サラリーマンからたった3年で専業に。M&Aを経て家賃収入1億円超えになるまで。

【人物紹介】

「ばばちゃん」こと馬場生悦さん（36歳）。
X（旧Twitter）でのフォロワー数は2万1,000人（2025年12月21日現在）を超える、いま注目の不動産投資家です。（noteでは、長期目線で資本と信用を積み上げるための情報を発信中。)

・新卒でIT企業の経理部に入社後、大手税理士法人に転職。
・外資系企業の税務・会計業務に携わる中で、「労働収入の限界」を痛感し、不動産投資の世界へ。
・2019年、千葉県の築古アパートを皮切りに投資を開始。日本政策金融公庫の融資、自宅担保の活用など、試行錯誤を重ねながら地方・築古・高利回り物件を中心に規模を拡大。
・賃貸仲介・管理会社を自ら立ち上げ、管理戸数は200世帯超。その後、会社をM&Aで売却し、現在は再び個人投資家として地方不動産への投資を加速させている。

PL（損益計算書）が教えてくれた「労働者」という絶望

TSON君：
馬場さん、本日はよろしくお願いします。 経歴を拝見すると、IT企業の経理部から始まり、大手税理士法人へ転職されていますよね。もうその時点で「上がり」というか、安泰なエリート人生に見えるんですが……なぜそこから、不動産投資の世界へ？

馬場さん： 
確かに、客観的に見れば悪くないキャリアだったかもしれません。 新卒で入ったIT企業で経理の基礎を学び、「経理でやっていくならもっと専門性を高めたい、一つの会社に依存せず生きていけるようになりたい」と思って、激務を覚悟で大手税理士法人へ転職しました。

そこでの仕事は、主に外資系企業の記帳代行や税務申告、アドバイザリー業務です。毎日深夜まで数字と向き合い、プロフェッショナルとしてクライアントを支える。やりがいはありましたし、「自分は特別なスキルを身につけているんだ」という自負もありました。

TSON君：
やっぱりすごい。税務の最前線ですね。

馬場さん： 
そうですね。でも、ある時「壁」が見えてしまったんです。 
担当していたある中国人クライアントの決算書を作成していた時のことでした。その方は、本業のビジネスもされていたんですが、PLの下の方に、不動産所得が計上されていたんです。

ふと、その金額を見た瞬間に手が止まりました。 彼が「不動産をただ持っているだけ」で得ている年間の利益が、僕が朝から晩まで必死に働いて、身を粉にして稼いでいる年収を、軽く超えていたんですよ。

TSON君：
うわあ……。それはキツイ現実ですね。

馬場さん：
衝撃でしたね。僕はめちゃくちゃ働けばお金持ちになれると思っていたんですけど、「あ、これ無理だ」って（笑）。 僕の隣には、東大や京大を出た超優秀な同僚たちがいました。彼らは僕よりも頭が良く、エクセルを魔法のように使いこなして、凄まじいスピードで仕事を処理している。でも、そんな彼らが汗水垂らして稼ぐお金よりも、資本家が「仕組み」で稼ぐお金の方が圧倒的に多い。

どんなに優秀なサラリーマンでも、資本主義の構造上、資本家には勝てないんだと悟ってしまったんです。 「このままここで出世競争をしても、たかが知れている。リスクを取って『あっち側』に行かない限り、僕の人生は変わらない」 そう決意したのが、すべての始まりでした。

不動産投資をするにも「時間」も「お金」もない

TSON君： 
「あっち側（資本家）」に行くと決めた馬場さんですが、当時の税理士法人は激務ですよね？ 物件を探す時間なんてあったんですか？

馬場さん：
もう全くありません。（笑） 朝から終電まで働いて、休日は泥のように眠る。そんな生活の中で不動産投資なんて不可能です。 そこで僕は、まず環境を変えることにしました。「年収を上げること」よりも「時間を確保すること」を優先して転職活動をしたんです。

TSON君： 
なるほど、戦略的撤退ですね。次はどちらへ？

馬場さん：
大手自動車メーカーの管理会計職です。 もちろん仕事は責任ある内容でしたが、前の職場に比べればワークライフバランスが整っていました。ここで定時後の時間と週末を、すべて投資の勉強と準備に充てることにしたんです。実はこのタイミングで、宅建士資格も取りました。

