2024年3月1日
レバレッジ
「レバレッジ(leverage:英)」とは、日本語で「てこ」のことを指します。不動産投資においては、手持ち資金に借入金（ローン）を加えることで、少ない自己資金で大きな資産を運用するという仕組みを指します。
【具体例】レバレッジの仕組みを数字で解説
たとえば、自己資金500万円を持っているAさんが、不動産物件を購入する場合を考えてみましょう。
① レバレッジを使わない場合（現金購入）
- 自己資金：500万円
- 購入可能な物件：500万円の物件
- 賃料収入：月5万円（年間60万円）
→ 利回りは12%（60万円 ÷ 500万円）
② レバレッジを使う場合（ローンを活用）
- 自己資金：500万円
- 借入金：2,000万円（合計2,500万円で物件を購入）
- 購入可能な物件：2,500万円の物件
- 賃料収入：月25万円（年間300万円）
- ローン返済：年間100万円（仮定）
→ 手残り収入：200万円（300万円 – 100万円）
→ 実質利回りは40%（200万円 ÷ 500万円）
つまり、レバレッジを活用することで、自己資金500万円の投資から40%のリターンを得ることが可能になります。
レバレッジのメリットとリスク
メリット
- 少ない自己資金で大きな投資が可能
- 収益性が向上する可能性がある
- 資産を早く増やせる
リスク
- 空室や家賃下落が発生すると返済が負担になる
- 金利上昇すると返済額が増える可能性がある
- 資産価値の下落でローン残高を下回るリスクがある
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よくある質問と答え
Q1. レバレッジはどのくらいまでかけるのが安全ですか？
A: 一般的には、年間の返済額が賃料収入の50%以下になるように設計するのが安全と言われています。また、空室率を考慮した収支シミュレーションを行うことが重要です。
Q2. 金利が上昇した場合、どうすれば良いですか？
A: 金利上昇リスクを抑える方法として、固定金利型のローンを選ぶやり方があります。また繰り上げ返済を進めてローン残高を減らす方法もあります。さらに、リスク分散のために複数の物件を所有するのも一つの手です。
Q3. レバレッジをかけすぎると危険ではないですか？
A: フルローンなど過剰なレバレッジはリスクを伴います。空室や賃料下落の影響を受けやすくなるため、無理のない借入額を設定し、収支の余裕を持つことが大切です。
まとめ
レバレッジを活用することで、不動産投資の効率を大きく高めることができます。しかし、同時にリスクも伴うため、事前にシミュレーションを行い、無理のない計画を立てることが成功へのカギです。
まずは小規模な投資から始め、レバレッジの仕組みを実践的に学びながら、不動産投資のステップアップを目指しましょう！
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