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木造は、日本のアパート市場でもっとも流通量が多い構造です。
2〜3階建てのコンパクトな建物に広く採用されており、初期費用を抑えやすいことから、一棟アパート投資の入り口として選ばれやすい構造といえるでしょう。
国税庁「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によると、木造の法定耐用年数は22年と定められています。
鉄骨造には、薄い鋼材を使う「軽量鉄骨造」と厚い鋼材を使う「重量鉄骨造」の2タイプがあり、アパートの場合は工場で規格化した部材を現場で組み立てる軽量鉄骨造が広く採用されています。
法定耐用年数は肉厚3mm以下で19年・3mm超え4mm以下で27年・4mm超で34年と、骨格材の肉厚によって3段階に区分されているのが特徴です。
また規格化された部材は現場での加工や職人の技量に依存する工程が少ないため、施工品質のばらつきが生じにくいという特徴もあります。
RC造は、鉄筋とコンクリートを組み合わせて建物の骨格をつくる工法で、主に中〜大規模の集合住宅に用いられます。
建物の重量が大きくなるため地盤や設計への要求水準が高く、3種類の中で最も建築コストが高いのが特徴です。
またRC造の法定耐用年数は47年と、こちらも3種類の中でもっとも長い設定になっています。
3種類の構造をまとめると、以下のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数 | 主な建物規模 |
| 木造 | 22年 | 2〜3階建てアパート |
| 軽量鉄骨造（肉厚3mm以下） | 19年 | 2〜3階建てアパート |
| 鉄骨造（肉厚3〜4mm） | 27年 | 2〜3階建て |
| 重量鉄骨造（肉厚4mm超） | 34年 | 3階建て以上 |
| RC造 | 47年 | 3階建て以上 |
国土交通省「建築着工統計調査」によると、住宅建築における坪単価の水準は木造＜鉄骨造＜RC造の順に高くなる傾向があり、構造によって建築コストは大きく異なります。
地域・仕様・地盤条件等によっても変化するため、あくまで相対的な差ではあるものの、同エリア・同規模であれば木造よりRC造の方が購入価格が高く、かつ表面利回りが低くなりやすいといえるでしょう。
逆に木造・軽量鉄骨造は初期コストを抑えやすいため、同じ予算でより多くの戸数・広い延床面積を確保しやすいのが特徴です。
なお1〜2億円帯の一棟アパート投資では、新築の場合と中古物件を取得する場合でも見方が変わります。
新築の場合は構造の差が建築費に直接反映される一方、中古物件の場合は構造の耐久性や融資評価の高さが購入価格に反映される形となります。
木造の中古物件が割安に見えても、残存耐用年数が短ければ融資期間が限定され、実際の月次返済額が想定より大きくなるケースも考えられるでしょう。
そのため、中古物件を検討する際は「なぜこの価格なのか」を構造の観点からも読み解くことが重要です。
耐用年数において特に重要なのが「残存耐用年数」という概念です。
残存耐用年数とは、法定耐用年数から現在の築年数を差し引いた年数のことで、金融機関がアパートローンの融資期間を設定する際に目安として用いられています。
たとえば築10年の木造アパートであれば残存耐用年数は12年、同じ築10年のRC造アパートであれば37年という計算です。
融資期間が短くなるほど月々の返済額は増え、手元に残るキャッシュも少なくなります。
以下は、購入価格1億2,000万円・自己資金20%（融資額9,600万円）・金利2%・元利均等返済の条件で試算した月次返済額の概算です。
| 構造・築年数 | 残存耐用年数 | 想定融資期間 | 月次返済額（概算） |
| 木造・築10年 | 約12年 | 最長12年前後 | 約75万円 |
| 重量鉄骨造・築10年 | 約24年 | 最長24年前後 | 約42万円 |
| RC造・築10年 | 約37年 | 最長37年前後 | 約31万円 |
このように、同じ購入価格・金利であっても、構造と築年数の組み合わせによって月次返済額が2倍以上変わる可能性があることが分かります。
これが、構造の選択がキャッシュフローに直結する根本的な理由です。
地方銀行を中心に、多くの金融機関では残存耐用年数を融資期間の上限として運用する傾向があります。
そのため、そもそもの耐用年数が短い木造や軽量鉄骨造の物件で、かつ築年数が進んだ物件の場合は融資期間が大幅に限定されるリスクがある点に注意が必要です。
一方のRC造は耐用年数の長さから融資期間を長く確保しやすく、金融機関の評価を得やすい構造といえるでしょう。
