2025年12月22日

木造アパートとRC・鉄骨は何が違う？投資効率・融資・売却の判断ポイントを整理

初めて一棟アパート投資を検討する際、「木造とRC・鉄骨のどちらを選ぶべきか」というポイントで悩む方は少なくありません。
ここで迷いが生じやすい理由は、建物の構造が収支だけでなく融資条件や将来の売却にも関わってくるためです。
表面利回りだけを見ると木造が有利に見えるかもしれませんが、融資の組みやすさや出口までを含めると評価が変わる場合があります。

一方で、RCや鉄骨も「安心感がある」という印象だけで選ぶと、初期負担の大きさに戸惑う可能性があります。
不動産投資では「どの構造が正解か」を探すことよりも、自分の前提条件に合った選択肢を見極めることが重要です。
この記事では、木造アパートとRC・鉄骨アパートについて、投資効率・融資条件・出口の違いを整理し、初めて一棟投資を検討する方が判断軸を持てるよう解説します。

木造・RC・鉄骨、何がどう違う？構造別アパートの基本を整理
利回りだけで判断しない｜構造別に見る投資効率の違い
なぜ構造で融資条件が変わるのか｜金融機関の見方を整理
売却時に差が出る｜構造別に見る「出口」の考え方
結局どれを選ぶ？構造別に見る向いている人の考え方
まとめ｜構造選びに「正解」はなく、判断軸を持つことが重要

木造・RC・鉄骨、何がどう違う？構造別アパートの基本を整理

木造アパートの特徴

木造アパートは、柱や梁などの主要な構造部分に木材を使用した建物のことです。
日本では供給量が多く、賃貸アパートの中でも一般的な構造といえます。

木造アパートの大きな特徴は、建築コストを抑えやすい点です。
建築費が比較的低くなる分、物件価格も抑えやすく、結果として表面利回りが高く見える傾向があります。

一方で、木造は耐用年数が比較的短く、長期間の運用を前提とする場合には修繕計画が重要になります。
遮音性や耐火性についても、RCと比べると性能差があるため、入居者層や立地との相性を考える必要があるでしょう。
こうした特徴から、木造アパートは初期投資を抑えつつ収支を組み立てたい場合に検討しやすい構造といえます。

RC（鉄筋コンクリート）アパートの特徴

RCアパートは、鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造の建物を指します。
耐久性や遮音性が高く、建物としてのグレードが高いイメージを持たれやすい構造です。

RCアパートの特徴としてまず挙げられるのが、建築コストの高さです。
材料費や工期がかかる分、物件価格も高くなりやすく、表面利回りは低めに見える傾向があります。

一方で、建物が長持ちしやすいことから、長期保有を前提とした投資では安定性を評価されるケースがあります。
また、遮音性や耐震性を重視する入居者に選ばれやすい点もRCアパートの特徴です。
木造アパートと比較して初期投資額が大きくなりやすいものの、長期的な運用や出口まで含めて考えたい場合に検討したい構造といえるでしょう。

鉄骨アパートの特徴

鉄骨アパートは柱や梁に鉄骨を使用した構造のことで、木造とRCの中間的な位置づけとして扱われる建物です。
鉄骨には軽量鉄骨と重量鉄骨がありますが、ここでは一般的な特徴として整理します。

鉄骨アパートは木造よりも強度が高く、RCよりも建築コストを抑えやすいのが特徴です。
そのため物件価格や利回りも木造とRCの中間程度になるケースが多く、構造的な安定性とコストのバランスを取りやすい点から、都市部や準都市部の賃貸アパートとして採用されることも少なくありません。

一方で、金融機関や市場での評価は木造・RCほど明確に分かれていない場合もあり、物件ごとの条件が重視されやすい傾向にあります。
鉄骨アパートは「木造では少し不安だが、RCほどの投資規模は避けたい」というケースで検討しやすい構造です。

利回りだけで判断しない｜構造別に見る投資効率の違い

表面利回りが構造ごとに違って見える理由

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値です。
計算方法がシンプルなため、物件同士を比較する際の目安としてよく使われます。

木造アパートは、建築コストや物件価格を比較的抑えた形で供給されることが多い構造です。
その結果、同じ家賃水準であっても、表面利回りは高めの数字として示されるケースがあります。

一方で、RCや鉄骨アパートは建築コストが高くなりやすく、物件価格も上がることから表面利回りは低めに見えるケースが多くなります。
そのため表面利回りだけを見ると、「木造の方が投資効率が良い」と感じるかもしれません。
ただし、表面利回りには修繕費や管理費、税金といった支出が含まれておらず、この数値だけでは実際の収益性まで読み取ることができない点に注意が必要です。

構造によって異なる維持コストと修繕の考え方

投資効率を考えるうえでは、購入後に発生する維持コストや修繕費も無視することはできません。
木造アパートは、初期の修繕費が比較的少なく済むケースが多い一方で、築年数が進むにつれて修繕の頻度が高まりやすい傾向があります。
そのため外壁や屋根、防水といった部分について、計画的な修繕を前提に考える必要があるでしょう。

RCアパートは比較的長持ちしやすいと構造とされており、長期保有を前提とした場合に安定感があります。
ただし修繕が不要というわけではなく、給排水設備や共用部の改修にはまとまった費用がかかる点に注意が必要です。

