2025年10月9日

マイホームと投資物件、買うならどっちが先？独身20代〜30代の不動産戦略

「マイホームを買うべきか、それとも投資用不動産を買うべきか」という悩みは、収入が安定してある程度の貯蓄ができてきた20代～30代の独身の方が抱えがちなテーマの1つです。
金利が低く住宅ローンを組みやすい今のうちにマイホームを購入する人もいれば、資産形成の第一歩として投資にチャレンジする人もいるでしょう。

どちらを選ぶかによって将来のライフプランが大きく変わってくるため、自身のライフスタイルや資産とのバランスなどを踏まえながら慎重に判断することが大切です。
この記事では、居住用物件・投資用物件のそれぞれの特徴を比較しながら、20代〜30代の方が後悔しないための不動産購入の考え方を解説していきます。

20代〜30代が知っておきたい資産形成の考え方
独身の20代〜30代が不動産を買うメリットとは
居住用不動産を先に買うメリット・デメリット
投資用不動産を先に買うメリット・デメリット
どちらを先に買うべき？タイプ別で考える
- ライフスタイルで“正解”は変わる
- “住む家”も“増やす家”も、目的を混ぜないことが大切
まとめ

20代〜30代が知っておきたい資産形成の考え方

貯蓄だけでは資産が増えにくい時代に

社会人としての生活が安定し、ある程度の貯金ができるようになると「そろそろ資産運用を始めたい」と考える人が増えてきます。
現在の日本は超低金利が続いており、銀行にお金を預けているだけで資産が増えるということはまずありません。

そのため、給与やボーナスを貯めて資産を「守る」というだけでなく、投資などを活用して資産を「増やす」という視点を持つことが重要になってきているのです。
早めに資産形成を始めれば複利の効果や長期運用の恩恵なども受けやすくなるため、金銭的な余裕が出てきたら、次はその運用方法を見直していきましょう。

不動産は「長期的に安定した資産」を築ける選択肢

資産形成の手段には、株式・投資信託・iDeCo・NISAなどのさまざまな選択肢がありますが、不動産はその中でも「長期的に安定したリターン」を得やすい資産といえます。
定期的な収益（＝家賃収入）を得ながらローンを返済でき、ローン完済後は“実物資産”が手元に残るという点が不動産の大きな魅力です。

またローンを活用することで「他人資本（借入金）」を使っての資産構築が可能となるため、20代〜30代のように収入が伸び盛りの時期には効率的な投資手法といえるでしょう。
さらに、不動産は物価上昇（インフレ）に強い側面を持ち、現金よりも資産価値を保ちやすいといった点もポイントです。

「住む」か「運用する」かで目的が変わる

不動産を購入する際は「何のために買うのか」という目的を明確にすることが重要です。
マイホームのように“自分が住むこと“が目的あれば住環境や利便性を重視すべきですが、投資用不動産は“人に貸して収益を得ること”が目的となるため、エリアの賃貸需要や利回りがより重要なポイントとなります。

このように、同じ「買う」という行為でも、目的によってその判断基準は大きく異なってくるのです。
この点を整理しておくと、後の「居住用」と「投資用」を比較する際にも、自分に合った選択肢を見極めやすくなるでしょう。

独身の20代〜30代が不動産を買うメリットとは

若いうちにローンを組めるのは大きな強み

20代〜30代で不動産を購入する最大のメリットは、“長期ローンを組むための期間的な余裕がある“という点です。
住宅ローンや不動産投資ローンは、返済期間が長くなるほど1回あたりの支払い負担を抑えられるため、早期にローンを組むことで無理のない返済を実現できます。

また早い段階でローンを完済できれば、将来的には“家賃のかからない生活”を実現できる点も魅力です。

「実物資産」を持てる

賃貸の場合はいくら家賃を支払っても物件が自分の資産になることはありませんが、購入した不動産の場合はローンを返済するたびにその分が自分の資産として蓄積されていきます。
これは株式や投資信託のような“金融資産”とは異なり、それ自体が価値を持つ“実物資産”として残るものです。

実物資産であれば、例えば転勤・結婚といったライフステージの変化があっても、住み替え（売却）や貸し出し（賃貸）によって新たな価値を生み出すことが可能です。
このように、将来的に“使い方を変えられる柔軟性”があるという点も不動産の大きなメリットといえるでしょう。

金融リテラシーが自然と身につく

不動産の購入や運用を行ううえでは、ローン・金利・税金といった専門知識が不可欠になります。
早い段階でこれらの仕組みに触れておくことで、自然と金融リテラシーが身につき、資産運用全体への理解度を深めることができるでしょう。

特に投資用物件を検討する場合は、利回り計算や管理費など、実際の数字をもとに判断する機会が増えます。
独身のうちにこうした経験を積むことは、今後のライフプラン設計においても大きな財産になるといえるでしょう。

居住用不動産を先に買うメリット・デメリット

メリット① 家賃が不要になり、支出を抑えられる

マイホームを購入することで、これまで賃貸物件に支払っていた毎月の家賃が不要になります。
一見すると同様の支出が続くように思えますが、ローン返済は「将来自分の資産になる支出」であり、長期的には家計へのプラス効果を期待できる点が家賃との大きな違いです。

また、住宅ローン控除などの税制優遇を受けられる点も見逃せません。
マイホームの購入後は一定期間において所得税や住民税が軽減されるため、実質的な返済負担を抑えながら不動産を持つことが可能です。

メリット② ライフスタイルに合わせて自由にカスタマイズできる

マイホームを所有する精神的なメリットとして、住まいを自分の理想に近づけられるという点が挙げられます。

賃貸では制限が多いリフォームや間取り変更なども、持ち家であれば好きなタイミングで自由に行えます。
特に昨今は在宅勤務やリモートワークが一般化したこともあり、こうした働き方を選択している方にとって“居住空間をカスタマイズできる”という点は大きな魅力の1つといえるでしょう。

