2025年10月16日

【30代・40代】教育資金と両立したい！子育て世代の不動産投資戦略

結婚や出産といった大きなライフイベントを経た30代～40代は、日々の生活費に加え教育費や住宅ローンなどの支払いが重なることで“家計の正念場”ともいえる状況が続きます。
このような時期に不動産投資を始めるのは難しいと感じるかもしれませんが、収入基盤が安定しているからこそ、将来に備えた資産形成を同時に進めるチャンスでもあるのです。

特にファミリー向け物件への投資は長期入居が見込める安定型の運用として注目されており、30代～40代の方が狙う物件としてもおすすめです。
この記事では、教育資金やライフプランと両立させながら実践できる不動産投資のポイントを解説していきます。

30代〜40代が不動産投資を検討すべき理由
ファミリー向け物件に投資するメリット
教育資金と投資を両立させるコツ
子育て世代が注意すべきポイント
子育て世代の不動産投資【事例紹介】
- 事例①｜30代後半・共働き夫婦のケース
- 事例②｜40代前半・単独世帯主のケース
まとめ

30代〜40代が不動産投資を検討すべき理由

安定した収入基盤と信用力が強み

30代〜40代は、勤続年数が長くなり収入も安定している世代です。
そのため金融機関からの信用力が高く、融資審査でも有利に働きやすい傾向があります。
また若いうちであればローンの返済期間を長く設定できるため安定したキャッシュフローを作りやすく、長期的な視点で運用計画を立てられる点なども大きなメリットです。

教育費・住宅費の支出期だからこそ「第二の収入源」を

30代～40代は子どもの教育費や住宅ローンの支払いが重なる時期でもありますが、この段階で家賃収入という「第二の収入源」を確保できれば、将来の家計リスクを分散することができます。
不動産投資は10年〜20年単位で収益を積み上げていくため、働き盛りの今から始めることで、老後資金や子どもの大学進学といった将来費用にもゆとりを持って備えることが可能となるのです。

インフレに強い「実物資産」で将来に備える

近年は物価上昇により、現金や預貯金の価値が相対的に下がりつつあります。
一方の不動産はそれ自体に価値のある「実物資産」であり、インフレ局面でも価値を保ちやすいのが特徴です。
30代〜40代のうちに不動産を保有し、家賃収入を得る仕組みを構築しておくことで、働かなくても資産が自動的に増えていく“ストック型の収入源”を作ることができます。

ファミリー向け物件に投資するメリット

長期入居が見込める安定運用

ファミリー層をターゲットとした物件は、単身者向けと比べて入退去の頻度が低く、長期入居が期待できます。
子どもが通う学校や地域のつながりといった生活基盤が形成されやすいため、一度入居すると数年以上住み続けるケースが多いというのが特徴です。
結果として空室リスクが抑えられるため、毎月の家賃収入を安定して得やすくなります。

賃貸需要が安定しやすいエリアが多い

ファミリー層は、住居選びの際に交通アクセスの良さや教育環境を重視する傾向があります。
そのため郊外のベッドタウンや学区の評判が良い地域など、安定した需要を見込めるエリアに立地しているケースが多いというのもファミリー向け物件の魅力のひとつです。
賃貸市場では単身向けの供給が多く競争が激しい一方、ファミリー向けは比較的供給が限られていることから、条件の良い物件であれば長期的に高い入居率を維持しやすいといえるでしょう。

管理・修繕のコストが比較的安定している

ファミリー向け物件は単身者向けワンルームと比べて入居者の入れ替わりが少ないため、原状回復やリフォームなどの修繕コストがかかりにくい傾向があります。
また長期入居によって安定収入が続くことで、計画的に修繕積立を行いやすくなる点もメリットです。
結果として、運用コストを抑えながら長期的に資産を維持・拡大していくという投資スタイルを実現できるため、支出が重なりやすい30代～40代にとってメリットの大きい戦略といえるでしょう。

教育資金と投資を両立させるコツ

投資用ローンと住宅ローンを分けて考える

30代〜40代は、教育資金や住宅ローンの支払いが重なることで家計の出入りが複雑になりやすい時期です。
そのため不動産投資においては「生活費」と「投資費用」をしっかり分けて管理することが大切になります。
特に投資用ローンは、家計の支出ではなく“資産運用のための借入”と位置づけて扱うようにしましょう。

