2025年11月24日

「節税で手取りUP」は本当に可能？そのカラクリと落とし穴について

近年、所得税や社会保険料の負担が増す中で、「手取りを少しでも増やしたい」「将来に向けて資産を守りたい」というニーズが高まっています。
その手段のひとつとして注目されているのが、不動産投資を活用した「節税」です。

不動産投資は家賃収入を得られるだけでなく、経費計上・減価償却・所得分散といった仕組みにより課税所得を抑えられる点が特徴です。
特に一定以上の年収層では、適切に仕組みを使うことで毎年の税負担を大きく軽減できる可能性があります。

この記事では、不動産投資で得られる節税効果の仕組みから、法人化を含む活用方法、さらに実例シミュレーションまでをわかりやすく解説します。
「手取りを増やしたい」「資産を守りながら効率よく運用したい」と考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資による節税で「手取りが増える」のはなぜ？
不動産投資を用いた節税・手取りUPの”落とし穴”
不動産投資で得られる主な節税効果
新着物件情報
法人化による所得分散と資金調達の拡大
節税投資のリスクと安定運用の両立ポイント
不動産で資産を増やしていくにはどうしたらいいのか？
まとめ

不動産投資による節税で「手取りが増える」のはなぜ？

まずは不動産投資を活用した節税で「手取りが増える」仕組みについて、実際の例を見ながらチェックしていきましょう。

①給与所得者の例

給与所得（額面）	700万円
扶養	なし
所得税率	20%
住民税率	10%
社会保険料率	15%

②物件の例

●物件概要

物件タイプ	中古・ワンルームマンション
価格	4,600万円
ローン	フルローン35年
金利	1.8%
年間返済額	1,725,000円（約14.3万円／月）

●収入と経費

家賃収入	1,200,000円
管理費＋修繕積立金	200,000円
管理委託手数料・その他	60,000円
減価償却（建物割合50%）	3,680万円
耐用年数（旧法定）47年	年間 783,000円を償却

③不動産所得の計算

●収入

家賃収入	1,200,000円

●実支出経費

ローン利息	410,000円
管理費・修繕費	240,000円
管理委託等	60,000円
小計	710,000円

●非支出経費

減価償却費

783,000円

本来の不動産所得は1,200,000円（収入）－ 710,000円（実支出経費）＝ 490,000円の黒字となります。
ここに経費として減価償却費を計上することで、帳簿上は490,000円－ 783,000円（非支出経費）＝ ▲293,000円の赤字になるという仕組みです。
この赤字額は給与所得の700万円から差し引くことができます。

④損益通算による節税額

所得税	293,000 × 20% ＝ 58,600円
住民税	293,000 × 10% ＝ 29,300円
社会保険料	293,000 × 15% ＝ 43,950円
合計	131,850円

年間で所得税や社会保険料を131,850円節約することができました。

⑤キャッシュフロー

●年間の実支出キャッシュフロー

家賃収入	1,200,000円
実際の支出（ローン元利＋管理・修繕＋管理委託）	1,725,000 ＋ 240,000 ＋ 60,000 ＝ 2,025,000円
差額	▲825,000円（持ち出し）

ここに節税分の131,850円を加味すると、最終的なキャッシュフローは▲578,150円、月額換算で約48,179円の支出となります。

⑥資産増加額

ローン返済額（1,725,000円）の内訳は以下の通りであり、元金部分の返済についてはその分だけ自分の資産が増えたと考えることができます。

利息	約725,000円
元金	約1,000,000円

●年間の資産増加額

1,000,000円（元金返済）－ 578,150円（キャッシュアウト）＝約 420,000円の資産増

このように、年間で42万円の資産増を見込むことができます。
ワンルームマンションなどを購入する人がいるのはこういった背景があるからです。
しかし、この計算で本当に合っているのでしょうか？

不動産投資を用いた節税・手取りUPの”落とし穴”

不動産投資による節税で手取り額を増やせることが分かりましたが、この仕組みにはいくつかの落とし穴も存在します。

節税のために「収入を減らしている」

なぜ不動産投資が所得税と住民税、そして社会保険料の節約につながるのかというと、自分の収入を低くすることで、より低い税率や社会保険料率を適用できるからです。
この効果は年収700万円〜1,500万円までの間で最も大きくなります。

一方、見た目の年収が下がることで、各種提出書類に記載される年収も低くなる点に注意が必要です。
クレジットカードを作る際や、車・住宅ローンなどを組む際に提示する年収額は不動産事業の赤字を加味した後の額になるため、やりすぎるとローンを組めなくなる可能性があります。

