としては、「とにかく広げる」というより、まずは足元を整えるフェーズだと思っています。実際、今は空室のところもありますし、まずはそれを埋めるのが先です。
そのうえで、拡大は次ですね。
あとは、築古物件が多いので、ブレーカーが壊れたとか、水回りのトラブルとか、細かい電話はどうしても多くて、正直ちょっと面倒に感じてしまうこともあります（笑）。
だから今後は、なるべく手間の少ない、状態の良い物件にシフトしていきつつ、最終的には自分が動かなくても回るような仕組みに寄せていきたいですね。

TSON君：
しっかりと目標があって、かつきちんとご自身のフェーズもご理解されていますね。
最後に、ujホームさんにとって不動産投資に向いてる人ってどんな人ですか？

ujホームさん：
こういうと語弊があるかもしれませんが、僕の感覚で言うとぶっ飛んでいる人、人と変わっているねって言われる様な人（笑）。頭が良い人ほどリスクを全部考えて動けなくなることがあるので、「考えすぎない人」ぐらいがいい。
でも、考えるべきところは考えた上で、行動に移せる人が強いと思います。僕も石橋叩いて渡りたいタイプなので、ちゃんと考えて、でも止まらない。そこが大事ですね。

TSON君：
なるほど。「考えすぎないけど考える」、その冷静な判断力が投資成功に直結しているのでしょうね。社員を増やすことは考えていないんですか？

ujホームさん：
そうですね、人は雇いたいですが、それよりもあまり手間をかけない物件を増やしたいです。せっかくこうして色んなスキルを身に付けられたので、僕自身はそれを誰かに継承したい気持ちがあるなって。
一応僕、塾をやっていまして。積極的に募集をかけているわけではないんですが、Ｘで発信をしていると「教えてほしいです」という問い合わせが結構くるんです。
グル－プラインでの副業に関するやりとりや、月1回オンラインミーティングをやっています。自分がやってること、知っていることの知識がどれだけ価値があるのかなと思って始めたんですけど、実際に知識も何もない方が、全員大家さんになっていくところをみると、やっぱり嬉しいなと思います。

TSON君：
すごいですね。では、エリアが被らなければ、これからどんどん募集していく感じですか？

ujホームさん：
正直、エリアは被ってもいいです。むしろ被っていた方が、色んなアドバイスがしやすいっていうのもあります。XのDMからお問い合わせ頂けましたら、今後はぜひ積極的にやっていきたいと思います。