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不動産投資において、「性能の低さ」や「設備の古さ」は将来的に空室リスクへと直結します。
そんな中で注目を集めているのが、高い断熱性能と省エネ設備を備えた住宅「ZEH（ゼッチ）」・「ZEHオリエンテッド」です。
ZEH及びZEHオリエンテッドはエネルギー消費の削減に加え、長期的な住宅価値の維持や環境配慮によるブランド化を見込めることから、投資物件としての付加価値も高まりつつあります。
また国は今後、省エネ基準の段階的な強化を予定しており、2030年度にはZEH水準が新築住宅のスタンダードとなる見通しです。
この記事では、不動産投資家がいま知っておくべきZEH及びZEHオリエンテッドの概要とメリットを詳しく解説していきます。
記事の内容は以下の動画でも紹介しているので、合わせてチェックしてみてください。
ZEH（Net Zero Energy House / 通称ゼッチ）とは、省エネ設備および再生可能エネルギー（太陽光発電など）の導入によって、年間の一次エネルギー消費量の収支を実質ゼロ以下にすることを目指した住宅をいいます。
ZEHは単に省エネ性能が高いだけでなく、「エネルギーを使わない」「エネルギーを創る」ことを目標として以下のような仕組みを取り入れている点が大きな特徴です。
冬に窓の近くへいくとひんやりとした空気を感じることがありませんか？
これは外の空気が窓ガラスを通じて内側に伝わって来ているのです。逆に夏は照りつける太陽で屋根や天井が熱を持ち、その熱が室内に入り込みます。
ZEH住宅では、壁・屋根・窓といった外皮（建物の外側を囲う部分）の断熱性能を大きく向上させることで、家の外と家の中での温度の交換を起こりにくくしています。
つまり、家全体が魔法瓶に包まれているような状態になるのです。
これによって、以下のようなメリットが期待できます。
高効率で省エネ性能の高い設備（冷暖房・給湯・照明・換気など）を導入し、消費エネルギーを大きく削減している点もZEHの特徴です。
たとえば、高効率のエアコンやエコキュート、またLED照明や熱交換型換気システムなどがその一例です。
これらの機器をバランスよく組み合わせることで、日常生活で使うエネルギーそのものを大きく抑えることが可能になります。
太陽光発電システムや家庭用蓄電池を活用し、住宅で使う電力の一部または全部を自給できるような設計になっている点もZEHの特徴として挙げられます。
発電量が消費量を上回った場合は、電力会社への売電も可能です。
自家発電によって光熱費を抑えられるだけでなく、災害時の電力確保にも対応できる点は、物件の付加価値として魅力的と言えるでしょう。
このように、ZEH住宅は以下の3本柱で成り立っていることが分かります。
エネルギーの無駄を最小限に抑え、環境にも家計にもやさしい暮らしを実現するのが、ZEH住宅の目指す姿です。
またZEHの考え方は、家庭部門のCO₂排出量削減に向けた政府の地球温暖化対策の一環としても推進されています。2030年度以降はZEH水準の省エネ性能が新築住宅の標準仕様となる見込みです。
近い将来、ZEHは新築住宅におけるスタンダードとして位置づけられるでしょう。そして物件選びにおける重要な判断材料の1つとなることが予想されます。
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ZEH ORIENTED（オリエンテッド）とは、太陽光発電の設置が難しい地域や立地条件に配慮して生まれた認定区分の1つです。
通常のZEHは断熱性能・省エネ性能に加えて「創エネ（エネルギーを創る設備）」が必須です。一方ZEHオリエンテッドの場合、基準を満たしていれば創エネ設備がなくても認定を受けられます。
具体的には、都市部の狭小地やマンションの密集地、また多雪地域など、屋根の形状や気候的な条件から太陽光発電の導入が現実的ではないケースを想定しています。
こうした環境であっても、省エネ性能の高い設備を導入したり、建物自体の断熱性能を強化したりすることで、一次エネルギー消費量の削減を目指すことが可能です。
省エネ・断熱性能の向上によって一次エネルギー消費量を基準値の20%以上削減できれば、ZEHオリエンテッドとして認定を受けられます。
また、初期コストの問題で太陽光パネルの導入は避けたいという人にとっても、ZEHオリエンテッドは現実的かつ効果的な省エネ住宅の選択肢となっています。
こうした理由から、ZEHオリエンテッドは都市部に住む人々や、将来的な不動産の活用を見据えたオーナーから高い注目を集めているのです。
ZEHおよびZEHオリエンテッドの住宅には、単なる「エコ住宅」にとどまらない多くの利点があります。
