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不動産投資を始める前に心配なのが「隣人トラブル」という方は多いのではないでしょうか。所有物件でトラブルが発生すると、ストレスで神経をすり減らすことになりかねません。事前に対応策を知っておくことで、神経をすり減らすことなく、淡々と対応して乗り越えることができます。
そこでこの記事では、大家さんが知っておくべき隣人トラブルの対処法や注意点、隣人トラブルが発生する前に予防できる方法などを、詳しく解説します。
この記事でわかること
賃貸住宅には多くの人が住んでいるため、隣人トラブルになるケースもまれにあります。
その中でも多いとされているトラブルが「騒音問題」です。ここでは、騒音問題がどのような場面で起きやすいのかを詳しく解説します。
小さな子どもが走り回ったり泣いたりするのは、仕方がないことです。しかし、同じ子どもがいる家庭同士であれば問題になりにくくても、1日中騒音に悩まされる人も現実にいます。
騒音によって嫌がらせに発展するケースもあり、結果的に子どもがいる入居者か隣人が退去する恐れがあるため、大家さんにとっても大きな損失となります。
日中は「仕事で家にいない」という方も多いでしょう。しかし人によっては、日中に就寝して、夜仕事に出かける方もいます。
朝の支度をする生活音や、深夜の話し声が気になってトラブルになるケースも多いです。共同で生活している以上、お互いの生活音が聞こえるのは仕方がないと考えますが、少しの物音や話し声でも騒音に感じるという人は意外と多いのが現実です。
騒音などで他の入居者に迷惑行為を行った場合、賃貸契約の内容に基づいて退去の要求ができます。しかし、騒音主が「騒音で迷惑をかけた」と認めない限り、一方的な退去の要求はできません。最終的に証拠を用意して裁判などで争うことになります。
さらに生活音は、騒音の基準（40〜60デシベル）を超えていなければ、退去の要求が難しいです。あらかじめ音量の基準値を参考にしておきましょう。
| 生活への影響 | 数値 | 騒音の例 |
| 静か | 30デシベル | ささやく声など |
| 普通 | 40デシベル | 図書館など |
| 普通 | 50デシベル | 家庭用エアコンの室外機 |
| うるさい | 60デシベル | 掃除機・テレビ |
| かなりうるさい | 70デシベル | セミの泣き声 |
| きわめてうるさい | 80デシベル | ピアノ・電車の車内 |
ここでは、大家さんが知っておくべき隣人トラブルの対処法を4つご紹介します。
騒音のクレームを受けてからまず最初にやることは、入居者全員に周知することです。周知することで、騒音がなくなるケースがあります。例えば「話し声が大きかったかな」「少し騒ぎすぎたかな」「ゴミ出しのルールをもう一度確認しておこう」など、入居者1人1人が配慮するようになるからです。
物件の掲示板やエントランスに「お知らせ」を貼っておくのが、効果的といえます。
複数の入居者にヒアリングを行い状況を確認します。迷惑行為が日常的なものなのかを知るためです。場合によっては、入居者が敏感になっているだけかも知れません。
このように、よくある「勘違い」を防ぐためにもヒアリングは効果的です。1人の入居者からの情報のみを鵜呑みにせず、他の入居へのヒアリングを徹底するようにしましょう。
隣人トラブルを防ぐために、賃貸契約書などで「生活ルール」を決めておくのが効果的な対処法です。例として、以下のような取り決めがあります。
契約でルールを決めておけば、入居者同士が生活ルールに沿って快適に暮らせるため「安定的な賃貸経営」に繋がります。
いくら注意しても迷惑行為がなくならない場合は、警察に相談するのがおすすめです。隣人トラブルが悪化すれば最悪の場合、暴力事件になりかねません。特に、以下の場合は直ぐに連絡しましょう。
日ごろから入居者とのコミュニケーションをとるようにして、入居者の安全を守るためにしっかりと対処しましょう。
一度解決したように見えた隣人トラブルでも、時間が経過して再燃するケースは少なくありません。
特に、一方の入居者が納得していなかった場合や、問題行為の再発があった場合は注意が必要です。
再発が確認された場合は、初回以上に慎重な対応が求められます。まずは客観的な事実確認を行い、複数の入居者へのヒアリングを実施しましょう。
事実確認のうえで、管理会社や弁護士と連携し、文書による正式な注意喚起や改善命令など、段階的に対応を強化していくことが重要です。
こうしたトラブルを放置すると、他の入居者の信頼を失い、退去による空室増加や物件の価値低下につながるリスクがあるので注意しましょう。
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隣人トラブルの正しい注意点を知っておかないと、トラブルが拡大する恐れがあります。ここで解説する3つの注意点を、しっかり覚えておきましょう。
隣人トラブルがあることを知っているのにもかかわらず対処しない場合、入居者から損害賠償を請求される恐れがあります。大家さんには賃貸契約上、入居者に平穏な居住環境を提供する責任があるからです。
そのため隣人トラブルにより、通常の生活ができずに困っている入居者のために、トラブルを解決する必要があります。入居者からクレームや相談を受けたら、すぐに対処するようにしましょう。
隣人トラブルが何度も起きたことがある場合は、入居者に告知が必要になるケースがあります。例えば、入居者が生活する上で害が及ぶケースやデメリットのおそれがあるケースです。
告知しなかった場合、慰謝料の請求や契約の解除になる恐れがあるため注意しましょう。
大家さんは、入居者同士のトラブルに関して「客観的」に対応する立場です。入居者同士のトラブルに関しては、双方とも問題がある場合や勘違いもあります。それぞれの価値観の相違により起こるトラブルが多いため冷静な対処が必要です。
入居者同士、冷静に対応してもらうために「注意・配慮しながら生活していく」旨を、丁寧にお願いすることが解決の近道です。
隣人トラブルをできるだけ事前に予防するために、以下の3つを心がけましょう。
物件に防犯カメラを設置しておけば、嫌がらせなどのトラブルが減少します。エントランスや共用廊下などに設置すると効果的です。防犯カメラがあることで、新規の入居者が安心できるため、入居率アップにも繋がります。
また最近では、撮影した画像がネットにアップロードされ、いつでもどこでも容易に確認できるようなクラウド型のカメラも格安で手に入るようになっています。選択肢も多く、簡単に設置できるものや機能性が優れているもの、防水タイプのものなど、物件に合わせて様々なバリエーションの中から選択することができます。
あらかじめ防音対策を行うことで、騒音トラブルを予防できます。以下のような防音対策は、手軽にできるためおすすめです。
防音テープで窓の隙間を埋めれば、生活音を遮断できます。さらに吸音材を部屋の壁に使用すれば、音楽や映画鑑賞の際に防音対策が可能です。ファミリータイプの物件で、小さな子どもがいる家庭の賃貸需要がある物件では、クッションフロアや防音カーペットを敷くと良いでしょう。
日ごろから入居者とコミュニケーションを心がけましょう。入居者とコミュニケーションを取ることで、困りごとや悩みごとが分かります。さらに入居者の不安にすぐ対応することで、入居率や入居期間に影響するでしょう。
定期的に訪問したり、物件の掃除をすることでコミュニケーションの機会が増えます。
隣人トラブルの対処法を知っておけば、大きなトラブルを阻止できて退去による空室率の低下にも効果を期待できます。また、安定した賃貸経営にも繋がるでしょう。
トラブルに対してすぐに対応することや、円滑なコミュニケーションをとることを意識した管理を行うことが大切です。日ごろから、隣人トラブルをできるだけ減らすための努力を行いましょう。
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2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
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