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不動産投資家にとって、最も重要なパートナーと言っても良いのが不動産管理会社です。しかし「どんな基準で選んだらいいか分からない」と、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。せっかく依頼するなら、優秀な不動産管理会社に管理をお願いして、安定した賃貸経営を行いたいものです。
そこでこの記事では、優秀な不動産管理会社の選び方についてわかりやすく解説します。しっかりとマスターして後悔しないようにしましょう。
この記事でわかること
賃貸経営を行う上で、物件の維持管理や入居者のトラブル対応などは重要です。ここでは、不動産賃貸経営のパートナーとして重要な役割がある「不動産管理会社」の特徴や効果について解説します。
不動産管理業には、主に2種類の業務があります。
主に、建物の維持管理を行う業務です。例えば、以下のような管理方法があります。
建物のメンテナンスや清掃を定期的に行うことで、安全で快適な状態を保てます。さらに物件の印象が良くなり、入居の促進や空室防止が可能です。
賃貸管理は主に「入居者管理」のことで、主な業務は以下の通りです。
本来大家さんが行う業務を、管理会社が代わりに行います。信頼できる管理会社に任せることで、安心して賃貸経営に集中できるのが魅力です。
不動産仲介業と不動産管理業には、全く違う性質があります。下記の表で比較してみましょう。
| 宅建業免許 | 報酬 | 業務内容 | |
| 不動産管理業 | 不要 | 管理委託料 | 建物や入居者の管理 |
| 不動産仲介業 | 必要 | 仲介手数料 | 大家さんと入居者のマッチング |
不動産仲介業は、入居者付けをするのが主な業務です。一方、管理業は、大家さんの代わりに物件の管理や運営を行います。
末永く付き合うためにも、管理会社選びは慎重に行いましょう。
不動産管理業には宅建免許がいらないため、自分で管理するのも可能です。せっかく苦労して手に入れた、大切な物件だからこそ「できるだけ賃貸業に専念したい」という方もいるでしょう。
しかし自主管理には、以下のようなデメリットがあります。
不動産管理に時間を割く必要があるため、不動産投資にかける時間がなくなる恐れがあります。さらに、不動産管理に関する専門知識が乏しくなるとクレーム拡大に繋がるでしょう。また、定期的な掃除や点検を十分に実施できない場合、資産価値が低下して「物件の魅力」が損なわれます。賃貸経営を充実させるには、不動産管理会社への管理委託がおすすめです。
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賃貸経営を充実させるには、まずは不動産管理会社に依頼することが必要です。ここでは、不動産会社の探し方について、3つの方法を解説します。
まずは、周辺を歩いて他の物件をチェックしてみましょう。アパートやマンションには「管理」という看板が取り付けてあり、会社名や連絡先が記載されています。数件の物件をチェックして、管理数が多い会社に電話で問い合わせてみるのが簡単な方法です。
「△△と申します。◯◯（エリア名）に賃貸物件を持っているのですが、いま、物件を管理していただける会社様を探しています。御社で管理についてご相談できる方にお繋ぎいただけますか？」などと伝えると、スムーズでしょう。
さらに管理数が多い会社は、信頼されて管理を任されている可能性が高いため安心できます。物件を確認する際には、管理状況を確認することがおすすめです。
きれいな状態の物件は、管理が行きわたっていると判断できます。
ネットで検索すれば、より多くの管理会社を見つけ出せます。「〇〇市 管理会社」などで検索すれば、地域でおすすめの管理会社がヒットするでしょう。
さらにネットには、管理会社の物件に住んでいる方や過去に住んだことがある方の口コミ評価があるため、参考にするのもおすすめです。ただし、口コミの内容を誇張しているケースがあるため注意しましょう。口コミを鵜呑みにせず、直接話しを聞いてみるのが一番です。
新築アパートを建築会社で建てたり、中古マンションを不動産業者から購入したりする場合、購入後にそのまま管理を委託する方法があります。物件購入後の管理が条件になっているケースもあります。
建築会社や売り主業者様であれば、その物件のことは企画段階からよくご存知ですし、「購入して終わり」という会社よりも、管理を依頼することで長期的な付き合いが期待できます。購入から管理までを、信頼できる会社にワンステップで依頼できることは安心といえるでしょう。
世の中には、数えきれないほどの不動産管理会社があります。せっかくなら、安心して任せられる管理会社に出会いたいものです。ここでは、優秀な管理会社を探すための4つのポイントを解説します。
管理を依頼するなら、物件周辺に詳しい管理会社がおすすめです。物件エリアに詳しい管理会社なら、入居者層や周辺物件の入居状況に詳しいため「安定的な賃貸経営」のための提案をしてくれます。