ここからは、さまざまな側面から見たZEH・ZEHオリエンテッドのメリットを解説します。
ZEH・ZEHオリエンテッド住宅は、高断熱仕様＋高効率な設備によって冷暖房・給湯・照明などのエネルギー消費を大幅に抑えることが可能です。
年間を通じて快適な温度を保てるため、エアコンや暖房器具の使用頻度も自然と減り、光熱費を抑えられます。
またZEHの場合は太陽光発電などを用いた自家発電が可能なため、家庭で使う電力の一部または全てを自給できる他、余った電力を売電することによる経済的メリットも見込めるでしょう。
近年、住宅購入や賃貸経営において、省エネ性能は「見えない価値」として注目されています。
ZEH・ZEHオリエンテッドの認定を受けた住宅は、環境配慮やエネルギー効率の観点からも評価されやすく、将来的に売却や賃貸化を検討している場合は有利になる可能性があります。
今後、省エネ性能の表示が義務化されれば、ZEH認定の有無は住宅の資産価値を左右する重要なポイントになるでしょう。
高気密・高断熱のZEH住宅は外気温の影響を受けにくく、室内温度を一定に保ちやすいという特徴があります。
たとえば冬場にリビングと脱衣所で大きな温度差があると、ヒートショックなどを起こすリスクが高まりますが、ZEH・ZEHオリエンテッド住宅ならそうした危険性を大幅に軽減することが可能です。
また、空調効率や換気システムの質が向上することで室内の空気環境が清潔に保たれるため、アレルギーや呼吸器系疾患のリスク軽減にもつながります。
太陽光発電システムや蓄電池を備えたZEH住宅であれば、災害によって停電が発生した際などにも一定の電力を自家発電でまかなうことが可能です。
冷蔵庫の維持、スマートフォンの充電、簡易照明など、最低限の生活を支える電力を確保できるのは大きな安心材料になります。
特に地震や台風による停電が頻発する日本では、エネルギーの自立性＝レジリエンス（災害対応力）の高さを重要視する傾向が強く、ZEHはこうした観点でも優れた住宅と言るえでしょう。
ZEHやZEHオリエンテッドに対応する住宅を建てる場合、国や自治体の補助金制度を活用できる場合があります。
補助金の額は年度や条件により異なりますが、数十万円単位の補助を受けられるケースが多く、初期コストの軽減につながります。
また、固定資産税や住宅ローン減税などの優遇制度と併用できる場合もあり、トータルで見れば非常にコストパフォーマンスの高い住まいと言えるでしょう。
なおマンションなどの集合住宅においては「ZEH-M」という基準がありますが、賃貸投資目的での利用には一部制限があるため、対応状況の確認が必要です。
補助金制度の対象が限られる理由としては、分譲住宅と異なり住民側へメリットが還元されにくい点や、事業者側に長期的な維持管理体制の整備が求められる点などが挙げられます。
その他、補助金の詳細は公式サイトをご参照ください。
政府は2030年を目標に、新築住宅の平均的な省エネ性能をZEH水準まで引き上げる方針を打ち出しています。
これは、エネルギー自給率の向上やCO₂排出量の削減といった社会的課題の解決に向けた大きな方針です。
つまり、ZEH住宅を選ぶことは将来の住宅基準を先取りする行動でもあり、今から対応しておくことで10年先も通用する住宅性能を手に入れることができるのです。
将来的にすべての新築住宅に省エネ性能の表示が義務化されれば、ZEHやZEHオリエンテッドのような高性能住宅は、資産価値の面で差別化を図るためのポイントとなります。
特に売却や賃貸化を見据えた「出口戦略」を考えるうえで、ZEH・ZEHオリエンテッドの認定を受けている住宅は大きなメリットがあると言えるでしょう。
このように、ZEHやZEHオリエンテッドには暮らしの質を高めるだけでなく、将来的な資産価値や社会的意義にまで広がる多くのメリットがあります。
住宅選びや建築の際には、単なる設備や間取りだけでなく「エネルギー性能」という観点を取り入れることが重要になってくるでしょう。
太陽光発電が難しい地域でも省エネ基準を満たすことができる「ZEHオリエンテッド」は、都市部・多雪地域に向けた新しいZEHの形です。
省エネ性能によって光熱費が抑えられるだけでなく、資産価値の向上や災害対策にも役立ちます。
補助金や税制優遇の対象になるケースもあるため、これからの住宅選びでは「ZEH認定」を1つの目安として検討することが、より賢い選択と言えるでしょう。
今後、賃貸住宅の性能基準として必要となってくる可能性も。選ぶならZEH住宅を選びたいですね。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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