そのうえで、ローン返済が家賃収入の範囲に収まる状態を維持できれば、家計への影響を与えずに投資を続けていくことが可能となります。
また実質的な返済負担の軽減と余裕資金の確保を実現するために、住宅ローン控除などの制度を活用する方法もおすすめです。

キャッシュフロー重視で「黒字運用」をキープ

教育費や生活費の負担が大きくなる時期こそ、キャッシュフローのプラスを最優先に考える必要があります。
不動産投資においては、家賃収入から管理費・修繕費・ローン返済を差し引いた後の手元に残るお金が毎月黒字であるかどうかを確認しましょう。
仮に年間10万円でも安定してプラスを積み上げられれば、長期的には教育費の大きな支えとなる“ストック収入”を構築できます。

教育費と投資資金の口座を分けて管理する

子育て世代がやりがちな失敗のひとつに、「教育資金」と「投資資金」を同じ口座で管理してしまうケースがあります。
これでは家計の全体像が見えづらく、どちらの目的に対しても中途半端になってしまう可能性が高いでしょう。
教育費専用の口座（学資・貯蓄用）と、不動産投資専用の口座（運用収支管理用）を分けることで、“教育費は守り、投資は増やす”というバランスを維持しやすくなります。

子育て世代が注意すべきポイント

教育費のピークに備えて余裕資金を残す

子育て世代が不動産投資を行う際に最も注意すべきなのは、教育費のピーク時期と資金繰りのバランスです。
特に高校・大学進学などが重なるタイミングでは、年間100万円超の支出が発生することも珍しくありません。

そのため投資を始める段階で「5年後・10年後の教育費支出」を想定し、ローン返済や修繕費を含めても家計に無理が出ないような計画を立てることが大切です。
また余裕資金を確保しておくことで突発的な支出にも柔軟に対応できるようになり、結果として投資の継続性を保ちやすくなります。

購入価格が大きい物件は慎重に判断する

ファミリー向け物件は、区分マンションやワンルームに比べて購入価格が高くなりがちです。
その分ローン返済額や固定資産税などの負担も増えるため、頭金の割合や金利条件をより慎重に見極める必要があるでしょう。

物件を購入する際は事前に複数の金融機関でシミュレーションし、「返済比率（年収に対するローン返済額の割合）」が35％を超えない範囲で収まるよう計画するのがおすすめです。
生活費などは子どもの成長に合わせて増えていくため、常に無理のない返済ができるよう計画することが大切です。

修繕費・管理費の上昇に備える

長期運用を前提とする不動産投資では、年数が経つほど修繕費や管理費の負担が増える傾向にあります。
特に築年数が古くなると、外壁塗装や給排水設備の交換などで数十万円単位の費用が発生することも珍しくありません。

こうした支出を家計から賄うと負担が大きくなってしまうため、毎月の家賃収入の一部を「修繕積立金」として別口座に確保しておく方法がおすすめです。
また日頃から定期的なメンテナンスを怠らず、資産価値を維持する意識を持つことが長期安定運用のカギになります。

子育て世代の不動産投資【事例紹介】

事例①｜30代後半・共働き夫婦のケース

世帯年収：1,000万円（夫600万円＋妻400万円）
貯金：800万円
購入物件：郊外の3LDK中古マンション（価格2,800万円）
購入条件：頭金300万円＋ローン2,500万円（金利1.5％／35年返済）
月の返済：約7万5,000円＋管理費・修繕費3万5,000円
家賃収入：13万円
月の収益：13万円－（7万5,000円+3万5,000円）＝2万円

このケースでは、毎月およそ2万円の黒字を実現しています。
安定収入がある共働き世帯だからこそ、生活費と投資のバランスを取りながら無理なく運用できているといえるでしょう。

事例②｜40代前半・単独世帯主のケース

年収：650万円
貯金：500万円
購入物件：中古区分マンション（価格1,500万円）
購入条件：頭金100万円＋ローン1,400万円（金利1.7％／30年返済）
月の返済：約5万1,000円＋管理費・修繕費1万5,000円
家賃収入：7万8,000円
月の収益：7万8,000円－（5万1,000円+1万5,000円）＝1万2,000円

このケースでは、毎月約1万2,000円の黒字をキープしています。
教育費の負担が大きい時期でも、リスクを抑えた少額投資からスタートすれば無理なく資産形成を継続していくことが可能です。
またローン返済を家賃収入でまかないつつ、余裕資金を修繕積立に回す堅実な運用スタイルをとることで、リスクを最小限に抑えながら老後資金の基盤づくりにもつながるモデルとなっています。