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調布市は東京都多摩地域の東部に位置する市です。
1955年に市制施行し、現在は人口約24万人の中堅都市として発展しています。
「ゲゲゲの鬼太郎」の作者・水木しげる氏が長年在住し、ゆかりの地としても知られています。
甲州街道の宿場町として栄えた歴史的な背景を持ちながら、現在は住宅地として人気が高いエリアです。
| 人口 | 約24万1,000人（2026年2月） |
| 面積 | 21.99 km² |
| 世帯数 | 約12万6,000世帯 |
| 主な路線 | 京王線（調布駅・つつじヶ丘駅・国領駅・仙川駅ほか） |
| 特色 | 深大寺、多摩川、神代植物公園、京王線沿線住宅都市 |
調布市の交通利便性は居住者アンケートで高い評価を獲得しており、京王線特急を利用すれば新宿まで最短15分で到達できます。
都心勤務者のベッドタウンとして非常に人気があるエリアです。
調布駅からの主要アクセスは以下の通りです。
| 目的地 | 所要時間 | 路線・種別 |
| 新宿駅 | 約15〜20分 | 京王線 特急 |
| 渋谷駅 | 約25〜27分 | 京王線 特急 |
| 新宿駅（国領駅から） | 約26分 | 京王線 |
| 渋谷駅（国領駅から） | 約27分 | 京王線 |
| 吉祥寺 | 約15分 | 京王井の頭線（明大前乗換） |
国領駅は2012年に京王線が地下化されたことで踏切の渋滞が解消され、駅周辺の利便性が大きく向上しました。
駅直結の商業施設と地下化によるバリアフリー化で、利用しやすい駅環境が整っています。
新宿・渋谷へは急行利用で乗り換えなしにアクセスできます。
調布市は「都市機能」と「自然環境」の両方を高いレベルで備えた、バランスの取れた住環境を持つ市です。
犯罪発生率は東京都多摩26市の中で人口あたり13位となっており、治安の面でも比較的良好な水準にあります。
調布市の犯罪認知件数は人口1,000人あたり約7.7件（発生率0.77%）で、東京都平均を下回る水準です。
子どもの人口比率も多摩26市中8位となっており、子育て世帯が多く教育環境も整っているエリアといえるでしょう。
調布市の不動産市場は継続的な上昇トレンドにあります。
特に地価の伸びは都内多摩地区の中でも上位に位置しており、資産価値の観点でも注目されているエリアです。
| 区分 | 平均地価（/㎡） | 前年比変動 |
| 調布市全体（総平均） | 48万9,059円 | +7.0% |
| 住宅地（基準地価） | 41万6,312円 | +6.4% |
| 商業地（公示地価） | 102万2,428円 | +8.8% |
| 調布市の中古マンション平均価格 | 5,101万円（73万円/㎡） |
| 価格上昇率（過去9年） | +47.1% |
| 平均建築年 | 築32年（2026年4月時点） |
| 地価5年間上昇率（平均㎡単価） | +28.5% |
調布市が不動産投資エリアとして評価される理由は、東京都内でありながら割安な取得価格と、継続的な人口増・地価上昇による資産価値の成長にあります。
● 東京都内でありながら城南・城西エリアより取得コストが低く、利回りを確保しやすい
● 新宿まで最短15分という交通アクセスから、単身〜DINKS層の賃貸需要が安定
● 地価は過去5年で+28.5%上昇し、マンション価格も9年で+47.1%上昇するなど資産価値の成長が顕著
● 人口増加傾向が続いており（2020年比+5.9%）、中長期的な賃貸需要を見込める
● 犯罪発生率が低く、女性・ファミリー向け物件でも入居付けがしやすい
国領駅周辺は調布駅や仙川駅と比較して地価がやや低めに推移しており、同じ調布市内で相対的に割安な投資機会が生まれやすいエリアです。
2012年の線路地下化・再開発完了により商業施設が充実し、生活利便性が大きく向上した結果、入居付けしやすい環境が整っています。
新宿・渋谷へのアクセスのよさから、都心通勤の単身者・共働きカップル向けの物件に特に需要があるといえるでしょう。
| 調布駅周辺 | 地価高め・商業集積・最も流動性が高い。ワンルーム〜1LDK向け |
| 国領駅周辺 | 再開発済みで生活利便性◎・調布市内で相対的に割安。単身〜2LDK向け |
| つつじヶ丘・仙川エリア | 閑静な住宅地・ファミリー向け需要が安定 |
TSONの「勝率一番」統計データをもとに、調布市における2025年5月から2026年5月までの直近1年間の平均賃料推移を見ていきましょう。
単身者向けのワンルームから、ファミリー向けの3LDKまで間取り別の動向を確認することで、エリアの賃貸需要の安定性をより具体的に把握できます。
| 年月 | ワンルーム | 1LDK | 2LDK | 3LDK | 平均面積 | 平均築年数 |
| 2025年5月 | 5.2万円 | 11.9万円 | 13.5万円 | 16.0万円 | 36.9㎡ | 25.6年 |
| 2025年6月 | 5.2万円 | 11.9万円 | 13.6万円 | 16.0万円 | 37.2㎡ | 25.4年 |
| 2025年7月 | 5.2万円 | 11.9万円 | 13.6万円 | 15.9万円 | 37.0㎡ | 25.6年 |