節税のために「キャッシュアウトしている」

今回の例はフルローンで計算していますが、実際は購入時の各種手数料や税金などを現金で支払う必要があります。
また年間で約82万円の持ち出しが発生しており、資産としては増えているものの、自分の貯金残高としては減っているため、手取りがマイナスになる点にも注意が必要です。
その分、自分の生活費を切り詰める必要が出てくるでしょう。

35年後も同じ賃料収入を想定している

今回の例では賃料収入が変わらない前提で計算をしていますが、一般的には築年数の経過により家賃は下落する傾向があります。
家賃が下がった分はそのまま赤字になるため、たとえば今回の例で家賃が2万円下がった場合、月々のマイナスは68,179円に拡大します。

35年後も同じ価格で売れる想定になっている

今回の例では、返済額の100万円（元金部分）がそのまま固定資産になる形で計算していますが、これは不動産の価値が下がらない前提によるものです。
実際は年数に応じて売値が下がっていくため、毎年100万円の資産が増えていると単純に計算してしまうのは危険だといえるでしょう。

不動産投資で得られる主な節税効果

先ほどのシミュレーションと、その裏側にある落とし穴を踏まえたうえで、ここからは不動産投資がどのような仕組みで節税につながるのかを改めて整理していきます。
仕組みを正しく理解することで、数値の背景や実際の効果をより深く把握できるでしょう。

経費計上で課税所得を圧縮できる

不動産投資では、家賃収入を得るためにかかった支出を「必要経費」として計上することができます。
これにより課税対象となる所得を削減でき、結果的に税負担を抑えることが可能となるのです。
経費にできる主な項目は以下の通りです。

管理費・修繕積立金
建物や設備の修理費
管理委託費
ローン利息
物件取得時の仲介手数料・登記費用
広告費
固定資産税・都市計画税　など

通常の給与所得では経費化できない項目も、不動産所得なら計上できるという点が大きなメリットです。

減価償却で「見た目の赤字」をつくることで手元に現金を残せる

不動産（建物）の価値は時間の経過とともに減っていくというのが基本的な考え方であり、この「価値が目減りする分」を毎年経費として計上できる仕組みが減価償却です。
減価償却の効果が高くなりやすいケースとしては、以下のような物件が挙げられます。

中古木造物件：耐用年数が短く償却費が大きい
RC造の中古マンション：建物価格が高めで償却費が大きい

年間の家賃収入がプラスであっても、減価償却を行うことで帳簿上は「赤字」となるケースがあり、その赤字を給与所得などと相殺することで税負担を軽減する仕組みです。
結果的に現金が手元に残りやすく、節税しながら資産形成を進められるというのが不動産（建物）による減価償却のメリットです。

ローン利息や保険料を経費にできる

前述したように、不動産投資では支出に含まれる「利息部分」を経費として計上することができます。
これは住宅ローンでは認められない仕組みであり、不動産投資ならではの節税効果といえるでしょう。
また火災保険・地震保険などの保険料も経費にできるため、物件管理や安全対策に必要な支出がそのまま節税につながるという点も見逃せないポイントです。

所得分散による節税効果も期待できる

不動産の管理業務を家族にも手伝ってもらっている場合、家族に給与を支払うという形で所得を分散（青色事業専従者給与・法人化）するのもひとつの方法です。
所得の分散には以下のようなメリットがあり、特に高所得層ほど高い効果を期待できる傾向にあります。

より低い所得税率を適用できる
扶養範囲内で報酬を設定できる
将来的な法人化にもつながる

不動産投資による節税効果は、経費計上・減価償却・所得分散などを組み合わせることでより大きくなります。
ただし、節税を重視しすぎると収支の悪化につながるリスクもあるため、黒字を保ちながら適切に活用することが大切です。

法人化による所得分散と資金調達の拡大

不動産投資を続けるなかで、以下の条件を満たせる段階になったら法人化を検討するのもおすすめです。

年間所得が1,000万円を超えた
物件を2棟以上保有している、または今後拡大予定がある
経費項目が多く、個人より法人のほうが管理しやすい

法人化する主なメリット・効果としては、以下のような点が挙げられます。

経費計上の幅が広がって節税しやすくなる

不動産投資を個人ではなく法人で行うようにすると、経費として認められる範囲が広くなり、課税所得をさらに抑えやすくなるというメリットがあります。
法人化によって経費計上が認められる主な支出は以下の通りです。