例えば、以下のような提案です。
周辺の状況に詳しいからこそできる「大家さんのための提案」をしてくれます。
物件の管理を任せる前に「私はこういう物件を持っているのですが、御社なら入居付けをする時に、どのぐらいの賃料で、ターゲット層はどの層を狙って、募集にはどんな工夫をしますか？」と聞いてみて反応を見てみるのもいいでしょう。
入居率が高い管理会社には、以下のような特徴があります。
入居率が高いことで長期的に安定した家賃収入が見込めるため、賃貸経営が安定します。しかし「管理料が安い」など、費用面だけで判断して選ぶ方もいますが、注意が必要です。以下の例で見てみましょう。
家賃5万円の管理料及び入居率に伴う手残り額
| 入居中の部屋数 | 入居率 | 管理料率 | 月間家賃 | 管理料 | 手残り |
| 20部屋数19部屋 | 95％ | 5% | 95万円 | 約4.7万円 | 約90万円 |
| 20部屋中18部屋 | 90% | 3% | 90万円 | 約2.7万円 | 約87万円 |
例えば、入居率が95%で管理料5%のケースの方が、入居率90%で管理料3%よりも家賃収入の手残りが多いのが分かります。つまり、管理料がいくら安くても、入居率が悪ければ収入に大きく関わるということです。管理会社を選択する際には、入居率がどれくらいあるのかを確認しましょう。
管理会社に問い合わせれば、入居率を教えてくれます。管理戸数に対して空室がどれくらいあるか確認すれば、自分で計算して入居率を出すことも可能です。
なお、全国的に店舗数が多いから「管理力がある」というわけではなく、特定の地域に強い管理会社に注目するのがおすすめです。地域の管理数が多ければ、その地域での「客付」に強い会社だと判断できます。
物件や入居者同士のトラブルに迅速に対応できるかどうかは、管理会社の選択基準となりえます。賃貸経営において、物件にかかわるトラブルやクレームはつきものです。
トラブル対応に遅れると、トラブルやクレームが拡大します。管理会社への不信感が募ることで、空室の増加につながりかねません。
管理契約の前に「トラブルやクレームの連絡をした際の処理の流れを教えてください」「水漏れなどの修理依頼をしてからどれくらいの期間で完了できるか目途はありますか」などを質問してみましょう。適切な対応力がある会社なら、すぐに応えられるはずです。
大企業や地域に根付いている管理会社は、相当な数の物件を管理しています。管理を効率よくするためには、管理システムを導入している会社も多いでしょう。管理システムを導入することで以下のようなメリットがあります。
人為的ミスがなくなることで、スムーズな賃貸管理が可能です。管理会社を選ぶ際には「どのような管理システムを利用しているか」「管理システムの導入で効果はあるのか」などを直接確認すると良いでしょう。
賃貸経営を行うには、管理会社との良好な関係を継続するのが大切です。ここでは、不動産管理会社と長期的な関係を築くための2つのコツを解説します。コツをマスターして、良好な関係を構築しましょう。
不動産管理会社と良好な関係を長期的に保つためには、お互いのコミュニケーションが重要です。とはいえ、満室になれば特に連絡を取り合うケースが少なくなるため、コミュニケーションが減少します。そこで、以下のようにコミュニケーションを定期的にとることが大切です。
相手を尊重する気持ちを大切にすれば、期待以上の働きをしてくれるでしょう。満室を一緒に目指してくれる管理会社選びを心掛ければ、安定した賃貸経営が期待できます。また、お中元やお歳暮などの贈り物をする大家さんはあまりいないため、好印象を持たれます。管理の質向上のために試してみるのもおすすめです。
不動産管理料は、一般的に3〜5％と言われています。例えば、毎月の家賃収入が30万円で管理料が5%の場合、管理会社に支払う管理料が15,000円です。
管理料は管理会社の主な収入源となるため、極端な値下げ交渉には注意が必要です。例えば5%→1%になる場合、管理会社の収入は以下のように大幅に軽減します。
総家賃収入30万円の場合の管理料
| 管理料5％の場合 | 1.5万円 |
| 管理料1％の場合 | 0.3万円 |
無謀な交渉をすると「管理委託を断わられる」「サービスの質が低下する」など、空室に繋がることになりかねません。管理料の交渉は、慎重に行いましょう。
賃貸経営などの不動産投資を成功させるためには、不動産管理会社選びがポイントです。管理システムなどをうまく活用していて、管理が徹底している管理会社を選ぶのがおすすめと言えます。
また、レスポンスの速さも選ばれるための基準となるでしょう。長期的で良好な関係を継続させるために、管理会社とのコミュニケーションを定期的に行うことが大切です。
この記事で解説した内容をしっかりと理解して、不動産投資を安定させましょう。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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