| 2025年8月 | 5.2万円 | 12.0万円 | 13.6万円 | 15.9万円 | 36.9㎡ | 25.6年 |
| 2025年9月 | 5.2万円 | 12.0万円 | 13.5万円 | 16.0万円 | 36.7㎡ | 25.5年 |
| 2025年10月 | 5.2万円 | 12.0万円 | 13.6万円 | 16.0万円 | 36.9㎡ | 25.3年 |
| 2025年11月 | 5.1万円 | 11.9万円 | 13.5万円 | 16.1万円 | 37.1㎡ | 25.6年 |
| 2025年12月 | 5.2万円 | 12.0万円 | 13.6万円 | 16.1万円 | 37.0㎡ | 25.4年 |
| 2026年1月 | 5.2万円 | 11.8万円 | 13.3万円 | 15.8万円 | 36.7㎡ | 25.7年 |
| 2026年2月 | 5.1万円 | 11.9万円 | 13.6万円 | 16.0万円 | 37.2㎡ | 25.4年 |
| 2026年3月 | 5.2万円 | 11.8万円 | 13.6万円 | 16.0万円 | 36.9㎡ | 25.5年 |
| 2026年4月 | 5.2万円 | 11.8万円 | 13.7万円 | 15.9万円 | 36.9㎡ | 25.4年 |
| 2026年5月 | 5.2万円 | 11.9万円 | 13.7万円 | 16.0万円 | 37.0㎡ | 25.4年 |
この1年間のデータを見ると、ワンルームは5.1万円〜5.2万円、1LDKは11.8万円〜12.0万円のレンジでほぼ一定して推移しており、大きな変動は見られません。
2LDKについては2026年1月に13.3万円まで一時的に下落したものの、その後は回復し、直近の2026年5月時点では13.7万円と1年間で最も高い水準に達しています。
3LDKは15.8万円〜16.1万円のレンジで安定しており、ファミリー向け間取りにおいても賃料の下落リスクは限定的といえるでしょう。
平均専有面積は36.7㎡〜37.2㎡、平均築年数は25.3年〜25.7年の範囲で推移しており、供給される住戸の規模や築年構成に大きな変化は見られません。
この点からも、調布市の賃貸市場は需給バランスが取れており、間取りを問わず賃料水準が安定的に維持されているエリアであることがわかります。
| 間取り | 2025年5月 | 2026年5月 | 増減率 |
| ワンルーム | 5.2万円 | 5.2万円 | ±0.0% |
| 1LDK | 11.9万円 | 11.9万円 | ±0.0% |
| 2LDK | 13.6万円 | 13.7万円 | +0.7% |
| 3LDK | 16.0万円 | 16.0万円 | ±0.0% |
前年同月と比較すると、ワンルーム・1LDK・3LDKはいずれもほぼ横ばいで推移しており、2LDKのみ+0.7%とわずかに上昇しています。
急激な賃料上昇こそ見られないものの、下落方向への動きもなく、調布市全体として賃料水準が着実に下支えされていることが確認できるでしょう。
こうした安定性は、賃貸経営における収支計画の立てやすさという点で、投資家にとって大きな安心材料になるといえます。
A. 物件種別・築年数・エリアにより異なりますが、調布市の中古1棟アパートでは表面利回り5〜7%台の物件が見られます。
東京23区中心部より取得価格が低いため、利回りを確保しやすいエリアです。
詳しい物件情報はTSONまでご相談ください。
A. 2025〜2026年の公示地価では前年比+7.0%の上昇が続いており、京王線沿線の再開発・人口流入の継続が背景にあります。
ただし、金利上昇や市況変化により変動する可能性もあるため、最新動向を確認しながら投資判断されることをおすすめします。
A. 流動性・即戦力重視なら調布駅周辺、利回り優先かつ生活利便性重視なら国領駅周辺が選びやすいでしょう。
両駅とも新宿まで同じ京王線で近く、賃貸需要は安定しています。
予算・物件規模・投資目的によって最適解が異なるため、個別の相談を承っています。
A. 新宿・渋谷へ通勤する20〜40代の単身者・共働きカップルが中心です。
深大寺・多摩川など自然環境を好むファミリー層や、慶應義塾大学・電気通信大学など周辺大学の学生需要もあります。
幅広い賃貸ターゲット層が存在するため、空室リスクを分散しやすいエリアといえるでしょう。
A. 「勝率一番」の直近1年間のデータでは、間取りを問わず賃料レンジの変動幅は小さく、前年同月比でもほぼ横ばいで推移しています。
急激な上昇・下落のいずれも見られないため、長期の賃貸経営において収支計画を立てやすいエリアと評価できるでしょう。
東京都内でありながら比較的取得価格を抑えやすく、安定した賃貸需要と中長期的な資産性の両方を狙える点が、調布市の投資エリアとしての最大の魅力といえるでしょう。
物件選びの際は、調布駅・国領駅・つつじヶ丘/仙川エリアそれぞれの特性を踏まえたうえで検討されることをおすすめします。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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