TSON君：
正社員として働きつつ、虎視眈々と独立の準備をする。素晴らしい計画力と行動力ですね。

馬場さん： 
この時期は本当に必死でした。 平日の夜は宅建の勉強をして、週末は片っ端から物件検索サイトを見る。 でも、そこで次の壁にぶつかります。「若造にはお金がない」という現実的な壁です。

TSON君：
20代後半ですもんね。当時、自己資金はどれくらいあったんですか？

馬場さん： 
数百万円程度です。不動産を買うには心もとない。 しかも、僕はまだ投資実績ゼロのサラリーマンです。「金なし、実績なし、コネなし」の人間に、数千万円もの融資をしてくれる銀行なんて普通はありません。

したたかな努力と売主の心を掴む交渉術

TSON君： 
それでも馬場さんは諦めなかった。最初の一棟目は、どうやって見つけたんですか？

馬場さん：
2019年、30歳手前でまだ自動車メーカーに務めていたときのことですね。毎日ポータルサイトを見ていたら、千葉県に妙な物件が出ているのを見つけました。 10世帯のアパートなんですが、計算すると利回りが20%近くあったんです。

TSON君：
20%！？ バブル期の数字じゃないですか。何か裏があったのでは……？

馬場さん：
もちろん「ワケあり」です。 築古だし、場所も都内から離れている。銀行の融資期間も長く取れないから、月々の返済が厳しくなる。だから誰も手を出さずに売れ残っていたんです。

でも、僕の計算では違いました。 「この利回りなら、仮に返済期間が10年と短くても、キャッシュフローは出る。しかもこれだけ安く買えば、最悪土地値で逃げられる」 と見立てたんです。会計の知識をフル動員して、「これはいける！」と確信しました。

TSON君：
まさに数字のプロの眼力ですね。こちらの物件はどれぐらいの期間探して見つけたんですか？みなさん良い物件に巡り合うまで、物件探しに本当に苦労されていますよね。

馬場さん：
驚かれるかもしれませんが、この物件は半日ぐらいでした。（笑）
僕の戦略は、ちょっと他の方とは違うかもしれませんね。「これ売れ残ってそうだな」という物件を見つけて、値交渉します。
普通だったら「この金額じゃ採算が取れないな」と思う物件でも、問い合わせてみて金額を相談します。実際、この物件も3,400万円で売り出されていて2,500万円まで値下げ交渉に成功しました。26%オフですね。

TSON君：
26％オフはすごいですね！具体的にどうやって交渉しているんですか？ 

馬場さん：
僕は徹底的にお願いするスタイルです。 
多くの投資家は、少しでも安く買いたいからと、物件の欠点をあげつらって交渉しようとします。「外壁が傷んでいる」「ここが雨漏りしそうだ」だから安くしろ、と。
でも、売主さんからしたら面白くないですよね。「そんなに文句があるなら買わなくていいよ」となってしまう。

だから僕は、まず物件を褒めます。その上で、こう切り出します。 「この物件、本当に素晴らしいです。どうしても欲しい。ですが、僕の力不足で、金融機関の評価がどうしてもこの金額までしか伸びないんです。僕にはこれ以上出せないんです……！」

TSON君：
「あなたの物件は価値があるけど、僕の財布の事情で……」と下から行くんですね。

馬場さん：
そうです。そして、ここからが重要なんですが、ただ安くしてくれとは言いません。相手のメリットを提示するんです。 「その代わり、『契約不適合責任』は免責で構いません。引き渡し後に給湯器が壊れていても、浄化槽が故障していても、一切文句は言いません。売主さんには後腐れなく、スッキリ売却できるようにします。だから、この金額で判子を押していただけませんか！」と。

TSON君：
なるほど！ 「購入後のクレームは一切なし」という条件をつけることで、売主さんの売却後の不安を取り除くんですね。交渉は奪い合いじゃなくて、「相手の不安を解消する提案」だと。

馬場さん：
はい。売り急いでいる売主さんとかも結構いて、結構指値がきいたりします。
最近も金額が大きな物件で2-3千万円とかの交渉もしました。ただ、やりすぎると売主さんから返事が来なくなっちゃったりもしますから、絶対に成功する方法かというと、そうでもないです。