鉄骨アパートは、修繕のタイミングや費用感が木造とRCの中間的になるケースが多く見られます。
構造的な強度は木造より高いものの、RCほど長期無修繕で済むわけではない点は押さえておきたいポイントです。
投資効率を正しく評価するためには、「どの構造が修繕に強いか」ではなく、「どのタイミングで、どの程度の費用が発生しやすいか」を整理することが重要です。

投資効率は短期収支と長期収支で見方が変わる

構造別の投資効率は、保有期間の想定によっても評価が変わります。
短期間での収支を重視する場合と、長期保有を前提とする場合では、適した構造が異なるためです。

たとえば木造アパートは初期投資額が比較的小さく、運用開始直後のキャッシュフローが見えやすい傾向にあります。
そのため初めて一棟投資を行う方など、まずは収支の感覚をつかみたいという場合に検討しやすい構造です。
一方のRCや鉄骨アパートは、初期投資額が大きくなるため回収までに時間がかかるケースが多くなりますが、長期間の安定運用を前提にした計画を立てやすいという側面もあります。

投資効率は、「利回りが高いか低いか」ではなく、「自分が想定する運用期間で無理のない収支を維持できるか」という視点で考える必要があります。
構造ごとの違いを踏まえたうえで、自身の投資スタイルと合っているかどうかを確認することが大切だといえるでしょう。

なぜ構造で融資条件が変わるのか｜金融機関の見方を整理

金融機関が構造を見る理由とは

アパート融資を判断するうえで金融機関が重視している指標のひとつが「耐用年数」です。
耐用年数とは、その建物を何年で資産として償却していくかを定めた税務上の基準です。
国税庁が定める法定耐用年数では、木造は22年、鉄骨造やRC造については構造ごとに異なる年数が設定されています。

金融機関は、この耐用年数をもとに、返済期間をどの程度まで設定できるか検討します。
返済期間を長く取れるほど毎月の返済額を抑えやすく、余裕を持った収支計画を立てられるようになるため、建物構造は融資条件を考えるうえで無視できない要素となります。

なお、耐用年数はあくまで税務上の基準であり、「その年数で使えなくなる」という意味ではありません。
ただし、融資判断や返済計画を立てる際の目安として活用される点は押さえておく必要があるでしょう。

参照元：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm（国税庁「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」）

構造別に見た融資条件の一般的な傾向

木造は法定耐用年数が22年と短いため、融資期間も比較的短めに設定されるケースが見られます。
返済期間が短くなると、月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローへの影響も出やすくなります。
一方で、物件価格が抑えられている場合は借入総額そのものが小さくなるため、自己資金とのバランスや事業計画次第では、木造でも無理のない返済計画を組めるでしょう。

RCアパートは耐用年数が47年と長めに設定されており、融資期間も長めに取れる可能性があることから、毎月の返済負担を分散しやすいのが特徴です。
ただし、RCアパートは物件価格が高額になりやすく、自己資金の水準や年収など、借入人側の条件がより重視される傾向があります。
たとえ構造が有利であっても、すべてのケースで同じ条件が提示されるわけではない点に注意が必要です。

また鉄骨アパートは建物の仕様によって耐用年数や評価が変わるため、金融機関ごとの差が出やすくなります。

初めて一棟投資をする場合の融資面の考え方

初めて一棟アパート投資を行う場合、融資条件の「有利・不利」だけで構造を決めるのはおすすめできません。
重要なのは、想定している家賃収入の中で、無理なく返済を続けられるかどうかです。

木造アパートであっても、返済期間や借入額を現実的に設定できていれば、安定した運用につながるケースがあります。
逆に、RCアパートで返済期間が長く取れたとしても、自己資金に余裕がなければ資金繰りが苦しくなる可能性があるでしょう。

融資条件は構造だけで決まるものではなく、立地、賃貸需要、自己資金比率、事業計画の内容など、複数の要素を組み合わせて判断されます。
構造はあくまでその一部であると理解したうえで、全体のバランスを見ることが大切です。

売却時に差が出る｜構造別に見る「出口」の考え方

売却時に評価されやすいポイントとは

アパートを売却する際、買い手が重視するポイントとして築年数、家賃収入の水準、立地条件、そして建物の構造が挙げられます。
このうち構造は、直接的に価格を決める要素というより、「どのような買い手が想定されるか」に影響します。
たとえば短期での運用を想定する投資家と、長期保有を前提とする投資家では、重視するポイントが変わってくるでしょう。

また売却時には「残っている耐用年数」が意識されることもあります。
これは税務上の扱いや、次の買い手が融資を受ける際の条件に関わってくるためです。

木造アパートの出口イメージ

木造アパートは、取得価格が比較的抑えられているケースが多く、売却時の価格帯も手の届きやすい水準になる傾向があります。
そのため、買い手としては個人投資家が中心となるケースが多いでしょう。

一方で、耐用年数の残りが短くなるにつれて融資条件が厳しくなることから、築年数の進んだ物件は買い手が限定されやすく、売却までに時間がかかる可能性が高くなります。
耐用年数が大きく残っている段階で売却するのか、ある程度運用した後に価格を抑えて売却するのかによって、出口の形が変わってくる構造といえるでしょう。