2025年11月15日

不動産投資は本当に「安定収入」なの？投資の前に知っておくべき考え方と物件選びの方法

物価上昇や将来の収入不安を背景に、「給与以外の安定した収入源を持ちたい」というニーズが高まっています。
収入源を増やす手段は多数存在しますが、その中でも「不動産投資」は毎月の家賃収入を得られる点から、安定したキャッシュフローづくりを目指しやすい方法として注目を集めています。

一方で、「どの物件を選べば安定して運用できるのか」「いくらぐらいの黒字を目指せばよいのか」といった疑問・不安から、なかなか第一歩を踏み出せずにいる方も少なくありません。
そこでこの記事では、安定収入を重視した不動産投資の考え方から物件選びのポイント、また実例シミュレーションまでをわかりやすく解説します。
安定志向で不動産投資を始めたいと考えている方はぜひ参考にしてください。

なぜ今“安定収入”が注目されているのか
安定収入を得る不動産投資の考え方
新着物件情報
安定運用を実現する物件選びと戦略
実例シミュレーションで見る“堅実黒字モデル”
- 区分マンションで実践する“少額スタート型”の運用モデル
- ファミリー向け中古アパートで狙う“長期安定型”の運用モデル
長期運用で差がつくリスク管理のコツ
まとめ

なぜ今“安定収入”が注目されているのか

生活費の上昇で“給与以外の収入源”が求められている

物価上昇が続く中、日常生活にかかる費用は年々増えてきています。
一方、給与の伸びはいまだ限定的であるため「労働だけに依存しない新たな収入源を確保したい」というニーズが高まっているのです。
不動産投資は家賃収入による安定したキャッシュフローを構築しやすく、給与とは別の収入軸をつくれることから、家計の“セーフティネット”として注目されています。

将来の年金不安が“長期的な収入づくり”を後押し

年金や退職金といった将来の収入に対する不透明感の強まりも要因のひとつです。
そのため、現役のうちから家賃収入を積み重ね、長期的な資産形成を行いたいと考える方が増加しています。
株式のように価格変動が大きい商品と異なり、不動産は賃料によるインカムゲインを得られることから、長期視点で行う投資との相性の良さが評価されています。

働き方の変化で“安定志向の資産運用”が選ばれやすくなった

リモートワークの普及など、働き方が多様化して収入の見通しが立てにくくなったことも背景にあります。
副業ではなく、生活と並行しながら続けられる運用方法を求める声が増え、安定収入型の不動産投資に注目が集まったと考えられるでしょう。

安定収入を得る不動産投資の考え方

売却益より「インカムゲイン」を重視する

不動産投資は大きく以下の2種類に分けられます。

“売却益”を狙うキャピタルゲイン型
“家賃収入”を重視するインカムゲイン型

安定収入を目的とする場合は、後者のインカムゲイン型がおすすめです。
毎月の家賃収入が主なリターンとなるため、価格の上下に左右されにくく、継続性が高い点が特徴です。

「黒字を維持できるか」が最大の指標になる

安定運用を目指す場合は、 “黒字を維持できるかどうか”という点が最も重要になります。
一見すると表面利回りが高く見える物件でも、管理費や修繕費、また空室などの影響で思っていたほどのキャッシュが残らないというケースは少なくありません。
そのため以下の3点を事前にシミュレーションし、長期的に黒字を保てるよう計画することが重要です。

修繕費の見込み
想定空室率

“生活を支える仕組み”としての投資を意識する

安定収入型の不動産投資では、家賃収入を一時的な副収入として捉えるのではなく、“生活の安定を支える仕組み”として組み込む視点が求められます。

仕事が忙しい時期でも収入が入る
将来の教育費や老後資金の足しになる
リスクに備えた家計のクッションになる

こうした“生活防衛”の観点からも、不動産投資は高い効果を発揮できるといえるでしょう。

安定運用を実現する物件選びと戦略

需要が安定している物件タイプを選ぶ

安定収入を目指す場合、まず重要となるのが「需要が落ちにくい物件を選ぶこと」です。
安定運用と比較的相性の良い物件として、具体的に以下のようなタイプが挙げられます。