公庫への「特攻」。融資が出ない時の最終手段とは？

TSON君：
そして、次の大きな問題が融資ですよね。特に一棟目は厳しいとよく聞きます。どのように資金調達したんですか？

馬場さん：
当時、日本政策金融公庫（以下、公庫）ぐらいしか知らず、駆け込みました。
公庫は国の機関なので、民間の銀行よりは若手や起業家に優しいといわれていますが、やはりそんなに甘いものではないです。
ただ、「利回りが20％あったこと」や「10年でも返済比率50％ぐらいだったこと」が大きかったと思いますね。そして、あとは僕の覚悟なんですけど、面談の席で担当者にこう言いました。「私の自宅を、担保に入れてください」。

TSON君：
ええっ！？ 自宅を！？ まだ住宅ローンも残っていたんですよね？

馬場さん：
はい、バリバリ残っていました。 でも、住宅ローンがついていても、物件の評価額から残債を引いて「余力」があれば、それを担保として差し出すことができるんです。 僕はサラリーマン時代に買った自宅マンションの価値が少し上がっていたこともあり、そこにわずかな担保余力がありました。

もちろん、事業が行き詰まると自宅を取られるわけだから、最終手段です。それをいきなり出しました。
「このアパート事業は絶対に成功します。数字もこうやって弾いています。もし失敗したら、僕の住む場所がなくなっても構いません。それくらいの覚悟でやりますから、どうか貸してください！」と。

TSON君：
まさに「背水の陣」……！ 家族の反対はなかったんですか？

馬場さん：
当時は妻を説得するのにも必死でしたね（笑）。 「僕を信じてくれ。計算上は絶対にプラスになる。この一歩を踏み出さないと、一生労働者のままだ」と。 かなり無謀だとは思いますが、それくらい必死だったんです。

TSON君：
その熱意と、担保という人質が効いたわけですね。

馬場さん：
そうです。公庫の担当者さんも、最後は稟議を通してくれました。 こうして2019年9月、僕は29歳にして初めての収益物件である10世帯のアパートを手に入れました。 決済の日、通帳に家賃が入ってきた時の感動は今でも忘れられません。 「あぁ、これが『寝ていても入ってくるお金』か」と。 中国人の決算書を見て衝撃を受けてから数年、ようやくスタートラインに立った瞬間でした。

大阪の築古戸建てで味わった「現金買い」の罠

300万円で購入し、雨漏り修理で思わぬ修繕費が降りかかった大阪府の戸建て。

TSON君：
公庫の融資で千葉県のアパートを買い、キャッシュフローが出始めた。順風満帆なスタートに見えますが、そこからは順調に拡大できたんですか？

馬場さん：
いえ、それが全くです。 1棟目を買った直後、「よし、この調子で2棟目だ！」と意気込んで公庫に行ったんですが、担当者からこう言われました。「馬場さん、もう枠がいっぱいでしばらくは貸せませんよ」

TSON君：
実績がないうちは、連続して借りるのは難しいと。

馬場さん：
そうです。でも、一度投資の旨味を知ってしまった僕は止まれませんでした。 「融資が引けないなら、手持ちの現金で買えばいいじゃないか」 そう考えて手を出したのが、大阪府にある築古戸建てでした。2020年3月のことです。

TSON君：
現金買いなら、金利リスクもないし安全そうですね。

馬場さん：
僕もそう思いました。価格は300万円。「これをリフォームして貸せば、表面利回りはものすごいことになるぞ」と皮算用していたんです。 でも、これが大失敗でした。

物件を買って引き渡しを受けた後、管理会社さんから電話がかかってきて、「馬場さん、大変です。雨漏りしてます」と。 慌てて業者に見てもらったら、屋根の葺き替えが必要で、見積もり額はなんと80万円。

TSON君：
ええっ！？ 300万円の物件で80万円の修繕！？

馬場さん：
家賃1年分以上の金額が一瞬で吹き飛びました。 何より痛かったのは、現金を失ってしまったことです。 不動産投資において、現金は防御力そのものです。融資を引くための頭金にもなるし、突発的なトラブルへの備えにもなる。それを、たかだか家賃数万円の戸建てのために、300万円＋修繕費で400万円近く固定化させてしまった。

