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まずは不動産投資を活用した節税で「手取りが増える」仕組みについて、実際の例を見ながらチェックしていきましょう。
| 給与所得（額面） | 700万円 |
| 扶養 | なし |
| 所得税率 | 20% |
| 住民税率 | 10% |
| 社会保険料率 | 15% |
●物件概要
| 物件タイプ | 中古・ワンルームマンション |
| 価格 | 4,600万円 |
| ローン | フルローン35年 |
| 金利 | 1.8% |
| 年間返済額 | 1,725,000円（約14.3万円／月） |
●収入と経費
| 家賃収入 | 1,200,000円 |
| 管理費＋修繕積立金 | 200,000円 |
| 管理委託手数料・その他 | 60,000円 |
| 減価償却（建物割合50%） | 3,680万円 |
| 耐用年数（旧法定）47年 | 年間 783,000円 を償却 |
●収入
| 家賃収入 | 1,200,000円 |
●実支出経費
| ローン利息 | 410,000円 |
| 管理費・修繕費 | 240,000円 |
| 管理委託等 | 60,000円 |
| 小計 | 710,000円 |
●非支出経費
| 減価償却費 | 783,000円 |
本来の不動産所得は1,200,000円（収入）－ 710,000円（実支出経費）＝ 490,000円の黒字となります。
ここに経費として減価償却費を計上することで、帳簿上は490,000円 － 783,000円（非支出経費）＝ ▲293,000円の赤字になるという仕組みです。
この赤字額は給与所得の700万円から差し引くことができます。
| 所得税 | 293,000 × 20% ＝ 58,600円 |
| 住民税 | 293,000 × 10% ＝ 29,300円 |
| 社会保険料 | 293,000 × 15% ＝ 43,950円 |
| 合計 | 131,850円 |
年間で所得税や社会保険料を131,850円節約することができました。
●年間の実支出キャッシュフロー
| 家賃収入 | 1,200,000円 |
| 実際の支出（ローン元利＋管理・修繕＋管理委託） | 1,725,000 ＋ 240,000 ＋ 60,000 ＝ 2,025,000円 |
| 差額 | ▲825,000円（持ち出し） |
ここに節税分の131,850円を加味すると、最終的なキャッシュフローは▲578,150円、月額換算で約48,179円の支出となります。
ローン返済額（1,725,000円）の内訳は以下の通りであり、元金部分の返済についてはその分だけ自分の資産が増えたと考えることができます。
| 利息 | 約725,000円 |
| 元金 | 約1,000,000円 |
●年間の資産増加額
| 1,000,000円（元金返済）－ 578,150円（キャッシュアウト） ＝ 約 420,000円の資産増 |
このように、年間で42万円の資産増を見込むことができます。
ワンルームマンションなどを購入する人がいるのはこういった背景があるからです。
しかし、この計算で本当に合っているのでしょうか？
不動産投資による節税で手取り額を増やせることが分かりましたが、この仕組みにはいくつかの落とし穴も存在します。
なぜ不動産投資が所得税と住民税、そして社会保険料の節約につながるのかというと、自分の収入を低くすることで、より低い税率や社会保険料率を適用できるからです。
この効果は年収700万円〜1,500万円までの間で最も大きくなります。
一方、見た目の年収が下がることで、各種提出書類に記載される年収も低くなる点に注意が必要です。
クレジットカードを作る際や、車・住宅ローンなどを組む際に提示する年収額は不動産事業の赤字を加味した後の額になるため、やりすぎるとローンを組めなくなる可能性があります。
今回の例はフルローンで計算していますが、実際は購入時の各種手数料や税金などを現金で支払う必要があります。
また年間で約82万円の持ち出しが発生しており、資産としては増えているものの、自分の貯金残高としては減っているため、手取りがマイナスになる点にも注意が必要です。
その分、自分の生活費を切り詰める必要が出てくるでしょう。
今回の例では賃料収入が変わらない前提で計算をしていますが、一般的には築年数の経過により家賃は下落する傾向があります。
家賃が下がった分はそのまま赤字になるため、たとえば今回の例で家賃が2万円下がった場合、月々のマイナスは68,179円に拡大します。
今回の例では、返済額の100万円（元金部分）がそのまま固定資産になる形で計算していますが、これは不動産の価値が下がらない前提によるものです。
実際は年数に応じて売値が下がっていくため、毎年100万円の資産が増えていると単純に計算してしまうのは危険だといえるでしょう。
先ほどのシミュレーションと、その裏側にある落とし穴を踏まえたうえで、ここからは不動産投資がどのような仕組みで節税につながるのかを改めて整理していきます。
仕組みを正しく理解することで、数値の背景や実際の効果をより深く把握できるでしょう。
不動産投資では、家賃収入を得るためにかかった支出を「必要経費」として計上することができます。
これにより課税対象となる所得を削減でき、結果的に税負担を抑えることが可能となるのです。
経費にできる主な項目は以下の通りです。
通常の給与所得では経費化できない項目も、不動産所得なら計上できるという点が大きなメリットです。
不動産（建物）の価値は時間の経過とともに減っていくというのが基本的な考え方であり、この「価値が目減りする分」を毎年経費として計上できる仕組みが減価償却です。
減価償却の効果が高くなりやすいケースとしては、以下のような物件が挙げられます。
年間の家賃収入がプラスであっても、減価償却を行うことで帳簿上は「赤字」となるケースがあり、その赤字を給与所得などと相殺することで税負担を軽減する仕組みです。
結果的に現金が手元に残りやすく、節税しながら資産形成を進められるというのが不動産（建物）による減価償却のメリットです。
