2025年5月17日

鮮度最高！土地先行物件の魅力！

土地先行物件の概要
土地先行販売のメリット
税制面での優遇はある？
まとめ

土地先行物件の概要

不動産投資において「土地先行物件」は特有の魅力を持つ投資手法です。
これは、建築条件付きで土地（着工前の更地）と建築プランをセットにした物件を指します。土地契約後に指定の建築会社と契約を結び、着工から竣工へと進める流れになります。
以下では、投資家にとっての主なメリットを詳しく解説します。

土地先行販売のメリット

土地先行物件のメリット①最速・最前線の情報取得

不動産投資における土地先行物件の最大の魅力の一つは、市場流通前の情報にいち早くアクセスできる点です。
土地先行物件の場合、販売会社が土地を取得した後、すぐに情報発信を行えます。そのため、一般の新築物件よりも早く優良な土地を確保できる可能性が高まります。
中には、建築確認の申請前に情報提供を受けられるケースも少なくありません。これにより、同じエリア内の新築・築浅物件よりも早い段階での投資判断が可能です。

また土地先行物件は「プラン売り」とも呼ばれており、完成後の新築販売ルートには登場しないケースも珍しくありません。競合が少ないという希少性も魅力です。この情報の優位性は、不動産市場が競争激化する中で貴重な強みとなります。

土地先行物件のメリット②投資利回りの向上と透明性

土地先行物件は建築済み物件と比較して、コストや仕様を投資家自身で最適化できるという特徴があります。
そのため購入価格を抑えやすく、想定賃料とのバランスから利回りを向上させることが可能です。

「狭い住戸8戸よりもファミリー向け住戸4戸にしたい」など、経営効率を考慮した最適なプラン選択も可能です。
これにより、完成物件と比較して収支計画への納得感や見通しの立てやすさが大きく変わってきます。

内訳	金額（円）
土地	60,000,000
建物	50,000,000
合計	110,000,000

さらに、土地価格と建物価格が明確に分離されており、何にいくら支払うかをひと目で把握できる点も大きな特徴です。
例えば土地6,000万円、建物5,000万円、合計1億1,000万円といった内訳が明確になることで、融資条件や自己資金額の割り振りを検討しやすくなります。返済計画も自身の都合に合わせて組みやすくなります。

土地先行物件のメリット③設計プランの自由度

土地先行物件ではデフォルトの建築プランが提示される一方で、間取りや建物仕様をオプションで調整可能なケースも少なくありません。高い賃料や利回りを追求した設計変更も検討できるため、投資戦略に合わせた物件づくりが実現します。

また、自ら土地を仕入れてプラン検討を行う場合、設計料や建築基準法などの法規チェックにコストと手間がかかります。
一方、建築条件付き物件ではプロの建築会社が法規対応済みのプランを用意してくれるため、初期検討フェーズを大幅に短縮でき、専門知識がなくても効率的に投資を進めることが可能となります。

土地先行物件のメリット④資金繰りの柔軟性

土地先行物件では、各フェーズで段階的に融資を引き出せる点も大きな利点です。これにより自己資金を一度に投入する必要がなくなり、支払いのタイミングに応じて資金繰りを分散・調整できる柔軟性が生まれます。

自己資金・融資の調整例

フェーズ	支出総額（円）	融資（円）	自己資金（円）
土地契約・請負契約	60,000,000	50,000,000	10,000,000
3ヶ月後＝着工	20,000,000	20,000,000	0
7ヶ月後＝中間検査通過	20,000,000	20,000,000	0
12ヶ月後＝竣工	10,000,000	0	10,000,000
合計	110,000,000	90,000,000	20,000,000

例えば、土地6,000万円、建物5,000万円の物件を契約したとします。
まずは土地契約時に自己資金1,000万円と融資5,000万円を支出し、3ヶ月後の請負契約・着工時に融資2,000万円、7ヶ月後の中間検査通過時に融資2,000万円、12ヶ月後の竣工時は自己資金のみで対応といった具合に分散できます。

完成済みの物件を購入する場合は、総額を一括で借り入れて支払いを済ませる必要があります。そのため自己資金・融資ともに一気に動かす負担が生じやすいという特徴があります。
一方、土地先行物件では契約時の一部を支払い、残りは建設進行に合わせて支払うという対応がとれるため、その間に資金を貯めたり別の方法で運用したりといった柔軟性が生まれます。