TSON君：
資金効率が悪くなってしまったんですね。

馬場さん：
その通りです。この経験で僕は、 「不動産投資は、手元の現金を枯渇させてはいけない。あくまで他人資本を使ってレバレッジをかけるビジネスなんだ」 ということを骨の髄まで痛感しました。
「現金で安く買うのが正義」という風潮もありますが、拡大期にある投資家にとっては、それが足かせになることもある。この物件は失敗だったなぁ。高い授業料でしたが、その後の戦略を決定づける失敗でしたね。

「業者」への転身。しかし待っていたのは「労働の沼」

TSON君：
融資は止まった、現金も減った。投資家としては「待ち」のターンになってしまったわけですね。そこで馬場さんはどう動いたんですか？

馬場さん：
「物件が買えないなら、自分が不動産屋になればいい」と考えました（笑）。 いろいろな業者さんとやり取りする中で、宅建の資格も取っていたし、「これ、自分でもできるんじゃないか？」という謎の自信が湧いてきたんです。

そこで、サラリーマンを続けながら宅建業の免許を取得し、自分の会社を立ち上げました。不動産保有・運用会社と宅建業の会社の2社を設立して、副業不動産屋のスタートです。

TSON君：
すごいバイタリティですね！ 最初はどんなビジネスを？

馬場さん：
まずは手堅く賃貸仲介から始めました。SUUMOとかに物件を載せて、お客さんを案内して、契約して……というやつですね。 でも、やってみてすぐに気づきました。「これ、ただの労働じゃん」と。

TSON君：
あはは（笑）。まあ、そうですよね。一件一件ご案内して、鍵の手配をして。

馬場さん：
僕が目指していたのは、自分が働かなくても回る資本家の世界だったはずなのに、気づけば平日の夜も土日も、お客さんのために走り回っている。
しかも、賃貸仲介の手数料なんてたかが知れています。 「これじゃあ、いつまで経ってもラットレースから抜け出せない。ビジネスモデルを変えなきゃダメだ」 そこで目をつけたのが管理業でした。

TSON君：
管理業というと、オーナーさんから物件を預かって、家賃集金やクレーム対応をする仕事ですね？

馬場さん：
そうです。仲介はフロービジネスですが、管理はストックビジネスです。一度契約すれば、毎月管理手数料が入ってくる。 不動産業界のヒエラルキーを見ても、仲介店より管理会社、管理会社よりオーナーの方が立場が強い。 「売上にレバレッジをかけるには、管理を取るしかない」と考えました。

「売って終わり」にしない。管理戸数200戸への急拡大

TSON君：
とはいえ、実績のない新参者の会社に「管理を任せたい」というオーナーさんは少ないのでは？ すでに大手の管理会社もいますし。

馬場さん：
おっしゃる通りです。既存の大家さんのところに行って「管理会社を変えてください」と営業しても、まず門前払いです。切り替えのコストもかかりますからね。 そこで僕が考えた戦略は、これからオーナーになる人を捕まえることでした。

TSON君：
これからオーナーになる人？

馬場さん：
はい。投資用物件を探している人に、「いい物件がありますよ」と売買仲介をするんです。 そして、「この物件を仲介する代わりに、購入後の管理は僕の会社に任せてくださいね」とセットで提案する。

TSON君：
なるほど！ それなら自然な流れで管理ができますね。

馬場さん：
買う側としても、物件を紹介してくれた信頼できる人にそのまま管理をお願いできるなら安心じゃないですか。 この「売買仲介＋管理受託」のモデルが綺麗にハマりました。
ちょうどコロナ禍で不動産投資ブームが来ていたこともあり、面白いように管理戸数が増えていき、気づけば200戸を超えていました。

TSON君：
200戸！ サラリーマンの副業レベルを超えてますよ（笑）。

馬場さん：
はい。その頃には毎月の固定収入だけで会社の経費が賄えるようになり、経営が盤石になっていたので、サラリーマンを辞めて独立していました。 「ようやく、事業家としても軌道に乗ったな」と思っていた矢先です。ある一本の連絡が入ったのは。

TSON君：
連絡……？ まさか、トラブルですか？

馬場さん：
いえ、「あなたの会社を買いたい」というオファーでした。 相手は、急成長中のある不動産テック企業の代表の方でした。彼も僕と同い年で、非常に熱意のある経営者でした。 「馬場さんの作ってきた管理基盤と、エージェントを束ねる仕組みが欲しい。一緒にやりませんか？」と。