表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った数値であり、収益性をおおまかに示す指標として用いられます。
購入価格または建築費が高いほど、同じ家賃収入でも表面利回りが低くなる仕組みです。
木造や軽量鉄骨造の物件は初期コストを抑えられる分、表面利回りを高く出しやすいという特徴があります。
一方のRC造は取得コストが大きくなりやすいため、木造や軽量鉄骨造と比べると表面利回りが低くなりやすいといえるでしょう。
物件を比較する際は表面利回りだけでなく、修繕費・管理費などの運営コストを差し引いた「実質利回り」で比較することが重要です。
木造は外壁塗装・防水工事などの修繕が一定サイクルで発生しやすく、修繕費の積立が実質利回りを圧縮する要因となります。
一方のRC造は耐久性が高い分、長期保有時の修繕コストを抑えやすいという側面があります。
そのため保有期間が長くなるほど、木造とRC造の利回り差は縮まっていく傾向にあるといえるでしょう。
将来的に物件を売却する場合、買い手の多くは金融機関からの融資を活用します。
このときに注意すべきなのが、残存耐用年数が短い物件は買い手が融資を組みにくく、売却価格が下がりやすいという構造的な課題です。
たとえば木造物件を20年保有した後に売却しようとした場合、残存耐用年数がほとんど残っていないため、買い手側の融資期間が大幅に限定されてしまいます。
RC造であれば同じ20年を経ても残存年数が27年残るため、次の買い手が長期融資を組みやすく、出口の選択肢が広がるといえるでしょう。
一方で、耐用年数の短い木造や軽量鉄骨造には「減価償却の早期化」という税務上のメリットがあります。
減価償却とは、時間経過による建物の価値の減少分を毎年経費として計上できる仕組みのことです。
耐用年数が短いほど毎年の減価償却費が大きくなり、課税所得の圧縮効果を高めやすくなります。
高所得者や法人での保有を検討している投資家が木造・軽量鉄骨造を選ぶケースがあるのは、こうした理由によるところが大きいでしょう。
ただし、保有中に多く計上した減価償却費は建物の簿価（帳簿上の価値）を押し下げるため、売却時には譲渡所得が大きく計上されやすくなります。
節税効果と売却時の課税増加をセットで見たうえで、総合的に判断することが重要です。
ここまで解説した5つの比較軸を整理すると、以下のようになります。
この表からわかるように、どの構造にも強みと弱みがあります。
重要なのは「どれが最も優れているか」ではなく、「どれが自分の投資目的に合っているか」という視点です。
キャッシュフローを重視し、短〜中期での売却を見込む場合は、初期コストが低く表面利回りを出しやすい木造・軽量鉄骨造が向いています。
一方、長期保有を前提として資産を着実に積み上げたい場合は、耐用年数が長く融資評価・出口ともに安定しやすいRC造が有力な選択肢となるでしょう。
またコストと耐久性のバランスを取りながらファミリー向け賃貸を運営したい場合は、重量鉄骨造が現実的な選択肢になりやすい構造です。
1〜2億円という予算の枠内で、構造・築年数・エリアをどう組み合わせるかが実際の投資成果を大きく左右します。
まずは自身の投資目的を明確にし、5つの軸を通じて物件を評価する習慣を持つことが重要です。
A. あります。
首都圏近郊や地方主要都市では、築浅・大型の木造アパートが1〜2億円帯で流通しています。
ただし、残存耐用年数が短い物件では融資期間が限定されやすく、保有後の売却時に買い手の融資がつきにくくなるリスクも事前に想定しておく必要があります。
A. はい、RC造は表面利回りが抑えめになりやすい反面、融資期間を長く確保しやすい・修繕コストを長期的に抑えやすい・出口で買い手がつきやすいといった点が長期保有において強みになります。
「収益を安定させながら資産を育てたい」という投資スタンスの方に向いているといえるでしょう。
またRC造は遮音性や耐震性が高く、ファミリー向け入居者への訴求力につながるといった側面もあります。
A. 融資・出口の観点では、重量鉄骨造（法定耐用年数34年）のほうが有利になりやすい傾向があります。
軽量鉄骨造（骨格材3mm以下）は法定耐用年数が19年と木造より短く、融資面での制約を受けやすいためです。
物件を取得する際は、登記情報や設計図書などで骨格材の肉厚を確認することが重要となるでしょう。
1〜2億円帯の一棟アパート投資では、構造の特性を正しく理解することが収益計画の精度を高める第一歩となります。
「どの構造が自分の投資目的に合っているか」という視点で物件を選ぶことで、安定した資産形成の基盤を築けるでしょう。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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