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不動産投資を始めるとき、多くの方がまず注目するのが「利回り」です。利回りは、投資金額に対する収益の割合を示す指標です。利回りは表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」の2種類があります。それぞれ違いを理解しておかないと、思ったほど利益が出なかったり、逆にリスクを過小評価してしまったりする可能性があります。
そこで本記事では、利回りの基本的な計算方法と両者の違いを詳しく解説していきます。
表面利回り（グロス利回り）とは、物件購入価格に対する年間の総賃料収入の割合です。たとえば、1,000万円で購入したワンルームマンションを想定します。毎月の家賃収入が8万円だとすると、年間家賃収入は8万円×12か月＝96万円です。この場合、表面利回りは以下のようになります。
(年間家賃収入 ÷ 物件購入価格) × 100＝(96万円 ÷ 1,000万円) × 100＝9.6％
表面利回りは、物件検索サイトや不動産仲介会社の広告などでよく目にする指標です。なお、表面利回りはその名の通り「表面上」の収益率を表している点に注意が必要です。なぜなら、実際に不動産を所有して収入を得るためには、管理費や固定資産税、修繕積立金、保険料などのランニングコストがかかるからです。これらの費用は表面利回りの計算には含まれていません。つまり表面利回りは「想定される最大限の収益率」を単純に示しているにすぎません。
実質利回り（ネット利回り）は、上記のような諸経費を差し引いた後の“実際に手元に残る”収益が、投資金額に対してどの程度の割合になるかを示すものです。先ほどの例で、年間家賃収入96万円から、以下のような経費が差し引かれるケースを考えてみましょう。
合計すると年間で18万円の経費が発生します。そうなると、家賃収入96万円－経費18万円＝78万円が実際の手残りとなります。この78万円をもとに実質利回りを計算すると、以下のようになります。
(手残り収入 ÷ 物件購入価格) × 100＝(78万円 ÷ 1,000万円) × 100＝7.8％
同じ物件でも、表面利回り9.6％から実質利回り7.8％へと差が生じるわけです。この差は、物件や管理会社、地域、金融機関のローン条件などによって変わります。そのため、投資判断をするときは実質利回りもしっかり確認することが大切です。
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実際の投資においては、ローンを組んで物件を購入するケースが多く見られます。その場合、ローン返済額もキャッシュフローに大きく影響します。ローンの金利や返済年数によっては、毎月の収支がギリギリになることもあります。場合によってはマイナスになることもあり得るでしょう。
表面利回りだけ見て「9％もあるなら十分だ」と思っても、経費やローン返済後の手残りを計算したらほとんど利益が出なかった、という話は珍しくありません。とくに区分マンション投資などで修繕積立金が高額になる物件もあるため、数字をしっかりとシミュレーションすることが重要です。
利回りには「空室リスク」も考慮する必要があります。計算上は満室での家賃収入をベースにしていても、空室期間が長引けば収入が減ります。そして当然ながら利回りも下がります。たとえば先ほどの例で、年間の家賃収入を96万円で想定していたとしても、入居者が退去して2か月分の家賃が入らなければ、実際には96万円－(8万円×2か月)＝80万円になります。
経費18万円を差し引いた残りは62万円となります。つまり実質利回りは(62万円 ÷ 1,000万円) × 100＝6.2％に下がるのです。実質利回りだけを計算していても、空室リスクを反映できていないと、その数字はさらに机上の空論に近づいてしまうのです。
表面利回りはあくまで参考値であり、実質利回りを意識する必要があります。実質利回りを算出するには、家賃収入の実績や空室率、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料など、細かい費用の把握と反映が欠かせません。また、ローン返済額まで考慮したキャッシュフロー表を作ることで、手元にどのくらいのお金が残るかをより正確に見積もることができるようになります。
初心者の方は、まずは物件の所在地や築年数、周辺の家賃相場をリサーチしましょう。表面利回りを高く見せるために実際の経費を少なく書いているケースもあるため、公的な情報や複数の不動産会社から情報を集め、必要に応じて自分でも費用を見直してみることが大切です。
不動産投資は長期的な運用となることが多いです。そのため家賃相場の下落や修繕費の増加などのリスクも考慮する必要があります。シミュレーションを行い、将来にわたって安定した収益が見込めるかどうかをしっかり見極めたうえで、投資判断を行うようにしましょう。
不動産投資における6種類の利回りとは？注意点も解説
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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