TSON君：
いわゆるM&Aですね！ 設立からたった3年ほどですよね？

馬場さん：
はい。正直、売るつもりなんて全くなかったんです。自分の城ですし、愛着もありましたから。 でも、提示された条件と、何より「自分の作った事業に値段がついた」という事実が嬉しかった。 それに、一度「会社を売却する」という経験をしておけば、投資家としても経営者としてもステージが一段上がるんじゃないかという好奇心もありました。

TSON君：
でも、売却したら社長じゃなくなりますよね？

馬場さん：
そうなんです。条件の中にロックアップ期間（売却後も一定期間は会社に残って引き継ぎを行う期間）が1年ほどありまして。 昨日まで自分が社長として采配を振るっていた会社で、翌日からは一従業員として働く。これは不思議な感覚でしたね（笑）。 

上司になった買収側の社長とは気が合ったのでやりやすかったですが、それでも「あ、もう自分の会社じゃないんだな」という寂しさと、巨額のキャッシュを手にした高揚感が入り混じった、独特の1年間でした。

TSON君：
激動すぎます……。 20代で「労働の限界」を感じて、30代前半で「事業の売却益」を得る。まさに資本主義の階段を駆け上がったわけですが、ここで「上がり」にはしなかったんですか？

馬場さん：
しませんでしたね。むしろ、会社を売って身軽になったことで、「やっぱり僕は、純粋な投資家として物件を買っている時が一番楽しい」と再確認したんです。 組織マネジメントや事業拡大も面白かったけれど、僕の原点はやっぱり、あの決算書で見た「不動産が稼ぐ力」への憧れですから。

だから、ロックアップ期間が終わってフリーになった瞬間、僕は再び一人の投資家としてマーケットに戻ってきました。 そして、資金という大きな武器を持って棟数を増やしていき、今年に入ってからはかつてないスピード感で買い進めましたね。

TSON君：
事業売却したことで、資金力を得られたんですね。その後、具体的にはどんな物件を？

馬場さん：
ターゲットは、僕の地元でもあるA県です。そこには、多くの投資家が敬遠する、あるお宝物件が眠っていたんです。

30代半ば、資金と自由を手にして挑む「レオパレス」の逆張り

TSON君：
会社を売却し、再び一人の投資家に戻った馬場さん。ある種「上がり」の状態でおとなしく配当生活……とはならず、次に選んだのがまさかのレオパレス物件だったと。 
数年前に施工不備問題で大きく報道され、多くの投資家が敬遠していた物件ですよね？

馬場さん：
ええ、まさに買い手が減ってチャンスだと思ったんです。 投資の鉄則は「人の行く裏に道あり花の山」。市場がパニックになって投げ売りされている時こそ、冷静に数字を弾くべきです。

僕が目をつけたのは、地元・A県B市にある10世帯のアパートでした。2024年4月のことです。 当時はまだリスク懸念が残っていて、価格はかなり落ちていました。でも、その価格で計算すると、利回りはなんと20%を超えていたんです。

TSON君：
こちらの物件も20%超……！ 現代の不動産投資ではまずお目にかかれない数字ですね。最初は「ワケあり物件」と告知されたのですか？

馬場さん：
そうですね、「このシリーズは違法建築に該当する可能性がある」と告知されました。ただ、その後国からの正式な発表があって、僕の所有する物件は違法建築物に該当しない物件ということが分かりました。なので、補償などは特にはありませんでした。

一方で、レオパレス21という会社自体も、入居率は90%超を維持していて、倒産のリスクは皆無に近い状態まで回復していた。 サブリース契約をするのですが、レオパレス21が破綻する可能性はかなり低いし、仮に破綻したとしても、物件がなくなるわけじゃない。
「リスクは限定的で、リターンは莫大。これは買いだ」と判断しましたね。

TSON君：
論理的にはそうかもしれませんが、感情的には怖くないですか？ そして何より、銀行がそんなキズモノに融資をしてくれるんでしょうか？

馬場さん：
そうなんですよね、そこが最大の難関でした。案の定、地銀や大手信金に持ち込んでも「レオパレス？ 稟議にすら上げられません」と秒殺です（笑）。
でも、僕は諦めませんでした。ここで発動したのが、創業期に培ったローラー作戦です。

