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不動産投資を始めるとき、多くの人が「都心か地方か」「一棟物件か区分所有か」の選択を迫られます。都心部の一棟物件はその中でも古くから人気の高い投資物件ですが、不動産投資の対象としてどのような魅力があるのでしょうか。
今回は、不動産投資の基本戦略のひとつ「都心部の一棟物件」をテーマにその特徴や魅力、選定基準などを解説します。
この記事で分かること
また、都心部の一棟投資の成功事例も解説します。
都心部の一棟物件と言えば、オフィスビル・商業施設などが浮かびます。しかし本記事でお伝えするのは、都心部に位置する一棟もの居住用賃貸物件のことです。
都心部の収益物件は安定した賃貸需要があり常に注目されている投資戦略です。最近ではより多くの投資家から注目を集めるようになりました。
近年の著しい地価の上昇で、都心部での新築一棟ものは入手が難しくなっています。そのため中古物件でさえ競争率が高い傾向にあります。都心部の「利便性」や「需要の高さ」が背景にある要因として挙げられます。
また、円安やインバウンドの増加などにより都心部は今後も地価高騰が見込めるため、将来的な資産価値の上昇も期待できるでしょう。
都心部の一棟物件投資を行うには、時間をかけて物件探しを行うこと、人脈によるネットワークを活用して良好な投資機会を見つけること、そして出会えた時には素早い決断をすることが大切です。
「不動産投資は立地が9割」と言われるほど、立地は重要な要素です。立地が悪ければ、収入源となる入居者を確保できません。
少子高齢化が進む日本では都心へ人口が一極集中の傾向にあります。そのため以前にも増して都心部の物件需要が拡大しています。その理由は都心の地理的なメリットにあるでしょう。
| 【都心の地理的メリット】 交通アクセスの良さ 生活施設、娯楽施設の充実 ビジネスの中心地に近い |
このような理由から、都心の投資物件は安定した高い入居率が期待できます。
不動産投資ではインカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の2つの総合的な収益性で、成功の可否が決まります。
キャピタルゲインは、都心で見込みやすく地方では見込みづらい投資スタイルです。
地方物件の場合、地域の発展性が乏しく他の地域からの転入者数も多くありません。そのため地価が下落してしまい資産価値の維持が難しくなります。
また、市場の流動性が低いため売却時には物件価格を値下げせざるを得ません。こうした理由から地方の物件ではキャピタルゲインがほぼ期待できないと考えられます。
一方、都心ではビジネスの需要はもちろん、学校や商業施設など地方からの人口流入が考えられます。毎月のインカムゲインで大きな利益がなくても、タイミングや戦略次第では大きなキャピタルゲインを期待できるでしょう。
一棟物件の大きな特徴は、オーナーが投資における収益性をコントロールできる点です。また空室が発生しても他室でリスクカバーが可能な点です。
区分マンション投資は建物規模が大きく、管理規約や修繕積立金などの規定があります。そのため、コントロールできるのは保有する物件だけに限られます。建物全体における修繕費などの節約ができず、投資効果が限定的になってしまいます。
一棟物件では修繕計画などを自身で行う手間こそ発生しますが、修繕積立金など毎月の固定費が発生せず、修繕業者の選定など自身の意に沿った運営ができるでしょう。
また、一棟ものは初期コストが高くなりますが、一度に複数の住戸をまとめて購入できるため手間が省けます。一室経営では少しずつ物件を増やす必要があります。物件探しから決済まで、都度多くの労力が発生してしまうことを覚えておきましょう。
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都心部の一棟物件で重要となる物件選定のポイントをご紹介します。
| 【選定の基本ポイント】 ① 立地 ② 家賃 ③ 利回り ④ 築年数 ⑤ 駅までの徒歩分数 ⑥ 間取り ⑦ 戸数 ⑧ 設備状況（管理状況） |
たとえば不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開する「収益物件 市場動向 マンスリーレポート 2023年11月期」では、首都圏の中古を含めた一棟アパートの平均利回りは7.50％です。
