2025年11月27日

資産を一気に伸ばすなら？一棟投資で挑む「拡大フェーズ」の勝ち方

不動産投資で安定した収益基盤をつくったあと、「さらに資産を拡大したい」と考える方は少なくありません。
物件の数を増やしたり、より規模の大きい物件に挑戦したりと、次のステップに進むタイミングで選ばれやすい手法が「一棟投資」です。

東京都内で不動産投資を実践しているAさん
「始めた当時はお金もなかったので地方の築古物件ばかりやっていました。資産が増えてくると、区分マンションやリフォームなんかにも手を出しました。当時はとにかく表面利回り重視。表面利回りの高い物件に絞って拡大をしていました。しかし最終的に、今は一棟もの、それも新築、築浅に絞っています。資産を増やすことを考えるとそこに辿り着きました。」

一棟投資は区分マンション投資よりも収益性が高く、運営次第ではキャッシュフローの伸び幅も大きくなります。
一方で、購入時の資金計画や空室・修繕などの管理体制を整えておかないと、収支が大きくブレやすい側面もあります。

この記事では、規模を拡大するならなぜ一棟投資なのか、また拡大フェーズに入るための判断基準や失敗しない戦略の立て方などをわかりやすく解説します。
「次の1棟を買いたい」「規模拡大に挑戦したい」と考えている方は、ぜひ参考にしてください。

規模を拡大するならなぜ「一棟投資」なのか？
拡大フェーズに入る判断基準と心構え
一棟投資を成功に導くための戦略と資金設計
実例シミュレーションで見る拡大型モデル
- 一棟マンションで長期安定を狙う「ストック型モデル」
- 小規模アパートでスピード感のある「回転型モデル」
拡大投資で失敗しないためのリスクコントロール
まとめ

規模を拡大するならなぜ「一棟投資」なのか？

融資による「レバレッジ」を最大化できる

少ない自己資金を短期間で大きく増やしていくには、「レバレッジ」の活用が欠かせません。
一棟投資は区分マンション投資に比べて、金融機関から融資を受けやすい傾向があります。
その理由は、土地を丸ごと所有できるため担保価値が高くなるという点にあります。

金融機関は返済不能リスクを最も重視しますが、一棟物件の場合は土地ごと売却して次の事業者に引き継がせることで、回収が比較的容易になるのです。
区分所有でも土地はついてきますが、あくまで「全体の持分」という位置づけであり、建物全体を壊して更地にするといったことはできません。

キャッシュフロー×資産価値の両面で成長を狙える

レバレッジだけなら区分マンションでも利用できます。
しかし、運営期間中のキャッシュフローまで含めて考えると、やはり一棟ものに軍配が上がります。

一棟投資の強みは、キャッシュフローと資産価値の両方で利益を狙えることです。
一棟物件には以下のようなメリットがあるため、区分マンションからのステップアップ先として最も選ばれている物件です。

区分マンションよりも家賃収入が大きく手残りが増えやすい
建物全体を所有するため資産価値の上昇・改善幅が大きい
自身で修繕計画や管理方針を決められる

「資産を大きく成長させたい」という目的を持つ層にとって、一棟投資は有力な選択肢になるといえるでしょう。

資産を成長させるなら「規模感」が必要

家賃収入によって投資の基盤が安定してくると、次の目標として「より大きな資産形成」が視野に入ってくるようになります。

1棟目の区分マンションが安定し次のステップに進みたい
年収が上がり金融機関からの評価も高まってきた
将来の運用益や売却益を見据えた戦略を取りたい　など

一棟物件は区分マンションよりも収益性や伸びしろを確保しやすいため、上記のように安定フェーズから成長フェーズへ移るタイミングで検討したい物件だといえるでしょう。

拡大フェーズに入る判断基準と心構え

既存物件が「安定稼働していること」が前提条件

一棟投資は区分マンション投資よりも運用規模が大きいため、まずはすでに保有している物件が安定しているかどうかが重要な判断基準になります。
保有物件が以下のような状態であれば、次の物件に挑戦しても収支が大きく崩れにくいため安心です。

空室が長期化していない
賃料が大きく下がっていない
修繕計画が崩れていない
手残りが毎年安定して確保できている

逆に既存物件が赤字ぎみになっている状況では、追加投資による返済が重なることで負担も大きくなってしまうため避けた方が良いといえるでしょう。

借入余力と収入水準が「次の1棟」の大きな鍵

一棟物件は購入価格が大きいため、安定運用を目指すうえでは年収と金融機関からの評価が重要になります。
金融機関から評価を得やすく、より規模の大きい物件への挑戦が現実的になってくるタイミングの目安としては以下のようなポイントが挙げられます。

年収1,000〜1,500万円前後
既存ローンの返済比率が適正範囲
毎月の家計に余力がある
頭金または預貯金を確保できる

規模の拡大を検討する際には、「どれだけ借りられるか」ではなく「返済しても生活が安定しているか」という点で判断することが大切です。

規模を広げるほど管理・運営は複雑になる

区分マンション投資では基本的に1室のみの運営となりますが、一棟投資の場合は「建物全体」を運営する必要があるため、当然のことながら管理にかかる業務・コストが大きく増加します。

共用部の清掃・点検
修繕箇所の把握
退去と入居のサイクル管理
管理会社との調整
将来の大規模修繕の想定

そのため拡大フェーズでは「管理を外注する体制づくり」が必須になるといえるでしょう。
外注には一定のコストが発生するものの、運営の質が安定することで長期的には収益のブレを小さくできる可能性が高くなります。