TSON君：
ローラー作戦？

馬場さん：
Googleマップを開いて、投資エリアにある金融機関を検索し、片っ端から電話をかけまくるんです。 「もしもし、御行の営業エリア内で収益物件を買いたいのですが、融資の相談に乗っていただけませんか？」と。 10件かけて9件は断られます。でも、何十件とかけ続けると、中に一つだけ「話くらいは聞きましょうか」と言ってくれる地域密着型の金融機関さんが現れるんです。

その担当者さんに、僕の過去の事業実績と、この物件がいかに収益を生むかを熱心に説明しました。 結果、その熱意と数字が認められ、融資がおりました。
一度道ができると早いです。 2025年6月には、B市の隣のC市で22世帯の大型レオパレス物件も取得しました。ここ半年ほどで、立て続けに1億4000万円ほどの融資を引くことができています。

TSON君：
1億越えはすごいですね！ちなみに、結果的にどちらの銀行さんとお付き合いを？

馬場さん：
今はもう4行ぐらいで固まっていますね。結構皆さんも使われてると思うんですけど、ノンバンクの三井住友トラストさん、そして地銀さん、信金さんです。
1億とかいくと個人的には「おぉ！ここまで来たか！」と規模拡大に喜びを感じていたんですけど、融資相談いっても反応は本当に銀行さんによりけりで。結果的に今助けられているのは、地域密着型の金融機関さんという感じです。

TSON君：
最初の頃は、融資を断られると凹みませんでしたか？

馬場さん：
めちゃくちゃ凹みました。でも、それこそが不動産投資に大切なことだと思っていて、要は、不動産投資に変な「プライド」はいらない、ということなんです。断られても、そこで凹んでいてもしょうがない。次に行こう、と。

51世帯のマンションも購入。「規模の壁」を突破する

馬場さんの所有物件の中で最も大規模な物件。（2025年3月購入）

TSON君：
そういえば、今年に入ってからは1億円超の一棟ものを買われたのだとか！ 完全にアクセルを踏み込んでいますね。 いただいた資料を見ると、アパートだけでなくマンションも買われているようですが？

馬場さん：
はい。最近は規模の大きなRC物件にも手を広げています。 象徴的だったのが、2025年3月にC市で購入した51世帯の大型マンションです。

TSON君：
51世帯！ これまでの10世帯アパートとは桁が違いますね。

馬場さん：
以前の僕なら、間違いなく門前払いされる規模です。 でも、コツコツとアパートを買い、会社を売却して資金を作り、さらにレオパレスのような難案件も黒字で回している。
その「実績の積み上げ」があったからこそ、銀行さんも「馬場さんなら、この規模を任せても大丈夫だろう」と判断してくれたんだと思います。 
やはり不動産投資は、いきなりホームランは打てません。ヒットを積み重ねた先にしか、この景色は見えないんだなと実感しました。

TSON君：
継続の末の結果ですね。ここまで規模を広げていく中で、「この物件はいける」「この数字なら買う」その判断基準は、どうやって身につけていったんでしょうか？

馬場さん：
僕の考え方は、すごくシンプルです。高利回りで、返済を差し引いても手元に50％くらい残るなら、基本的に「あり」だと思っています。
よく、「路線価がどうか」「積算がいくらか」「出口はどうか」と細かく考える人も多いですが、僕はそこにあまり引っ張られません。

不動産投資って、突き詰めるとキャピタルゲインか、インカムゲインの二択しかないと思っていて。 僕は最初から「インカム一本」と決めています。つまり、家賃収入重視です。
そうなると、地方では選択肢はほぼ一つで、高利回り物件。
中途半端に「将来売れるか」「立地がどうか」と考え始めると、結局どれも決めきれなくなって、買い進められなくなる。

だったら「20％以上出るならOK」と割り切って、それを淡々と積み上げていく。
そうすればキャッシュは自然に貯まりますし、キャッシュが出ていれば、銀行もまた貸したくなる。本当に、それだけなんです。

あとは、収益性をしっかり見てくれる金融機関を中心に付き合うこと。
自分の指標に合う銀行を選び、その銀行が評価する物件を買う。この戦略を徹底しているだけですね。

地方投資の落とし穴。「テナント物件」の苦戦

TSON君：
向かうところ敵なしに見えますが、最近の投資で「これは読み間違えた」という失敗はありますか？

馬場さん：
あります、あります。実はM&A前の2022年に、地元のB市でアパートとセットで買った店舗付き物件があるんですが……ここは苦戦していますね。 居酒屋やマッサージ店が入っているんですが、空室になると本当に埋まらないんです。

