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「耐用年数（たいようねんすう）」は、固定資産が経済的に使用できる期間を指します。税法上の減価償却を計算するために、国が定めた基準が存在します。
例えば、木造アパートであれば約22年、鉄骨造（重量鉄骨）では34年、鉄筋コンクリート造（RC造）であれば47年など、構造や用途によって異なる年数が定められています。実際の寿命とは異なり、税務上の費用配分の基準として機能している点がポイントです。
以下は、日本の税法における建物の法定耐用年数の一例です。（代表的な構造を抜粋しています）
| 構造の種類 | 一般的な耐用年数 (住居用) |
|---|---|
| 木造（骨格が木） | 約22年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm未満） | 約19年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以上4mm未満） | 約27年 |
| 重量鉄骨造（骨格材の厚さ4mm以上） | 約34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 約47年 |
※用途や細かな構造区分によっては年数が異なる場合があります。実際に適用する際は税務当局や専門家に確認しましょう。
参考：主な減価償却資産の耐用年数表（国税庁）
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築年数が経過した中古物件の場合、新築のときに定められた法定耐用年数から実際の築年数を引き、残った年数を使うのが基本です。ただし、残存年数が1年未満となるようなケースでは、さらに計算上のルールが適用される場合もあります。
中古物件には簡便法がよく用いられます。簡便法の計算式は「(法定耐用年数 − 経過年数) × 0.2（＝20%）」です。例えば、法定耐用年数47年のRC造で築20年の物件の場合、簡便法で計算すると5.4年になります。ただし、小数点以下を切り捨てて5年とするケースもあります。
このように、適用方法が変わる場合もあるため、専門家へ確認することが大切です。
建物そのものだけではなく、エアコンや給湯器、電気設備、外構（フェンスや門など）といった付帯設備・構築物も、それぞれ法定耐用年数が設定されています。建物と分けて計上する必要がある場合、以下が参考になります。
減価償却期間が異なる資産を一括で計上してしまうと、計算結果に誤りが生じます。これは税務上のリスクに繋がる可能性があるので注意しましょう。
法定耐用年数はあくまでも税務上の期間であり、実際の使用可能年数とは一致しません。実際には減価償却を超えて使用される建物も数多く存在します。
建物に修繕やリフォームを加えた場合、それが「修繕費（当期一括経費）」になるのか「資本的支出（減価償却費）」になるのかで経費計上の仕方が大きく変わります。改修工事によって建物の価値が向上するケースでは、耐用年数も変わる場合があります。
築年数の浅い物件と古い物件では、取得後に適用される残存年数が異なります。そのため、減価償却費の額や期間にも差が生じます。
自己流で年数を設定して減価償却を行った場合、税務調査で指摘を受け、修正申告や追加の納税が発生する恐れがあります。必ず専門家や国税庁の公表資料を参考にすることをおすすめします
耐用年数に関するよくある質問や誤解を以下にまとめました。耐用年数への正しい理解は、減価償却の計算だけでなく、投資全体の戦略を考える上でも重要です。
A.
もちろん可能です。物理的に建物として機能している限り家賃収入を得ることはできます。法定耐用年数を超えたからといって建物の賃貸ができなくなるわけではありません。ただし、減価償却費の計上は基本的にできなくなるため、収支計画や税金対策に変化が出る点を考慮しましょう。
A.
大きく分けて2つの計算法があります。
A.
ケースバイケースです。リフォーム内容が「修繕費」と判断される程度ならば、その年の経費として一括計上できる場合が多いです。一方、建物の価値を高めるような大規模な増改築（資本的支出）であれば、その部分に対しては新たに設定される耐用年数に応じた減価償却が発生する場合があります。ただし実務上の判断は複雑なので、専門家へ相談することをおすすめします。
A.
はい。建物の用途や種類によって法定耐用年数は異なります。例えば、同じ鉄筋コンクリート造（RC造）でも、居住用と事業用で法定耐用年数が異なるケースがあります。中古物件を取得して用途を転用する場合などは、どれを適用すべきか慎重に判断することが大切です。
A.
どちらが得かは投資の目的や状況によります。
要するに、短期の節税効果と長期的な譲渡税負担のバランスを総合的に考える必要があります。
耐用年数を正しく理解し、不動産投資の長期的な収益構造を考えながら計画を立てることが、安定したキャッシュフローと節税効果の最大化につながります。投資先物件の築年数や構造をしっかりと確認し、最適な戦略を練るよう心がけましょう。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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