一棟投資を成功に導くための戦略と資金設計

金融機関ごとの特徴を把握し「融資戦略」を組み立てる

一棟投資では、どの金融機関を使うかによって借入条件が大きく変わります。
同じ物件でも、金融機関によって金利・融資期間・自己資金の割合などが異なるため、「“戦略としての融資選び」”が非常に重要となるのです。

地方銀行・信用金庫	金利は低めであるものの、融資期間や審査が厳しいケースもある
ノンバンク系	融資期間を長く取ることができ審査も柔軟な一方、金利は高い傾向にある
メガバンク	属性が高い層や法人に向いており、条件が良いケースもある

また銀行によってはプロパーローン（自社基準で審査する融資枠）を活用でき、一般的なアパートローンよりも融資期間や枠を柔軟に設定できるケースがあります。
規模拡大を目指す投資家にとっては、このプロパー枠を使えるかどうかが重要な判断材料になるでしょう。

長期ローンで返済額を抑え運用を安定化

規模が大きい一棟投資では、毎月の返済額をいかに抑えられるかが、運用の安定性に直結します。
月々の返済負担を抑える方法としては、35年などの長期ローンを活用する方法がおすすめです。
長期ローンを使う主なメリットは以下の通りです。

毎月の返済負担が軽くなり、黒字を確保しやすい
空室や修繕など、突発的な支出への耐性が高まる
キャッシュフローが安定するため次の物件取得につながる

このように、返済額に余裕が生まれることで次の物件取得を含めた将来の判断がしやすくなり、拡大フェーズでも安定して運用を進められるようになるでしょう。

「キャッシュフロー×含み益」で資産の伸び幅をつくる

一棟投資の場合、家賃収入の積み上げで黒字を増やせるだけでなく、立地や管理状態に応じて物件そのものの価値を高められるという特徴があります。
そのため毎月のキャッシュフローに加えて、物件価値の上昇による含み益も狙うことができるのです。

含み益が生まれれば、物件を売却して次のステップに進むといった選択肢も取れるようになり、資産を増やしやすい環境が整います。
このように、「運用益＋資産価値の成長」を同時に狙える一棟投資では、区分マンション投資とは異なる拡大スピードを実現できるでしょう。

出口戦略を「購入前に」決めておくことが最も重要

不動産投資の規模が大きくなるほど重要性を増してくるのが出口戦略です。
一棟投資では、物件を購入する前に以下のポイントを整理しておく必要があります。

長期保有でキャッシュフローを積み上げるのか、短期売却で資金回収を優先するのか
将来的に法人の資産として持ち続けるのか、それとも一定のタイミングで売却するのか
建物の状態や修繕計画を踏まえ、どの時期を売却の目安とするか
売却資金を使って次の物件へ組み替える場合、どの程度の含み益を目標にするか

出口設定が曖昧なままだと、「売り時を逃す」「修繕費が重なって赤字になる」といったリスクが高くなります。
一棟投資を成功させるうえでは、「買う前に出口を決める」という意識を持つことが重要といえるでしょう。

実例シミュレーションで見る拡大型モデル

一棟マンションで長期安定を狙う「ストック型モデル」

以下は、長期保有を前提にキャッシュフローの安定を重視したケースのシミュレーション内容です。

物件タイプ	中古RCマンション（一棟）
物件価格	9,000万円
自己資金	1,000万円
年間家賃収入	約600万円
年間経費（管理・修繕・税金など）	約100万円
年間返済額	約294万円（35年ローン）
年間手取り	約206万円

このケースでは、返済期間を長く設定することで月々の返済負担を抑え、安定した黒字＋含み益の成長を両立させている点が特徴です。結果、自己資金は5年で回収でき、後は丸ごとリターンとなります。
長期保有では家賃収入が積み上がることで黒字が安定し、適切な修繕により物件価値も維持しやすくなります。
返済額を抑えたローン設計にしておけば金利上昇への耐性も高まるため、長期的に収益を確保できる安定運用が可能となるでしょう。

小規模アパートでスピード感のある「回転型モデル」

以下は、中古の小規模アパートを購入して短期間で利益回収を狙うケースのシミュレーション内容です。
小規模アパートは取得価格が比較的低く、動きの早い戦略に向いています。

物件タイプ	中古木造アパート（一棟）
物件価格	3,500万円
自己資金	500万円
年間家賃収入	約266万円
年間経費（管理・修繕・税金など）	約80万円
年間返済額	約173万円（20年ローン）
年間手取り	約130万円＋減価償却による税負担軽減

このケースでは、築年数が進んだ中古物件を購入することで減価償却費を大きく計上できるようにしており、短期間での資金回収を狙いやすい点が特徴です。
年間の手取り額は13万円とやや心細くなっていますが、その分、減価償却による税負担軽減効果を見込むことができます。

また数年後に物件価値が維持されていれば売却益も期待できるため、その資金を使って次の物件へ組み替えるといった流れをつくることも可能です。
こうした「資金回転のしやすさ」から、スピード感を持って拡大を目指す際に活用されることが多いモデルとなっています。

拡大投資で失敗しないためのリスクコントロール

返済負担が大きくなるため「余裕のあるキャッシュフロー」が必須

一棟投資は区分マンション投資よりも借入額が大きくなるため、どうしても返済負担が重くなりがちです。
そのため、空室が出た場合の収支や突発的な修繕が発生した場合の手残りなどを試算し、毎月の黒字に十分な余裕があるかどうかを事前に確認しておくことが重要です。
「フル稼働が前提の収支」ではなく、余裕を持った計画を立てることで拡大投資の安定性を高められるでしょう。