TSON君：
「テナント投資は利回りが高い」と聞きますが、現実は違うんですか？

馬場さん：
都心の一等地なら良いと思います。でも、「地方×テナント」は難易度が段違いです。
住居なら、最悪家賃を下げれば誰かしら入ってくれます。「家賃2万円なら住みたい」という需要は必ずあるので。 でも、店舗は違います。「ここで商売をして利益が出るか」が全てなので、商圏としての魅力がなければ、家賃をタダにしても借り手がつかないことだってあり得るんです。

TSON君：
なるほど……。「安ければ入る」という理屈が通じないんですね。

馬場さん：
地元の業者さんに頼んでも「いやぁ、最近はこの辺りでお店を出したいって人がいなくてねぇ」と困り顔をされるばかり。 「地方でやるなら、やっぱり住居系が王道だな」と痛感しましたね。
いつ埋まるか分からない精神的な不安が僕には合わないと思って、テナントは買うのをやめました。これから始める方は、利回りの高さに釣られて安易に「地方のテナント物件」に手を出すのは注意した方がいいかもしれません。

「不動産投資＝節税」は終わるのか？

TSON君：
話は変わるんですが、最近ちょっと気になっていることがあって。高市政権の税制議論の中で、「不動産投資＝節税」「アパートで節税」という流れに、メスが入るんじゃないかという話が出てきていますよね。これって、数字に強い馬場さんから見て、今後の不動産投資に影響は出ると思いますか？

馬場さん：
正直なところ、相場が上がるか下がるかは、もう神のみぞ知る世界だと思っています。
なので、「市場全体がどうなるか」を当てにいくのは、あまり意味がないかなと。
ただ、今回の流れで影響を受ける人と、ほとんど関係ない人は、はっきり分かれるとは思っていますね。

TSON君：
というと、影響を受けるのはどんな投資家でしょう？

馬場さん：
キャピタルゲイン狙いの人たちですね。特に、相続税対策を主目的にしたマンション投資は、直撃すると思います。
たとえば、現金で2〜3億円のマンションを買って、相続税評価を大きく下げて、借金を作ることで純資産を圧縮して「相続税ゼロ」みたいなスキーム。
あれは、今後かなり塞がれていく方向なんじゃないかと見ています。

TSON君：
タワーマンション投資なんかは、まさにその文脈ですね。

馬場さん：
そうですね。キャピタル狙いの層を取り込めたから、都心マンションの価格はどんどん上がっていった。でも、その前提が崩れるなら、価格上昇一本足の投資は、さすがに厳しくなると思います。

TSON君：
具体例として、晴海フラッグなんかも話題になりますよね。

馬場さん：
象徴的ですよね。新築時に1.4億円だった部屋が、今は3億円近い。たった2年で。本当にすごい世界だと思います。
ただ、「次に同じ価格で売れるか？」と聞かれると、正直わからない。

TSON君：
キャピタルは、どこかで天井が来るんじゃないかと？

馬場さん：
はい、僕はそう思っています。金利も上がり始めていますし、相続税も厳しくなってきている。不動産を取り巻く環境は、決して追い風ばかりじゃないですよね。

TSON君：
そんな中で、馬場さんご自身はどういうスタンスなんでしょう？

馬場さん：
僕は正直、今回の話はあまり関係ないと思っています。最初から地方×高利回り×インカム一本でやっているので。
キャピタルを狙うより、「不動産として、毎月いくら残るか」それだけを見ています。
そして、これは予想ですが、これからは「キャピタルじゃなくて、やっぱりインカムだよね」という投資家が増える気がします。僕がいつも思い浮かべているのは、アパホテルの社長なんです。
バブルの時代でも、キャピタルに走らず、ずっと運営で稼ぐことに徹してきた。みんなが一気にお金持ちになっていくのを横目に、地道に回し続ける。
50歳くらいになったときに、「あれ、結構資産できてるな」それでいいと思っています。

