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「不動産投資は税金との戦い」とは多くの不動産投資家が口を揃えていう言葉です。実際、株式投資などに比べて、不動産には多くの種類の税金が設定されています。事前に把握しておかないと、黒字だったはずが税金のせいで赤字に、ということも！不動産投資をするなら、税のことは税理士に任せるだけではなく、しっかりと自分でも知識を身に付ける必要があります。
実は、不動産投資のタイプによって、考慮しなければいけない税金の種類も変わります。本記事では、不動産投資の主な種類やメリット・デメリットを解説します。また、不動産投資にかかる税金についても解説します。ぜひ参考にしてみてください。
まずは、不動産投資の主な種類やメリット・デメリットについて解説します。それぞれについて詳しくみていきましょう。
一棟マンションを購入するには多額の資金が必要です。通常は金融機関で不動産投資ローンを組んで購入します。ローンの利用により、手元の資金が少なくても高額な物件を購入し、レバレッジ効果による大きな利益を得ることが可能です。
また一棟すべてがオーナーの所有物となるため、建物の修繕やリフォームなどを自身の判断で実施できます。費用対効果を考えながら賃貸経営の戦略を立てることが可能です。
さらに、複数の部屋を所有するため、空室ができもの部屋の家賃収入でカバーできます。これにより空室リスクを分散できる点も特徴です。
一棟マンション・アパートの主なメリットとしては以下が挙げられます。
このように、一棟投資は高い利回りと柔軟な物件管理が魅力です。
一棟マンション・アパートの主なデメリットとしては以下が挙げられます。
一棟投資には高い初期費用や管理業務の複雑さ、満室経営の難しさといったデメリットが存在します。
区分マンションは、手頃な価格と低い初期投資が特徴です。収益性が高いため金融機関からの融資が利用しやすいという魅力があります。また、不動産会社によっては、フルローンを選択できる場合もあります。
区分マンションは小規模な運用と比較的高い利回りが投資家にとって魅力です。そのため初心者から上級者まで幅広い層に支持されています。ただし、管理や入居者の入れ替わりへの対応が必要なため、適切な情報収集や計画が欠かせません。
区分マンションの主なメリットとしては以下が挙げられます。
区分マンションは、比較的安い初期費用で運用できるため、投資のハードルが低い点が最大のメリットです。
区分マンションのデメリットとしては、短期的な投資には向かない点が挙げられます。区分マンションの場合は、毎月コツコツとお金を積み上げていき、数年・十数年先に向けて、効率良く資産を拡大していくものだからです。そのため、短期的に利益を求める人には、あまり向いていない投資方法といえます。
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戸建て物件は、不動産投資の1種で戸建ての物件を購入して賃貸に出す方法です。一般的には中古物件を購入し、リフォームやリノベーションを実施してから賃貸に出す場合が多いです。
この投資方法は初期費用が比較的少なく、高い利回りを実現できる特徴があります。また、戸建て物件はファミリー層向けの賃貸に適しており、入居者の入居期間が長くなる傾向があります。
しかし、空室が発生した場合には家賃収入がゼロになるリスクもあります。
戸建て物件のメリットは、入退去の頻度が比較的少ない点です。通常、戸建て物件の入居者の対象はファミリー世帯が多いため、単身者世帯と比較すると1世帯あたりの入居期間が長期化しやすい傾向があります。そのため、入居が決まれば長期にわたって家賃収入が期待できます。
戸建て物件のデメリットとしては、以下が挙げられます。
戸建て物件は投資用不動産ローンが組みにくい傾向にあるため、資金調達が難しいケースがあります。また、入居者が付きにくい点も戸建て物件のデメリットです。
オフィスビル投資は、ビル全体を購入し、各フロアを主に企業向けに賃貸する不動産投資の方法です。この投資は規模が大きく、高い収益性が期待されますが、初期投資が高額である点が特徴です。
居住用の不動産投資ではなく、商業不動産の一環となり、企業向けにオフィススペースとして貸し出します。オフィスビル投資は、不動産市場で高い需要がある都市やビジネス地区で安定した収益を生み出します。
オフィスビル投資のメリットとしては、以下が挙げられます。
オフィスビル投資は、オーナーの負担が少なく、入居付けに成功すれば長期的な家賃収入が見込める点が大きなメリットです。
オフィスビル投資のデメリットとしては、以下が挙げられます。
オフィスビル投資は初期費用が高く、経済の動向に影響を受けるため、投資がはじめての人にとっては難しい投資方法の1つです。
最後に、不動産投資にかかる税金について解説します。それぞれについて詳しくみていきましょう。
不動産取得時にかかる税金としては、以下のとおりです。
| 印紙税 | 不動産取引で発生する契約書や領収書などに課される税金。税額は文書の記載金額によって異なる |
| 登録免許税 | 不動産の所有権や抵当権を登記する際に必要な国税。税率は登記内容や不動産の種類に応じて変わる |
| 不動産取得税 | 不動産を取得する際、所在する都道府県に納付する地方税。税額は通常、不動産の固定資産税評価額の4%となる |
| 消費税 | 建物の購入や建設時に課される税金。土地の売買には適用されず、納付は代金と共に支払う |
これらの税金は不動産投資を実施する際に必要な経費となるため、投資計画を立てる際にはこれらの費用も考慮してください。どのタイプの投資にするにせよ、一定額がかならずかかってくるものなので、抑えておく必要があります。
不動産所有期間中にかかる税金としては、以下のとおりです。
| 固定資産税 | 毎年1月1日現在、不動産を所有している人に課される地方税。税額は所有する不動産の固定資産税課税標準額の1.4%となる。納付方法は、4月頃に市町村から送付される納税通知書に従い、年度内で4回の分割や1年分を一括で納付する |
| 都市計画税 | 市街化区域内の不動産を所有している人に課される地方税。税額は所有する不動産の固定資産税課税標準額の0.3%となる。納付は固定資産税と共に支払う |
これらの税金は不動産を所有している期間中、毎年支払う必要があります。従って、不動産投資の中でも特に長期にわたって利益を回収していくスタイルの投資をする場合、これらの税金を重視する必要があります。
不動産で所得を得たときにかかる税金としては、以下のとおりです。
| 所得税、住民税 | 不動産を賃貸して賃料収入を得た場合は不動産所得、不動産を売却して譲渡益を得た場合は譲渡所得として、所得税と住民税が課される |
| 事業税 | 一定規模以上で事業とみなされる不動産の貸付けから得た所得に対しては、事業税が課される |
| 消費税 | 通常、家賃は非課税取引ですので、建物を資産管理法人で保有している場合、その法人は消費税の非課税事業者となっていることが普通です。しかし、建物を売却し、課税売上が1,000万を超える場合、2期後は必ず消費税の非課税事業者となります。そうなるとその期については消費税を納税する必要があります。 |
これらの税金は、不動産投資によって所得が発生した際の負担となります。そのため、短期間に売買を繰り返すタイプの投資をする場合、これらの税金について、タイミングや金額をしっかりと確認する必要があります。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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