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不動産投資を始めるにあたり、資金管理の考え方は非常に重要性の高いポイントです。しかし、不動産投資の勉強をするときに資金管理の考え方が出てくる事は多くありません。これは不動産投資が不動産の購入後に初めて開始され、他の投資のように売りから入ることが少ないためです。そこでこの記事では、不動産投資における資金管理の重要性について説明します。
資金管理とは、その名の通り資金を管理することです。最初に自己資金があり、不動産を担保にして借り入れを行います。これが元手となる部分です。その後、元手で不動産を購入することにより毎月の家賃が入ります。そして借入金の返済と諸費用が出ていきます。これがキャッシュフローです。
元手に対してキャッシュフローをどの程度見込めるのか。また、災害やトラブルなどで想定外の出費があった場合、どれだけの資産を残しておけば対応できるのか。これらの点を踏まえて計画を立てることが資金管理の第一歩です。
賃貸している物件を管理するのにかかる費用です。物件の管理は管理会社に頼むことが一般的です。管理会社には、入居者とのトラブル対応や修繕対応などをお願いします。標準的な費用としては、基本的な管理費用がその月の家賃の5%で、それに修繕や募集にかかった費用などが求められます。
区分所有物件の場合、大規模修繕に備えて修繕積立金を求められるのが一般的です。それに加えてマンションの管理組合の費用もかかります。区分所有ではなく、自己所有の場合であっても修繕に対して積み立てておくことが必要です。10年20年と経てば、やはり外壁塗装や屋上防水、配管の修理、エレベーター等の修繕が発生するためです。
共用部分の水道光熱費はオーナーが負担する必要があります。また、最近ではインターネットを標準装備にしている物件が多くなっています。この場合も通信費用はオーナーが負担することになります。金額としてはあまり大きくありませんが、漏れがないように確認をしておきましょう。
外壁塗装や牧場、防水等の大規模な修繕ではなくても、日常的に修繕は発生します。これも大家さんが負担して支払う必要があります。どのくらいの金額がかかるかは物件によって異なります。区分所有のマンションであればそれほどかかる事はないでしょう。逆に一軒家や築古アパートなどの場合、想定以上に費用がかかることもあります。 新しい物件であれば、年間家賃の2%程度。古い物件なら、10%程度は見込んでおきたいところです。
借入金の返済金額は、 元金の返済と利息の返済に分かれます。一般的には元利均等払いとして毎月定額を支払う形になっていることがほとんどです。ただし金利が急上昇した場合などは金額が増額になる場合もあります。
保険に関わる費用です。ほぼすべての物件オーナーが火災保険・地震保険に加入しています。これは建物全体にかかる部分で、共用部分や躯体に損害が発生した場合に、それを補填してもらうためのものです。
また、 入居者様からの回収リスクを軽減するために保証会社を利用することがあります。 入居者様の費用で入ってもらうことがほとんどですが物件オーナーの負担で加入する場合もあります。
さらに最近では、孤独死が発生した場合の特別清掃費用に対する保険もあります。また、施設の不備が原因で誰かに損害を与えてしまったときに保証となる施設賠償責任保険などもあります。
不動産賃貸業の経営は税金と上手に付き合う必要があります税金については様々なものがありますので、次の章でご説明します。
不動産を取得したときにかかる税金です。通常取得したときに一回だけかかる税金です。 しかし、取引があれば必ず発生しますので、例えば自分が持っている法人から個人所有に変更する場合や親が持っている不動産を自分が取得する場合などでも不動産取得税はかかります。
参考：不動産取得税（総務省）
まとめて「固都税」と言われることもあります。土地や建物を持っている限り、毎年必ずかかる税金です。住居向けにはさまざまな軽減措置がありますので、忘れずに申請するようにしましょう。
参考：固定資産税（総務省）
不動産から得られた利益に対してかかる税金です。収入から費用を引いた残りの利益に対してかかります。ただし、不動産投資の場合、収入のうち「敷金」などは資産となりますので入金された時点では税金がかかりません。
逆に、返済費用のうち、利息部分は費用となりますが、元本部分は費用とはなりません。また、物件購入費用は耐用年数に応じて減価償却をしていきますが、それらは費用となります。このように、単なるキャッシュフローではなく、税務上の利益金額が計算され、そこにに対して、法人税・個人所得税がかかります。
なお、この計算を間違えると、キャッシュフローのプラスを超える税金がかかり「デットクロス」と呼ばれる状態になることもあります。
物件を売却したときにも税金がかかります。物件を売却した金額から、取得に要した費用を引いたものが売却益になります。これに対して所得税（法人）または、譲渡所得税（個人）がかかります。ただし、取得に応じた費用のうち、建物価格については、減価償却累計額を減じる必要があります。耐用年数を超えて一定期間経った物件の場合、建物価格はゼロとなってしまいますので、その分、利益が大きくなり、税金の支払額が大きくなります。法人の場合は不動産の売却益は他の損益と通算することができます。一方、個人の場合は他の収入と通算することができない他、５年以内の短期譲渡の場合、税率が倍になるというデメリットがあります。
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最後に、資金計画の立て方についてご説明します。
中古物件を購入する場合、過去の運営実績を前のオーナーからもらうことができます。それによって、経費や税金がどのぐらいかかるか見積もることができます。しかし、簡単に前年度分だけを見るのではなく、過去３年程度の経緯を見るようにしましょう。固都税はあまり変わりませんが、修繕費用は複数年で大きく変動する場合があります。家賃についても同様です。
不動産賃貸の場合、想定外の費用、支出というのはあまりありません。したがって、資金管理・資金計画についても、特殊なシミュレーションソフトを利用したりする必要はなく、みなさんがお持ちの表計算ソフトで十分です。特に重要なのが税金です。毎年の収支がどのぐらいになるか事前に想定ができますので、それに合った費用の計画を立てて、税金の支払いを少しでも計画的にすることが大切です。
初期投資がすべてをカバーすると思っている
すべての物件が収益を生むと思い込む
借入を最大化すれば投資効率が上がる
将来の修繕費を軽視する
A: 自己資金は物件価格の20～30%が目安です。これに加えて、諸費用（仲介手数料、登記費用、火災保険料など）が物件価格の7～10%程度必要です。
A: 以下の方法が有効です：
A: 購入前からリスク管理は始まっています。
A: 資金管理は事前のシミュレーションが重要です。
A: 築年数や物件規模にもよりますが、年間家賃収入の10～15%を目安に積み立てるのが一般的です。
不動産投資では、初期費用だけでなく長期的な維持費やリスクへの備えといった資金管理が重要です。誤解を解消し、正しい知識に基づいた資金管理を行うことで、安定した投資運用が可能になります。綿密な計画を立て、予測不能な事態にも対応できるよう、常に余裕を持った資金繰りを心掛けましょう。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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