これから不動産投資をする人へのメッセージ

TSON君：
これから不動産投資を始める人に向けて、副業か専業か、という点ではどう考えますか？

馬場さん：
僕は、副業であるべきだと思っています。不動産投資って、最初からそれ一本で食べていけるものじゃない。修繕費が急にドンと出ることもありますし、買い進めるには余裕資金が必要。その点、本業の収入がある兼業大家は強い。

TSON君：
金融機関の評価も違いますよね。

馬場さん：
全然違います。今人気の銀行でも、専業大家だと使えないケースは多い。サラリーマン属性があるうちは、それを最大限使うべきです。

TSON君：
なるほど。ここまでお話を伺っていて感じたのが、馬場さんって、最初から大きく当てにいったというより、小さく始めて、当てながら大きくしてきた。すごく“成長の物語”があるなと思ったんです。
そこで聞いてみたいのが、馬場さんから見て「不動産投資に向いている人」って、どんな人だと思いますか？

馬場さん：
僕自身がまだまだ発展途上、これからの人間なので、あくまで自分が目指す姿、としてお話しますが、やはりある程度の資金力がある人が有利だなと思っています。
たとえば、「手元50万円で不動産投資したいんです」って相談を受けることもあるんです。もちろん、フルローン、オーバーローンを駆使してやる方法もあるかもしれない。でも、正直、どれだけ知識があっても、リスクをカバーできる余力がないと厳しいと思います。
不動産って、探そうと思えば「ここ壊れたらどうするの？」「ここで修繕入ったら？」みたいなリスクが本当に山ほどあるんですよ。

TSON君：
リスク前提の投資、ということですね。

馬場さん：
そうですね。だから、不動産投資に向いているのは、リスクがあることを理解した上で、それを踏みに行ける人だと思います。たとえば、100万円の戸建てでも、修繕で30万円かかることなんて普通にあります。
お話したように、僕自身も、屋根の修繕で1年分の家賃が吹き飛んだ経験があります。仮に入居が決まっても、その年は赤字になることがもう確定しているんです。でも、そのお金が出せなかったら、そもそも入居してもらえる物件にならない。なので、やるしかない。だから、ある程度の余裕資金は絶対に必要です。

TSON君：
それでも、馬場さんご自身は、「余裕がない状態」から始めてこられたわけですよね。

馬場さん：
そうですね。全然余裕なんてなかったです。でも、「人生、ここで一か八か踏みに行く」という覚悟ならありました。それがあるなら、やる価値はあると思います。

不動産投資は、一発逆転のギャンブルじゃないけど、ちゃんと覚悟して積み上げれば、人生を変える力は確実にある。
だから、「楽して儲けたい」人には向かないけど、「リスクを理解した上で、人生を動かしたい」人には、僕はやるべき選択肢の一つだと思っています。

権威への渇望。そして「都心のビル」へ

TSON君：
最後に、馬場さんの今後の展望を教えてください。これだけ資産を築いても、まだ目指す場所があるんでしょうか？

馬場さん：
実は今、大学院に通いながら税理士の資格取得を目指しているんですよ。

TSON君：
えっ、今からですか！？ 30代後半で、しかもこれだけ資産があるのに、またイチから勉強を？

馬場さん：
はい。不動産業界に身を置いて痛感したのは、権威性の重要さです。 どこの誰とも知らない「自称・投資家」が銀行に行っても相手にされませんが、税理士という国家資格を持っているだけで、相手の見る目はガラリと変わります。 
これから日本は大相続時代に入ります。相続税対策で不動産を動かしたい富裕層にとって、税務のプロであり、かつ自身も不動産のプロであるというポジションは、最強の武器になるはずです。

TSON君：
単なる金持ちではなく、社会的な信用を取りに行くんですね。

馬場さん：
投資対象としても、今は地方の高利回り物件でキャッシュを積み上げていますが、最終的にはそれを元手に、都心の一等地の商業ビルを持ちたいですね。 地方で泥臭く稼いだ資金を持って、中央へ攻め上がる。時間はかかるかもしれませんが、焦らず、でも確実にそこへ向かっていこうと思います。

TSON君：
「労働の限界」に絶望した若手社員が、リスクを取って資本家への階段を駆け上がり、今はさらに「権威」と「都心」を目指して学び続けている。 馬場さんのお話は、単なる成功譚ではなく、「自分の人生をどう経営するか」という戦略の教科書のようでした。