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| 所在地 | 埼玉県さいたま市中央区八王子2丁目 |
| アクセス | JR埼京線 与野本町駅 徒歩20分 |
| 販売価格 | 2億8500万円 |
| 想定家賃収入 | 年間14,760,000円(1,230,000円/月) |
| 表面利回り | 5.18% |
| 建物構造 | 鉄骨造 |
| 築年数 | 1994年04月（築31年） |
| 接道 | 北西角地（公道）、幅員未調査 |
| 地目 | 宅地 |
| 都市計画区域 | 市街化区域 第一種低層住居専用地域 |
| 現況 | 賃貸中 |
| 土地権利 | 所有権 |
| 土地面積 | 1065.84㎡ 公簿 |
| 建物面積 | 911.37㎡ |
| 間取り | 3DK×15戸(58.00㎡〜58.00㎡) |
| 階数 | 3階建て |
| 総戸数 | 15戸 |
| 駐車場 | 敷地内駐車場15台 |
| 建ぺい率 | 60％ |
| 容積率 | 100％ |
この物件は、埼玉県さいたま市中央区八王子2丁目に位置する一棟中古マンションです。最寄り駅であるJR埼京線「与野本町駅」から徒歩20分と、駅からの距離が非常に長く、利便性の面で課題があります。
また、築31年の物件であるため、鉄骨造の法定耐用年数である34年がほぼ尽きている状態です。このような築古物件は、金融機関からの評価が悪くなりやすい傾向があります。
耐用年数を過ぎた建物は資産価値が低いされ、融資審査で不利に働く可能性があります。特に、ローン期間の短縮や融資金額の減額が検討される場合も多く、結果的に自己資金の割合が増えることや、投資効率の悪化につながる点に注意が必要です。
更にこの物件の表面利回りは5.18％とされていますが、これは経費を考慮しない値です。経費を差し引いた実質利回りはさらに低下することが予想され、投資効率の面で魅力が薄いと言えるでしょう。
さいたま市内で不動産投資を検討する場合、駅から近い物件や新築物件、ファミリー向けの物件に注目することで、同じくらいの利回りを期待できるケースが多くあります。特に、駅近物件は交通の利便性から賃貸需要が高く、空室リスクが低い点が魅力です。
さらに、同じさいたま市内であれば、築浅で管理状態が良い物件を選ぶことで、老朽化によるメンテナンス費用や将来の修繕費の負担を軽減することも可能です。
新築物件や築浅物件が必ずしも表面利回りで不利になるわけではありません。ファミリー層に人気の間取りや設備が充実した物件であれば、賃料を適正に設定することで十分な収益性を確保できます。同じ利回りを期待しながら、より投資効率の良い物件を手に入れることが可能です。
駅近で人気の新築・ファミリー向け物件に目を向ける方が、投資リスクを抑えつつ安定収益を狙える選択と言えるでしょう。
さいたま市中央区八王子エリアは、落ち着いた住環境とアクセスの良さが魅力です。
八王子エリアはJR埼京線「与野本町駅」や「北与野駅」を利用でき、都心へのアクセスが比較的便利な地域です。「与野本町駅」から池袋駅まで約27分、新宿駅へも約34分で到着するため、通勤や通学に適しています。
また、大宮駅が近いため、新幹線を利用した長距離移動の際にも便利です。車を使えば、首都圏中央連絡自動車道（圏央道）や国道17号へのアクセスも良好で、交通の選択肢が広い点が魅力です。
八王子エリアは、静かで落ち着いた住宅街が広がる、住みやすい環境が魅力です。
低層住宅専用地域が多く指定されているため、建物の高さ制限があり、高層マンションや商業施設が少ないのが特徴です。これにより、日当たりや通風が確保されやすく、景観の整った環境が保たれています。
こうした理由から、ファミリー層や高齢者を中心に人気があります。安心して暮らせる環境が整っているため、子育て世帯にも支持されており、リラックスした生活を求める人々にとって理想的な地域と言えるでしょう。
八王子エリアには「与野中央公園」や「彩の国さいたま芸術劇場」など、自然や文化を楽しめるスポットが点在しています。休日には家族連れで賑わうことも多く、地域住民に親しまれています。