都市部の区分マンション	単身者の入居需要が安定
ファミリー向け中古マンション・アパート	長期入居につながりやすい
駅近・築浅の小規模アパート	利便性が高く稼働が落ちにくい

特にファミリー向け物件は入居期間が長くなりやすく、退去・入れ替えなどが少ないため、安定的な家賃収入を得られる可能性が高いでしょう。

エリアは「空室リスクを避ける」視点で選ぶ

物件そのものだけでなく、エリアの需要を見極めることも安定運用を目指すうえで重要なポイントとなります。
家賃相場が下がりにくく空室リスクを抑えやすい条件としては、以下のようなものが挙げられます。

駅から徒歩10分以内
人口が増えている、または横ばいのエリア
商業施設・学校・医療機関などがあり生活利便性が高い
単身orファミリーのどちらが多いかが明確な地域

「安いから」「利回りが高いから」といった理由だけで郊外を選ぶと、需要が読みづらくなり空室率を上げてしまう結果に繋がりかねません。
そのため基本的には“需要がある場所で、適正価格の物件を買う”というのが安定運用のポイントになるでしょう。

返済条件は“毎月の黒字を維持できる”ラインで設定する

安定運用を目指すうえでは、“どれだけ借りられるか”ではなく“どれだけ返せるか”がより重要になります。
返済条件については以下の点を意識しつつ、“黒字を維持できる”ラインで設定するようにしましょう。

返済比率：半年空いても返済できるか？
借入条件のチェック：金利は0.1%でも安く・借り換えや繰上げの手数料も確認
修繕費を事前に見込んで年間収支に組み込む

金利上昇や一時的な空室があっても“黒字を維持できる計画”を立てておけば、長期運用の安定性がぐっと高まります。

管理体制を整え、手間を最小限に抑える

安定収入型の不動産投資では、物件管理の効率化も重要なポイントです。

管理会社に委託して手間を削減
サブリースで家賃保証を使う（※収益性とのバランスが重要）
建物管理・清掃・修繕履歴を整理し、長期的な維持計画を立てる

投資家自身に時間的な負担がかからないような設計にすることで、無理なく投資を継続できるでしょう。

実例シミュレーションで見る“堅実黒字モデル”

区分マンションで実践する“少額スタート型”の運用モデル

以下は、安定収入型の最も一般的なケースである「都市部の区分マンション」のシミュレーションです。

物件価格	3,000万円
自己資金	500万円
年間家賃収入	120万円
年間諸経費（管理・修繕）	約18万円
年間返済額	約90万円
年間手取り	約12万円

このケースでは、年間で約12万円の黒字となります。
思ったよりも少ないと感じる方もいるかもしれませんが、区分マンションは空室リスクが低く、家賃も比較的安定しているため、“安全性の高い黒字”を継続できる点が最大の魅力です。

さらにローン返済が進むにつれて元金が減り、最終的には建物と土地（共有持分）が手元に残ります。
小さく始めて安定を積み上げるモデルとして、多くの不動産投資家の入口となっているパターンです。

ファミリー向け中古アパートで狙う“長期安定型”の運用モデル

以下は、前述の区分マンションよりも安定性が高いとされる「ファミリー向け中古アパート」の事例です。

物件価格	4,800万円
自己資金	800万円
年間家賃収入	384万円
年間諸経費（管理・修繕）	約57万円
年間返済額	約143万円
年間手取り	約180万円

ファミリー向け物件は入居期間が長く退去頻度も低いため、稼働率が安定しやすいという特徴があります。
また退去後も次の入居者が見つかりやすい傾向があり、空室期間が伸びにくい点もメリットです。
そのため、年間180万円前後の黒字を毎年積み重ねられる“堅実なストック収入”として長期視点の計画を立てることが可能です。

このように、まずは区分マンションなどの少額投資からスタートし、その後中古アパートなどの安定型へステップアップするという流れは、長期運用を目指す不動産投資の王道パターンといえます。