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入居率が上がらずに悩んでいる大家さんは多いのではないでしょうか。もしかしたら、物件案内の前に「やるべきポイント」を把握できていないことが原因なのかもしれません。実際に住む人の立場になって準備すれば、入居率の増加を見込める可能性が高くなります。
そこでこの記事では、入居率を高めるためにやるべき6つのポイントを詳しく解説します。物件案内の前に、契約条件や物件の状態をしっかり見直しておきましょう。
この記事でわかること
まずは、物件案内の流れをおおまかに確認しておきましょう。案内で結果をだすためには、様々な準備が欠かせません。
物件の案内は、スムーズに行うことが重要です。準備が不十分で案内当日の段取りが悪くなると、入居希望者に不安を抱かせてしまいます。
案内を終えたあとにできるだけ不安や疑問を抱かせないように、入居者の立場で準備を行うようにしましょう。
物件案内時には、できるだけ入居希望者のペースで内覧をすすめることが大切です。入居のメリットや設備の説明に力を入れすぎると、かえって内覧の邪魔になってしまいます。
こちらからは説明しすぎず、物件の設備や状況についての質問があった場合のみ、答えるようにしましょう。
クロージングとは、商談を契約へ結びつけるための「最終段階」のことです。賃貸の場合、案内後に入居の申込みをもらうための行動になります。
一般的に賃貸物件を気に入ってもらえれば、その場で申込みを行う方が多いです。また複数の物件と比較して決めたい方は、他の物件を見学した後に申込みを行います。
次章で解説する「物件案内前にやるべき6つのポイント」を押さえておけば、よりスムーズな入居申込みの実現が可能です。
ここでは、物件案内前にやるべき6つのポイントを解説します。
マイソクとは、物件の情報が記載された資料のことです。主に不動産会社に使用してもらうために作成します。
不動産会社は、物件探しを行っている入居者希望者に、マイソクの情報を元に物件の紹介を行います。そのため、賃貸需要に合わせた以下のような情報が記載してあるマイソクであれば、有効的な活用が可能です。
現在作成しているマイソクを見直して、足りない情報があれば追加で記載するようにしましょう。なお不動産会社は、他物件のマイソクを多くストックしています。そのため目立たなければすぐに埋もれてしまいます。より多くの入居希望者に紹介してもらえるように、オリジナルのマイソクを作成してアピールするのが重要です。
賃料や募集条件を確認して、競合物件と大きく相違していないかを見直すのが重要です。競合物件よりも賃料や初期費用が高ければ、申込み数だけでなく反響数も減少します。
賃料相場を確認するために、自らポータルサイトなどを検索して調べてみましょう。同条件の物件を検索すれば、大体の賃料設定額が把握できます。
さらに、初期費用の見直しも検討するべきです。競合物件が「敷金・礼金無料」の物件が多い場合は、同じく敷金・礼金を無料にして募集する方が入居希望者を逃しにくくなります。
しかし、賃料設定や初期費用の調整などに関しては不動産の専門知識が必要になるため、不動産会社に相談しましょう。
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案内前には、修繕が必要な設備や建具などの確認が必要です。案内前に確認しておくことで、入居後のトラブルを回避できます。主に、確認すべき箇所は以下の通りです。
手書きで使える「チェックリスト」などを使用すると、修繕が必要な箇所が一目で分かります。積極的に利用するようにしましょう。
物件の強みをアピールすることは、入居率をあげるために必要です。どこが強みになるのかを知るための方法として、以下の2つがあります。
入居者のターゲットを知るためには、物件周辺を調査するのがおすすめです。例えば、小学校や公園などが近くにある場合、ファミリー層の需要が見込まれます。一方で、大学や駅の近くなどは単身者の需要が見込まれるため、ターゲットに合わせた間取りの変更が必要です。
また、競合物件と比較して「水回りを新品にしている」「家賃が5,000円安い」「ペットが飼育できる」などの強みがあれば、ポータルサイトなどで具体的にアピールするようにしましょう。
物件の強みがあっても、うまくアピールできなければ意味がありません。再度確認しておきましょう。
案内前に、物件の室内や室外を清掃することも忘れてはいけません。入居者希望者は、これから住む家の管理がしっかり行われているか、物件の隅々までチェックします。そのため、案内前に駐車場やエントランス、共用廊下など室外の清掃を徹底しておきましょう。
定期清掃などで比較的きれいな状態であれば問題ないですが、定期的に清掃していなければ、クモの巣や害虫の死骸が散見されがちです。
入居希望者を紹介してくれる不動産会社との関係は重要です。いわゆる「客付け業者」と呼ばれる不動産会社ですが、大家さんと入居者との間に入って契約や入居までの手続きなどを行ってくれます。
空室が出た際に物件周辺の不動産会社にあいさつ回りを定期的に行えば、物件や大家さん自身を覚えてくれるため入居付けに有利です。そして実際に入居付けしてくれた際には、必ずお礼を行うことを忘れてはいけません。また空室時だけでなく、入居付け後のあいさつを忘れがちなので注意しましょう。おすすめするお礼の方法は以下の通りです。
メールや電話で済ませるあいさつよりも、実際に会って感謝の気持ちを伝えれば、今後も優先的に物件を紹介してもらえる可能性が高まります。
部屋チェックを行う際は、実際に住むつもりで確認することが大切です。入居者の立場でチェックすることで、欠点が少ない「魅力ある物件」を紹介できます。見落としがないか以下のポイントを確認しておきましょう。
さらに、座った目線でキズや汚れを発見できるケースがあります。実際の生活をイメージして部屋をチェックするのがおすすめです。
部屋の状況が一目で分かるように、チェックリストを作っておくようにしましょう。チェックリストには、不具合や修繕の有無をチェックするのが分かりやすいです。
チェックリストの作成例
場所 | 箇所 | 入居前の状況 | |
| 損耗 | 具体的な状況 | ||
玄関・廊下 | 天井 | 無 | |
| 壁 | 無 | ||
| 床 | 有 | シミあり | |
リビング | 天井 | 無 | |
| 壁 | 無 | ||
| 床 | 有 | へこみあり | |
案内時にチェックリストを見せることで、退去後のトラブルを避けられます。さらに入居希望者の安心に繋がるため、申込率が上がるでしょう。
参考資料：国土交通省｜入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト
案内前にやるべきポイントを把握しておけば、空室の悩みが改善できて入居率アップが見込まれます。
そのためには周辺相場の調査を徹底的に行い、適正な賃料や初期費用を設定することが必要です。さらに、入居者の立場になって案内前に入念な部屋チェックを行えば、魅力的な物件となります。
この部屋に住みたいと思わせるように、この記事で解説した6つのポイントを実践してみましょう。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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