役員報酬
交通費
出張費
法人名義の通信費や事務用品費

個人では認められにくいこれらの費用も、法人なら業務に必要な範囲で計上できます。
こうした経費を活用することで、合法的に税負担を抑えつつ資金を残しやすい体制を整えることが可能です。

家族を役員にすることで「資金管理の柔軟性」が高まる

法人化することで、家計全体の資金管理がスムーズになるというメリットもあります。
法人の場合は家族を役員として迎えることができるため、以下のようにお金の流れを法人単位で最適化できる点がポイントです。

法人として安定した役員報酬を設定できるため、家計の収支計画を立てやすい
法人名義での支出が増えるため、経費管理や会計処理を一括化しやすい

単なる節税だけではなく、事業として不動産運用を行う際の「管理体制」を整えるという観点でも、家族を役員に迎える方法は効果的だといえるでしょう。

ただし、実際に業務を行っていない家族を役員にして報酬を支払うのは税務上問題になりますので、絶対にやらないようにしましょう。

金融機関からの評価が高くなりやすい

不動産投資を拡大していくうえで重要となるのが、融資を受けやすいかどうかという点です。
法人であれば財務内容を明確に示すことができるため、長期的な収益計画を評価してもらいやすい傾向があります。

特に複数の物件を保有する予定がある場合や、投資規模の拡大を視野に入れているといった場合は、法人化していた方が融資枠を広げやすく、投資の選択肢も増やすことができます。
ただし、法人化すると税務処理などが複雑になるため、最終的には事務負担とのバランスも見ながら慎重に判断していくことが大切になるでしょう。

節税投資のリスクと安定運用の両立ポイント

「節税ありき」で進めると収支が悪化するリスクがある

節税効果が大きい不動産投資は魅力的ですが、節税だけを目的にして物件を購入するのは危険です。
とくに、中古木造物件などは減価償却の効果が大きい一方で、以下のようなデメリットも存在します。

修繕費が増加しやすい
賃料下落のリスクがある
空室が長期化した場合に収支が悪化する

節税が魅力的に見える物件ほど、本業の収支が赤字にならないかを丁寧にチェックすることが欠かせません。

減価償却後も「黒字が続くか」を事前に確認する

節税効果の中心となる減価償却はいつまでも利用できるわけではなく、物件の種類ごとに計上できる期間が決まっています。
そのため「償却が終わった後」にどのような収支になるかを事前に確認しておくことが非常に重要です。
減価償却後の経費が減ることで税負担が増えたり、返済額とのバランスが崩れたりするといったリスクを避けるためにも、償却後の年間収支を必ず試算したうえで長期的な収益計画を立てるようにしましょう。

法人化は節税効果だけでなく「管理コスト」も発生する

法人化は節税効果を期待できる一方で、個人よりも会計処理が複雑になります。
また以下のようなコストも発生するため、運営コストが節税額を上回ることがないかを見極めることが大切です。

決算申告
税理士報酬
事務管理の手間　など

規模を広げる予定がない場合や、複数物件を保有していない段階では、無理に法人化せず個人での運用を続けたほうが合理的なケースも少なくありません。

不動産で資産を増やしていくにはどうしたらいいのか？

ここまで、不動産投資の節税効果やリスク、安定運用のポイントを確認してきました。
では、実際に資産を増やしていくためにはどのような視点が必要なのでしょうか。
最後に、長期的な成果につながる具体的な考え方を整理します。

手出しがある物件は買わない

ワンルーム投資では「月々1万円の支出でこのマンションがあなたのものになります」といった売り文句がよく使われます。
しかし、本来の不動産投資は“毎月数万円のプラス収支が残る”のが前提です。
手出し（持ち出し）が発生する物件を購入してしまうと、資産形成どころか家計を圧迫する原因となるため注意が必要です。

細かな節税を追わない

計算上では節税が成り立っていても、実際にどの程度効果が出ているのかは実感しづらいものです。
また社会保険料率は年々上昇しており、今年の試算が来年以降も続くとは限りません。
収入を下げて小さな節税を狙うより、自分の収入そのものを増やすほうが長期的な安定につながります。
税金や社会保険料の負担が増えたとしても、それ以上に稼げていれば問題はないといえるでしょう。

資産性の高い物件を買う

今回の例では”資産価値が一定”という前提でシミュレーションを行いましたが、実際の不動産は立地や築年数などのさまざまな条件で価値が変動するものです。
長く安定して資産を増やすには、価値が落ちにくい物件を選ぶことが重要です。
たとえば建物と土地がセットになっている“一棟もの”は資産性が高く、長期投資に適しているといえるでしょう。