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不動産投資を安定させるためには、いかに効率的に客付けを行って空室期間を短縮できるかが重要なポイントです。
しかし、空室をなかなかスムーズに埋められずに悩んでいる大家さんも多いのではないでしょうか。立地が良くて家賃が安くても、客付けするための工夫が何もされていなければ、スムーズな客付けには繋がりません。
そこでこの記事では、安定した不動産投資を行いたい大家さんのために、賃貸客付けをスムーズに行う方法や注意したいポイントを詳しく解説します。
この記事でわかること
不動産投資で重要なのは、安定した賃貸経営です。ここでは、客付けをスムーズに行う10個のコツを詳しく解説します。
賃貸物件を募集する際には、ポータルサイトやホームページなどに物件の写真を載せている不動産会社が大半です。写真の撮り方によって物件の印象が大きく変わるため、成約率に影響します。写真撮影の際には、以下の3つのテクニックを実践しましょう。
物件の写真は不動産会社が撮影しますが、大家さん自身で撮った写真の方が魅力的だと思えば、差し替えてもらいましょう。他の類似物件の写真を参考にしながら撮影するのがおすすめです。
物件の魅力を最大限にアピールできるチラシを作りましょう。魅力的なチラシを作成するうえで大切なポイントは、以下の通りです。
物件の情報を余すことなく伝えるのはもちろんですが、インパクトを与えるのが重要です。「ついに出た」や「人気のエリアに」など、目を引くような文言を入れましょう。
さらに写真は、主に写りが良いものを使うのがおすすめです。室内の基本情報にプラスして、アピールできるポイントを列挙しておくようにしましょう。
また最近では、バーチャルステージングという演出方法があります。部屋の画像にバーチャル家具やインテリアを配置して、リアルな生活を演出する方法です。家具などを置いた部屋のイメージができるため、成約に繋がりやすいでしょう。
部屋のステージングを行うことで「生活感」をイメージできるため、魅力的な空間作りが可能です。例えば、観葉植物や家具などを設置すれば、お洒落な空間も演出できるため空間が映えます。
さらに、物件の「マイナスポイント」をカバーできるのもおすすめです。例えば、窓からの景色がビルなどの商業施設が多い場合、山や海などの写真を飾ることで部屋のイメージを変える工夫ができます。
工夫や気遣いで、物件の印象が大きく変わるためぜひ試してみましょう。不動産会社によっては「ホームステージング検定」の資格者もいるため、有資格者がいる不動産会社を選ぶと安心です。
物件の設備を新品に変えるなど、グレードアップするのがおすすめの方法です。エアコンや温水洗浄便座は当然ですが、インターネットを無料にすることで入居者の費用面での負担をなくせます。さらに、防犯カメラやオートロックを設置すればセキュリティ面で安心です。
リフォームで物件のグレードがあがれば、スムーズな客付けが期待できます。できるだけ費用を抑えてリフォームできるのが理想です。
敷金や礼金を無料にする「ゼロゼロ物件」にすることで、スムーズな客付けが期待できます。これらを初期費用として支払わないことで、費用面での負担が減り客付けしやすいからです。
家賃10万円の物件契約に必要な初期費用
| 一般的な物件 | 敷金礼金仲介手数料なし物件 | |
| 敷金 | 10万円 | 0円 |
| 礼金 | 10万円 | 0円 |
| 前家賃 | 10万円 | 10万円 |
| 仲介手数料 | 10万円 | 10万円 |
| 火災保険費用他 | 10万円 | 10万円 |
| 合計 | 50万円 | 30万円 |
一般的な物件の場合、10万円の物件契約に必要な初期費用は約50万円かかります。しかし敷金や礼金が無料になれば約30万円となり、約20万円もの削減が可能です。初期費用を抑えたい方には喜ばれる方法と言えます。
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初期費用の中でも、敷金や礼金以外に負担が大きいのが仲介手数料と言えます。しかし入居者の初期費用を抑えるために、仲介手数料を大家さんのみで負担する方法が可能です。
仲介手数料の上限額は賃料の1ヶ月分（+消費税）となっており、支払い方法には以下の2パターンがあります。
