エリア分析｜葛飾区・総武線沿線への投資の魅力を解説

葛飾区・総武線沿線の小岩・新小岩エリアは、東京駅まで電車で約25分と都心へのアクセスが良好です。新小岩駅周辺では商業施設「ルミエール商店街」があり、生活利便性が高いことからファミリー層の定住率が安定しています。

この記事では、小岩・新小岩エリアでの不動産投資における収益性、実際の利回り、賃料水準などを詳しく解説します。また失敗しない物件選びの基準となる表面利回りの目安についても具体的に紹介します。小岩・新小岩エリアで不動産投資をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

葛飾区・総武線沿線（小岩・新小岩）エリアってどんな場所？

葛飾区小岩・新小岩の人口動向は安定している

人口推移を見てみると、葛飾区の人口は令和6年3月1日時点で466,657人となっており、全体の人口は増加傾向に回復していると言えます。また世帯数も増加傾向にあり、将来的にもほぼ横ばいの予想です。

特に、賃貸経営において重要な20〜30代の人口推移が安定している点が魅力です。この世代は賃貸物件への入居ニーズが高く、アパートや賃貸マンションの安定した収益が期待できるエリアといえます。

参考資料：葛飾区

葛飾区小岩・新小岩の地価公示は全国平均を上回り、近年は上昇傾向！

葛飾区の地価公示平均は全国平均を上回る水準で、近年は上昇傾向です。2015年頃から地価が上昇し、2018年には対前年変動率が約4%を記録しました。

その後、2021年に新型コロナウイルスの影響で一時的に下落しました。しかし2022年以降急速に回復し、2024年には対前年変動率が3%を超える勢いを見せています。これは2018年のピーク時に迫る水準です。

一方で、全国平均の地価変動率は約1.5%程度の緩やかな上昇に留まっており、葛飾区の上昇幅の大きさが際立っています。地価上昇の背景には、再開発プロジェクトや交通利便性の向上、生活環境の整備が進んでいることが要因として挙げられます。これにより、エリア全体の不動産需要が高まっている状況です。

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葛飾区小岩・新小岩周辺は賃料【4～10万円】程度の物件が多い！

葛飾区小岩・新小岩エリアでは、単身者からファミリー層まで幅広い需要に応じた物件が豊富に存在し、特に賃料が4～10万円程度の物件が中心となっています。このエリアはアクセスや生活利便性の高さから、比較的安定した賃貸需要が見込めます。

単身向け物件の平均賃料

駅名	物件タイプ	徒歩距離	専有面積	築年数	階数	平均賃料
小岩駅	単身向け (1R)	徒歩10分	25㎡	25年	2階	65,000円
新小岩駅	単身向け (1R)	徒歩10分	25㎡	25年	2階	68,000円

単身向け物件の平均賃料（1R、25㎡、築25年、2階の場合）

・小岩駅周辺

小岩駅周辺は、アクセスの良い環境でありながら、手頃な賃料の物件が多いエリアです。学生や若手社会人にとって「コストパフォーマンスが良い」という点が魅力であり、安定した賃貸需要が見込めます。

・新小岩駅周辺

小岩駅と比較して賃料がやや高い理由としては、「ルミエール商店街」をはじめとする商業施設や飲食店が充実しており、生活の利便性が非常に高い点が挙げられます。また、総武線快速が利用可能なことから、通勤や通学に便利で、単身者や若い社会人層の需要が強い地域です。

ファミリータイプの平均賃料

駅名	物件タイプ	徒歩距離	専有面積	築年数	階数	平均賃料
小岩駅	ファミリー向け (2LDK)	徒歩10分	50㎡	25年	2階	104,000円
新小岩駅	ファミリー向け (2LDK)	徒歩10分	50㎡	25年	2階	108,000円

ファミリータイプの平均賃料（2LDK、50㎡、築25年、2階の場合）

・小岩駅周辺

小岩駅周辺のファミリータイプ物件（2LDK）は、駅徒歩10分以内の条件で約104,000円が平均です。このエリアは生活利便性が高く、特に商業施設や学校、保育施設が徒歩圏内に充実しているため、子育て世代に人気があります。