前述したように、不動産投資では支出に含まれる「利息部分」を経費として計上することができます。
これは住宅ローンでは認められない仕組みであり、不動産投資ならではの節税効果といえるでしょう。
また火災保険・地震保険などの保険料も経費にできるため、物件管理や安全対策に必要な支出がそのまま節税につながるという点も見逃せないポイントです。
不動産の管理業務を家族にも手伝ってもらっている場合、家族に給与を支払うという形で所得を分散（青色事業専従者給与・法人化）するのもひとつの方法です。
所得の分散には以下のようなメリットがあり、特に高所得層ほど高い効果を期待できる傾向にあります。
不動産投資による節税効果は、経費計上・減価償却・所得分散などを組み合わせることでより大きくなります。
ただし、節税を重視しすぎると収支の悪化につながるリスクもあるため、黒字を保ちながら適切に活用することが大切です。
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不動産投資を続けるなかで、以下の条件を満たせる段階になったら法人化を検討するのもおすすめです。
法人化する主なメリット・効果としては、以下のような点が挙げられます。
不動産投資を個人ではなく法人で行うようにすると、経費として認められる範囲が広くなり、課税所得をさらに抑えやすくなるというメリットがあります。
法人化によって経費計上が認められる主な支出は以下の通りです。
個人では認められにくいこれらの費用も、法人なら業務に必要な範囲で計上できます。
こうした経費を活用することで、合法的に税負担を抑えつつ資金を残しやすい体制を整えることが可能です。
法人化することで、家計全体の資金管理がスムーズになるというメリットもあります。
法人の場合は家族を役員として迎えることができるため、以下のようにお金の流れを法人単位で最適化できる点がポイントです。
単なる節税だけではなく、事業として不動産運用を行う際の「管理体制」を整えるという観点でも、家族を役員に迎える方法は効果的だといえるでしょう。
ただし、実際に業務を行っていない家族を役員にして報酬を支払うのは税務上問題になりますので、絶対にやらないようにしましょう。
不動産投資を拡大していくうえで重要となるのが、融資を受けやすいかどうかという点です。
法人であれば財務内容を明確に示すことができるため、長期的な収益計画を評価してもらいやすい傾向があります。
特に複数の物件を保有する予定がある場合や、投資規模の拡大を視野に入れているといった場合は、法人化していた方が融資枠を広げやすく、投資の選択肢も増やすことができます。
ただし、法人化すると税務処理などが複雑になるため、最終的には事務負担とのバランスも見ながら慎重に判断していくことが大切になるでしょう。
節税効果が大きい不動産投資は魅力的ですが、節税だけを目的にして物件を購入するのは危険です。
とくに、中古木造物件などは減価償却の効果が大きい一方で、以下のようなデメリットも存在します。
節税が魅力的に見える物件ほど、本業の収支が赤字にならないかを丁寧にチェックすることが欠かせません。
節税効果の中心となる減価償却はいつまでも利用できるわけではなく、物件の種類ごとに計上できる期間が決まっています。
そのため「償却が終わった後」にどのような収支になるかを事前に確認しておくことが非常に重要です。
減価償却後の経費が減ることで税負担が増えたり、返済額とのバランスが崩れたりするといったリスクを避けるためにも、償却後の年間収支を必ず試算したうえで長期的な収益計画を立てるようにしましょう。
法人化は節税効果を期待できる一方で、個人よりも会計処理が複雑になります。
また以下のようなコストも発生するため、運営コストが節税額を上回ることがないかを見極めることが大切です。
規模を広げる予定がない場合や、複数物件を保有していない段階では、無理に法人化せず個人での運用を続けたほうが合理的なケースも少なくありません。
ここまで、不動産投資の節税効果やリスク、安定運用のポイントを確認してきました。
では、実際に資産を増やしていくためにはどのような視点が必要なのでしょうか。
最後に、長期的な成果につながる具体的な考え方を整理します。
ワンルーム投資では「月々1万円の支出でこのマンションがあなたのものになります」といった売り文句がよく使われます。
しかし、本来の不動産投資は“毎月数万円のプラス収支が残る”のが前提です。
手出し（持ち出し）が発生する物件を購入してしまうと、資産形成どころか家計を圧迫する原因となるため注意が必要です。
計算上では節税が成り立っていても、実際にどの程度効果が出ているのかは実感しづらいものです。
また社会保険料率は年々上昇しており、今年の試算が来年以降も続くとは限りません。
収入を下げて小さな節税を狙うより、自分の収入そのものを増やすほうが長期的な安定につながります。
税金や社会保険料の負担が増えたとしても、それ以上に稼げていれば問題はないといえるでしょう。
今回の例では”資産価値が一定”という前提でシミュレーションを行いましたが、実際の不動産は立地や築年数などのさまざまな条件で価値が変動するものです。
長く安定して資産を増やすには、価値が落ちにくい物件を選ぶことが重要です。
たとえば建物と土地がセットになっている“一棟もの”は資産性が高く、長期投資に適しているといえるでしょう。
不動産の家賃は築年数とともに少しずつ下がっていく傾向にあります。
そのため、ワンルーム投資の場合はその1室の賃料が下がると収支に直結してしまう点に注意が必要です。
複数の部屋を所有できる一棟ものなら、賃料下落の影響を分散でき、収支を安定させやすくなります。
不動産投資の節税効果は魅力的ですが、数字だけに頼ると想定外の負担が生じることもあります。
長期的な成果を得るためにも、経費や減価償却の仕組みを理解し、将来まで見据えた無理のない運用を行うことが大切です。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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