家賃10万円の場合の支払い負担
| 大家さん | 入居者 | |
| 大家さんが支払う場合 | 10万円+消費税 | 0万円 |
| 入居者が支払う場合 | 0万円 | 10万円+消費税 |
| 折半する場合 | 5万円+消費税 | 5万円+消費税 |
スムーズな客付けのために、仲介手数料の支払い負担を検討してみましょう。
AD（広告費）を不動産会社に支払って、物件を優先して紹介してもらうのもおすすめです。ADが不動産会社の利益となるため、積極的に客付けを行ってくれます。
例えば、家賃や立地など、借り手が条件にしている理想の物件が2つあった場合「ADの支払いがある物件」を借り手に紹介するのが当然です。
不動産会社から借り手に物件を紹介してもらうために「AD」の支払いは有効的な方法と言えます。
賃貸契約の期間を「フリーレント」にするのもおすすめです。フリーレントとは、入居後の一定期間分の家賃が無料になることで、一般的には「入居から約1〜2ヶ月分」が多いと言われます。
家賃10万円の物件なら、10〜20万円分の得があるため、客付けするために十分アピールできます。なお資金や礼金が無料の「ゼロゼロ」は、物件に興味を持ってもらうのに有効です。フリーレントや仲介手数料の大家さん負担は、不動産仲介会社に「交渉材料」として渡しておくことで、スムーズに契約を進めてくれます。
客付けがうまくいかない原因には、入居者のターゲットが絞られていない可能性があります。「どんな層の入居者に人気があるエリアなのか」を以下の方法で調査することが必要です。
物件周辺にどんな施設があるのかをネットで調査すれば、賃貸需要が分かります。さらに詳しく知るために物件周辺を歩けば、住んでいる人の層や近くにある施設などが確認できるはずです。不動産会社ならターゲット層の情報が豊富といえます。
理想の入居者を想定して、ターゲットを絞るようにしましょう。そして「近隣の◯◯大学の学生様限定で家賃10％引き」や「〇〇会社の人限定でクオカードをプレゼント」など、ターゲットごとに特典を付けるのも一つのアイデアでしょう。
不動産会社に定期的に訪問して、コミュニケーションをとることを忘れてはいけません。不動産会社は、不動産投資において重要な存在です。自分の物件を積極的にアピールするのが重要になります。
訪問の際は、物件のアピールポイント満載の「プレゼンチラシ」を1枚用意するのもよいでしょう。さらにプレゼンチラシには「フリーレント」や「仲介手数料大家さん負担」などの交渉材料を明記しておくと喜ばれます。不動産会社の方から、物件の問い合わせや連絡がくる環境を作るのが理想です。
ここでは、不動産賃貸の客付けで注意すべき2つのポイントを解説します。注意点を抑えて、スムーズな客付けを目指しましょう。
保証会社による入居審査以外に、大家さん自らが入居希望者を審査するのも重要です。できるだけトラブルを起こさずに、真面目に家賃を支払ってくれる方が理想の入居者と言えます。特に、以下のような事情がある方の入居は慎重に行いましょう。
見極めるのは難しいかもしれませんが、入居後に後悔しないように不動産管理会社などに相談しながら決断するようにしましょう。
敷金や礼金を無料にしても、家賃を上げることでメリットになるケースがあります。
例えば家賃を5%程度上げるケースで見てみましょう。以下のケースでは、敷金や礼金が無料でも、家賃を5％上げて、4年間住んでもらえば総額がプラスになります。
家賃の上昇率を上げれば、短期間で損益分岐点にもっていくことが可能です。しかし、相場とかけ離れる家賃設定にして入居者がつかなければ本末転倒です。周辺の家賃などを調査して、家賃を上げすぎないようにしましょう。
不動産投資を安定させるためには「空室期間の短縮」が重要なポイントです。不動産のプロである不動産会社とタッグを組むのがおすすめですが、大家さん自身も空室を埋めるための方法を知っておく必要があります。
すべてを不動産会社に任せるのではなく、不動産会社と一緒に不動産投資を行うのが、成功の秘訣と言えます。この記事を参考に、不動産投資を成功させましょう。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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