投資物件を販売する不動産会社から提示された利回りが上記の平均利回りより高くても、設定家賃が相場と見合わなければ、購入しても早々に家賃下落が発生します。また、築年数が古く、適切にメンテナンスがされていなければ、修繕費の負担が大きく提示利回りよりも下がってしまう可能性があります。
また、設定家賃や人気の間取りは不動産ポータルサイト、近隣の賃貸仲介会社に問い合わせをして聞いてみることもおすすめです。提供される物件情報の根拠を見極めたうえで、将来性などを総合的に判断しましょう。
不動産投資には、収益への期待だけではなくデメリットも忘れてはいけません。投資に「リスク」は付きもので、不動産投資では以下の運用リスクが考えられます。
想定どおりに入居者が集まれば満室稼動を期待できます。空室や家賃滞納に備えた備蓄が必要です。たとえ空室時でも毎月「待ったなし」でローン返済日が訪れます。
一棟投資では先述の通り、他室がカバーできるため空室リスクが軽減されます。一方で修繕費の積み立てを自身で行う必要があります。キャッシュフローが多くても使い込むことはせず、突然の出費に備えましょう。
一棟物件の運用は、物件購入でアパートローンを利用することで高い収益性を出す「レバレッジ効果」が大きなメリットです。しかしアパートローンの利用には「自己資金の調達」と「融資承認」が大きな壁になるでしょう。
不動産投資ではフルローンの活用も可能です。とは言え多くの場合は物件価格の2～3割の自己資金（現金）が必要です。土地代を含む一棟物件は物件価格が高くなり、都心での運用となるとさらにハードルが高くなります。まずは自己資金を貯めることで、堅実さと不動産投資への熱意を金融機関へアピールできるでしょう。
融資審査では自己資金に加え、本人の属性や投資物件をみて総合的に判断されます。
融資額の上限決定にあたり、住宅ローンでは年収が重視されがちですが、アパートローンでは「物件の収益力」が重視されます。具体的には空室率や家賃下落率、資産価値や金利上昇による返済額の増加見込みなどです。融資承認を判断する段階では「見込み収益」となるため、物件のパフォーマンス次第では融資が難しくなる可能性もあります。
綿密にシミュレーションを重ねた「事業収支計画書」を作成し、金融機関との面談におけるさまざまな質問を予測し、理に適う回答を用意しておきましょう。
最低三社以上の金融機関を比較し、金利や各社のサービス、団体信用生命保険の内容をみて、最良の金融機関を選択してください。
都心の一棟物件の運用は、実際にどのような成功事例があるのでしょうか。ここからは、都心のマンション購入による成功事例を紹介しましょう。
上記の事例では、マンションが完成する2カ月前から入居募集したことにより、早期満室となりました。また、都心の新築マンションという高い需要から、想定家賃よりも高い家賃設定で契約ができたこともポイントです。
| 家賃収入 | 経費支出（毎月） |
| 約95万円 | ・ローン返済約45万円・管理費（家賃の3％）・光熱費・その他雑費 |
上記では、必要経費を支払っても毎月約45万円程度の家賃収入があります。成功の裏側には、都心部の新築物件という金融機関からの評価が高く、フルローンで低金利の借入を実現できたことがあるでしょう。
また、借主の属性や銀行への返済実績から、今後の追加融資も期待できます。
今回は、不動産投資の基本戦略のひとつ「一棟物件」について解説してきました。
都心部の⼀棟物件は、常に人気があるため購入機会が限られてしまいますが、投資対象として高収益が期待できる物件です。日頃から敏感にアンテナを張り物件探しをしておくと、⼀度の物件購入で長期間の収益化が期待できます。また、物件価値が高くなればキャピタルゲインを期待できるので、着実に資産を築くことができるでしょう。
資金を工面する点では、銀行からの融資もつきやすいことも考えられます。自己資金が用意できないからと諦めてしまわず、資⾦が限られている⼈でも賢く金融戦略を立て、物件購入のチャンスを目指しましょう。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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