さらに、地域には図書館やスポーツ施設などの幅広い世代が利用できる公共施設も整っているため、健康的な生活を送るための活動が可能です。
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| 条件 | 詳細 |
| 所在地 | JR埼京線 与野本町駅 徒歩20分 |
| 専有面積 | 58㎡ |
| 築年数 | 31年 |
| 階数 | 1階／3階建て |
上記の条件でシミュレーションを行った結果、賃料相場は73,899円から107,041円の範囲となり、中央値は90,470円でした。適正な賃料相場は約90,000円と算出されます。
| 賃料相場（範囲） | 73,899～107,041円 |
| 賃料相場（中央値） | 90,470円 |
| 適正賃料相場 | 90,000円 |
今回の物件の想定家賃収入は月額82,000円で、適正賃料相場の90,000円よりも8,000円ほど低めに設定されています。これは、築年数や駅からの距離といった要因が賃料に影響している可能性があります。
賃料相場よりも低い設定は、入居者を早期に確保しやすいメリットがある一方で、築年数に伴う修繕リスクや賃料収入の減少による収支への影響を考慮することが必要です。
これらを踏まえ、総合的な収支シミュレーションを行うことが求められます。
TSONの「勝率一番」を活用したAI賃料分析によると、さいたま市中央区八王子エリアの3DK物件における平均賃料は、以下の図のように81,000円〜86,000円と算出されています。
引用：TSON｜勝率一番
引用：TSON｜勝率一番
上記データによると、3K〜3LDKの推定利回りは2.5％ですが、今回の物件は5.18％と高い水準です。
さらに、2022年8月から2024年10月までの2年間で、平均賃料の推移は以下の図のようになっています。
引用：TSON｜勝率一番
賃料は2022年8月の72,000円台から2023年1月に80,000円まで上昇し、その後は小幅な変動を続けています。需要が高まる新年度前や秋の異動シーズンに賃料が上昇する傾向が見られます。
直近の2024年10月では、平均賃料が84,000円となっています。前月から横ばいの水準ですが、需要が安定していることを示しています。
収支シミュレーションでは、金利や融資期間の違いによる収益性とリスクを検証します。
金利を1.5％で設定し、融資期間を15年としたケースでは、運用開始直後から月額約20万円以上の赤字が発生し、自己資金として7000万円を投入しても、収支を補填するための持ち出しが必要になります。
ローン完済後の16年目以降には黒字に転じるものの、それまでの資金負担が大きく、資金繰りに余裕がなければ継続運用は難しいでしょう。
また、返済負担が高いにもかかわらず築年数が古く、収益性を大きく改善する見込みが少ない点も課題です。空室・修繕リスクを抱えたままでは、安定した収益を期待するのは難しいと言えます。
融資期間を20年と設定した場合、1年目から年間約145万円の黒字が見込まれます。
ただし、返済比率が約90％と非常に高いため、1部屋でも空室が発生すれば収支は赤字に転じるリスクがあります。このため、黒字を安定させるには常に満室を維持する必要があり、賃貸管理に多大な労力が求められます。
さらに、築年数が古いため運用期間中に修繕費の増加が避けられず、これが収益を圧迫する可能性があります。同様の利回りを期待するのであれば、修繕リスクの少ない新築や築浅物件に投資した方が効率的です。
今回の物件は築年数が古く、修繕リスクや空室リスクが高い点が課題です。シミュレーション結果からも、収支が安定しない可能性が高く、長期的な投資には不向きと判断されます。
同じ利回りを期待するなら、新築や築浅物件に投資する方が修繕費や運用コストを抑え、収益性を確保しやすいでしょう。不動産投資で安定した成果を目指すには、リスクを抑えた計画的な選択が重要です。
まずは、新築アパート投資から始めてみましょう。
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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