また、再開発が進む新小岩と比べると地価や賃料がやや手頃であるため、コストパフォーマンスを重視する家族層に支持されています。

・新小岩駅周辺

新小岩駅周辺のファミリー向け物件（2LDK）は、約108,000円と小岩駅よりやや高めです。これは新小岩が商業エリアとしての利便性が高いこと、特に「ルミエール商店街」や大型スーパーなどの施設が充実していることが影響しています。

また、駅周辺では街路の整備が進んでおり、ベビーカーや自転車の利用がしやすい環境が整っていることも、子育て世代にとっての魅力です。

投資に失敗しないためには表面利回り5％以上を目指す

葛飾区における新築投資用物件の物件数割合と平均利回りを比較すると、以下のような傾向が見られます。

物件数割合と平均利回り（新築・駅徒歩15分以内物件）

	単身向け	ファミリー向け	その他の新築物件
物件数割合	59.4％	27.4％	13.2％
平均利回り	5.47％	5.05％	▲0.42％

単身向け…ワンルーム、1Ｋ

ファミリー物件…1LDK、2LDK

・単身向け物件

ワンルームや1Kなどの単身向け物件は、物件数割合が約60％と多く、平均利回りが5.47％と比較的高い傾向です。

しかし、入居者の入れ替わりが激しく、空室リスクやリフォーム費用が頻繁に発生する可能性があります。そのため、長期的な安定性ではファミリー向け物件に劣る部分があります。

・ファミリー向け物件

1LDKや2LDKといったファミリー向け物件は、物件数割合が約27％と希少価値が高く、長期的な安定収益を狙える投資先です。平均利回りは5.05％と単身向け物件（5.47％）よりやや低いものの、安定した家賃収入と低い空室リスクを期待できます。

またファミリー層は長期的に同じ物件に住む傾向が強く、定着率が高いことが特徴です。

ファミリー向け物件を選ぶべき理由

ファミリー向け物件を選ぶべき理由は、以下のとおりです。

・長期入居による安定収益
ファミリー層は住み替えの頻度が少なく、長期間の賃貸契約を結ぶ傾向があります。そのため、空室リスクが低く、家賃収入の安定性が期待できます。

・希少価値の高さ
ファミリー向け物件の物件数割合が全体の27％と少ないため、競争相手が少なく、特に良好な立地条件やリノベーション済み物件であれば高い需要を確保できます。

・エリア特性に合った需要
ファミリー層向け物件は、学校や公園、商業施設が充実しているエリアで特に人気があります。葛飾区ではこうした環境が整っている地域も多く、投資価値を高める要因となります。

投資判断の指針

ファミリー向け物件では、表面利回り5％以上を基準にすることが理想です。

単身向け物件より利回りが低く見えるかもしれませんが、長期入居や低い空室率による安定収益を重視することで、リスクを最小限に抑えることが可能です。

また、将来的な物件売却時には希少価値の高さが付加価値として働き、資産価値を維持しやすくなります。

まとめ　葛飾区・総武線沿線（小岩・新小岩）へエリアに投資するなら「ファミリー向け物件」がおすすめ

葛飾区・総武線沿線（小岩・新小岩）エリアでの投資には「ファミリー向け物件」がおすすめです。このエリアでは1Kやワンルームが市場の大半を占めている一方、ファミリー向け物件は希少性が高く、競争が少ない点が魅力です。

ファミリー層は長期入居する傾向があり、空室リスクが低く安定収益が期待できます。また、周辺には生活利便性の高い商業施設や学校、子育てに適した環境が整っており、家族世帯からの需要が根強いこともポイントです。

安定性と将来性を兼ね備えた投資先として、葛飾区・総武線沿線（小岩・新小岩）エリアのファミリータイプ物件への不動産投資を検討してみましょう。