デメリット① ライフステージの変化に対応しにくい

独身のうちに購入したマイホームは、転勤・結婚・家族構成の変化などに対応しづらい場合があります。
たとえば勤務地が変わって通勤が難しくなったり、結婚・出産によって広さが不十分になったりすると、売却や賃貸への切り替えが必要になる可能性も出てくるでしょう。

ただし近年は、駅近や都心エリアなどの賃貸需要が高い立地を選ぶことで、将来的に「売る」「貸す」といった選択肢を取りやすい状況になっています。
そのため、不動産を購入する際は初めから出口を意識し、将来にわたって価値のある立地選びを行うことが重要だといえるでしょう。

デメリット② 住宅ローンが投資の足かせになることも

住宅ローンを組むと多額の借入が発生することになるため、以降の投資用ローン審査で不利になる可能性があります。
金融機関によっては「既存の住宅ローン残高」を考慮して融資枠を制限するケースもあるため、マイホーム購入後の不動産投資を検討している方は注意が必要です。

将来的に投資も行いたいと考えている場合は、住宅ローンを組む段階で「将来の融資余力」も見越した計画を立てられるようにしておきましょう。

投資用不動産を先に買うメリット・デメリット

メリット① 家賃収入を得ながら資産を増やせる

投資用不動産の最大の魅力は、家賃収入を得ながらローンを返済できるという点です。
入居者の家賃でローンの大部分をまかなえるため、自分の手出しを抑えながら資産を築くことが可能です。

特に20代〜30代の早い段階であれば、長期ローンを組んで返済期間にゆとりを持たせることができるため、月々のキャッシュフローを黒字で維持しやすいという強みがあります。
資産を「自分の住まい」ではなく「収益を生む仕組み」として持つ点が、居住用との大きな違いです。

メリット② 融資実績を作ることで将来の拡大につなげられる

若いうちに投資用不動産を購入しておくと、金融機関との融資実績を早めに積み上げることができます。
初回の融資を滞りなく返済していけば、次の物件を購入する際に「信用力のある投資家」として評価されやすく、融資条件が有利になるケースも少なくありません。

将来的に一棟物件や複数戸の所有を目指したい場合、最初の投資用物件は“実績作り”の第一歩として非常に効果的だといえるでしょう。

デメリット① 空室・修繕などの運用リスクがある

投資用不動産は「収入を得る資産」である一方、空室や修繕によって家賃収入が減少するリスクも持ち合わせている点に注意が必要です。
また家賃相場の変動や管理会社への委託コストなど、思わぬ支出が発生するケースも出てくるでしょう。

そのため購入前には、立地の賃貸需要や築年数、管理状態などをしっかりと確認しておくことが大切です。
運用を人任せにせず、収支計画を自分でシミュレーションできるかどうかが成功の分かれ道になるでしょう。

デメリット② 自分が住めるわけではない

投資用不動産はあくまで「人に貸すための物件」であり、実際に自分が住むわけではありません。
物件を購入しても“生活する場所を持つ安心感”を得ることはできないため、マイホームとは満足感のベクトルが異なるという点をあらかじめ理解しておく必要があります。

また立地も「自分の住みやすさ」ではなく「入居者ニーズ」で選ぶ必要があり、データに基づく分析と選択がより重要になってきます。
特に初めての投資では、物件選びや管理体制に慣れるまで時間がかかるため、焦らず慎重に進めていく必要があるでしょう。

どちらを先に買うべき？タイプ別で考える

居住用・投資用のどちらにも魅力とリスクがあり、「どちらが正解」と言い切ることはできません。
重要なのは、自分のライフスタイルや将来設計に合った選択をすることです。
以下の表を参考に、どちらの考え方が自分に近いかを整理してみましょう。

タイプ	向いている選択	理由
転勤・異動が多い	投資用	自宅を持つと移動が制約される。賃貸需要のある物件で資産形成を進めやすい。
副業・独立志向がある	投資用	不動産所得を育てながら、将来的な独立・資産拡大を見据えられる。
安定志向・地元定住予定	居住用	長期的な住まいを確保し、生活の安定を優先できる。
結婚や転職を控えている	保留・賃貸継続	ライフイベントが控えている時期は、大きな借入は避けた方が安心。
投資にも興味はあるが不安	居住用→将来的に投資用	まずはマイホームでローン返済を経験し、次に小規模投資から挑戦していくのがおすすめ。

ライフスタイルで“正解”は変わる

独身の20代〜30代は、キャリアや生活環境が大きく変わりやすい時期です。
たとえば転勤が多い業種であれば、居住用を持つよりも投資用の方が柔軟に資産を動かせるでしょう。
一方、地元に腰を据えて暮らしたいという場合は居住用を先に購入することで長期的な生活の安定を得られます。

つまり「どちらを選ぶか」よりも、「どんな暮らし方・働き方をしたいか」で最適解が変わるということです。
まずはライフプランの方向性を明確にしてから、不動産購入のタイミングを見極めるのが賢明です。

“住む家”も“増やす家”も、目的を混ぜないことが大切

マイホーム購入と不動産投資は、似ているようで性質がまったく異なります。
「住みたい場所」だけで投資用物件を選んだり、「将来貸せそうだから」とマイホームを買ったりすると、どちらの目的も中途半端になりがちです。
資産形成を目的とするなら収益性や立地の需要を優先し、生活の安定を求めるなら居心地や利便性を優先するというように、“住む家”と“増やす家”を明確に分けて考えることが、不動産投資で失敗しないためのポイントといえるでしょう。