2025年11月30日

不動産投資の3大戦略を整理｜安定収入・節税・資産拡大の違いと選び方

不動産投資には「安定収入を優先する」「節税で手取りを守る」「一棟投資で資産を伸ばす」など、目的に応じた複数の戦略があります。
本シリーズでは、これら3つのアプローチを個別に取り上げ、物件選び・収支設計・実例シミュレーションまでを詳しく解説してきました。

この記事では、その3本の内容をまとめて整理し、“自分にはどの戦略が合っているのか”を判断できるインデックスとして構成しています。
これから不動産投資を始めようと考えている方は、当記事を参考にしながら目的を明確にし、最適な一歩を選んでいきましょう。

投資戦略の基本となる3つのカテゴリ

本シリーズで取り上げた不動産投資の戦略は、大きく「安定収入」「節税」「資産拡大」の3つに分類できます。
まずはそれぞれの特徴と考え方を簡単に整理していきましょう。

安定収入型は、毎月の家賃収入を中心としたインカムゲイン重視の運用が特徴です。
家計のセーフティネットづくりを目的とし、“黒字を維持できるかどうか”を最優先に考えます。

区分マンションやファミリー向けアパートなど、需要が安定している物件と相性が良く、「生活と両立しながら資産を育てたい層」に向いている戦略です。

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節税型は、不動産投資で発生する経費・減価償却・所得分散を活用し、課税所得を下げて手取りを最適化する戦略です。
特に年収700〜1,500万円の層では効果が出やすく、税負担を平準化して資産を守るという観点で選ばれます。

一方で、収支が赤字になると実質手取りが減る／信用力が落ちるなどのリスクもあるため、節税のみを目的に物件を選ぶのは危険です。
「本業収入が高く、税負担を抑えたい人」に向けたアプローチといえます。

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資産拡大型は、一棟アパートやマンションを中心に規模を大きくしながら資産を伸ばす戦略です。
区分よりも融資が得やすく、レバレッジ・キャッシュフロー・含み益の3要素を同時に狙える点が大きな魅力となっています。

一方で、建物全体の維持管理や複合リスク対応など、区分より負荷が大きくなるため、「既存物件が安定稼働している」「キャッシュフローに余力がある」人が次のステップとして選ぶのが理想です。

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安定型は「年間黒字が確実に出ること」を最優先に設計する戦略です。
区分マンションは小さな黒字ですが空室リスクが低く、またアパートでは毎年100万円以上の手残りを確保しやすいという特徴があり、どちらも生活のセーフティネットになります。

この3つを満たせば、長期にわたり安定したキャッシュフローを維持できます。

節税型は「減価償却を使って課税所得を下げる」ことが主目的の戦略です。
ただし、実際のキャッシュフローは赤字になりやすく、以下のような副作用も伴います。

この３つを受け入れられるのは相当な高収入者のみです。そのため正しい位置づけは「手取りを増やす戦略ではなく、税負担を平準化する戦略」という理解が最も安全といえるでしょう。