2025年10月25日

投資シミュレーターの使い方①【融資条件の検討】

”その物件は「買い」か「見送り」か”を判断するために欠かせないのがシミュレーションです。
この記事ではシミュレーターの活用メリットと具体的な使い方を解説していきます。

使用するのはTSONが提供しているシミュレーター『勝率一番「不動産投資安全指数」』です。
今回は解説記事の第1弾として、「融資条件による判断方法」を解説します。

『勝率一番「不動産投資安全指数」』では、物件価格・借入金額・金利・返済期間などを入力することで、キャッシュフローや安全指数、また赤字入居率などを自動で算出できます。
融資条件を少しずつ変えながらシミュレーションを重ねれば、物件購入の可否を多角的に判断するための資料として役立つでしょう。

今回は東京都府中市の新築投資物件（価格1億7,047万円）を例にして、自己資金の割合や金利条件を変えた3つのケースをシミュレーションします。
さまざまな数値を比較しながら、どのパターンが最も安定的に資産を形成できるのかを検証していくので、シミュレーターの使い方が気になるという方はぜひチェックしてみてください。

勝率一番「不動産投資安全指数」を活用するメリット

不動産投資では、勘や感覚ではなく数字による検証と検証結果に基づく冷静な判断が欠かせません。
TSONの『勝率一番「不動産投資安全指数」』は、投資の安全性を多角的に“見える化”できるツールです。
投資判断の際にこのツールを活用することで、以下のようなメリットを期待できます。

① 投資判断を「感覚」から「数値」へ変えられる

物件価格や金利、返済期間などを入力するだけで、安全指数・キャッシュフロー・返済比率・赤字入居率などを自動で算出することが可能です。
これらの数値を比較することで、投資判断の根拠が明確になります。

② グラフとチャートで直感的に理解できる

レーダーチャートやゲージ表示によって、リスクとリターンのバランスを視覚的にチェック可能です。
これらの要素を“見える化”することで「どの条件がより安定しているか」を一目で理解でき、物件購入の判断を適切に行えるようになります。

③ 経営の“撤退ライン”を明確にできる

赤字入居率やキャッシュフローの推移を確認しながら、「この条件なら撤退」「ここまでなら耐えられる」といったラインを設定することができます。
専門的な知識や複雑な投資判断を必要とせず、可視化されたデータで不動産投資を支えてくれるのがTSONの『勝率一番「不動産投資安全指数」』の強みです。
投資初心者の方が試算を行う際にはもちろん、ベテラン投資家の方が戦略検証を行う際にも役立つでしょう。

シミュレーターで見える「安全指数」とは

TSONのシミュレーターでは、入力した条件に基づいて投資の安定性を表す複数の指標が自動で算出されます。
中でも重要となる指標が「安全指数勝率」と「安全判断指数６」です。

安全指数勝率とは

安全指数勝率とは、投資全体の安定性を示す数値（パーセンテージ）のことです。
家賃収入や返済比率、空室リスクなどを総合的に評価しており、数値が高いほどキャッシュフローに余裕がある＝安全な投資であることを意味します。
安全指数勝率の目安は以下の通りです。

80％以上：安定的に運用可能
60〜79％：やや注意が必要
59％未満：リスクが高く慎重な判断が求められる

安全判断指数６とは

安全判断指数６は、投資を構成する以下の6つの観点をレーダーチャートで可視化したものです。

安全指数
返済比率
赤字入居率
公示地価対前年比
人口対前年比
平均賃料対前年比

チャート全体が大きく均等な六角形になっているほど、リスクとリターンのバランスが取れた理想的な物件といえます。
逆に一部が極端に尖った形をしている場合は、その指標に偏りがある可能性を示唆しているため、投資には慎重な判断が求められるでしょう。

このように、数値とグラフを組み合わせて投資の安全度を可視化することで、従来の「感覚的な判断」から一歩進んだ分析が可能になります。
次章では、実際の物件データをもとに、融資条件を変えた３つのシミュレーション結果を比較していきます。

ケーススタディ① 自己資金2,000万円で購入した場合

融資条件

借入金額	1億5,000万円
借入金利	年1.5％
借入期間	30年
自己資金	2,047万円＋購入諸経費
想定入居率	100％
年間経費率	7.0％

シミュレーション結果

安全指数勝率・安全判断指数6

満室時年間キャッシュフロー

1年目：536万円（＝月額44.6万円）
15年目（売却目安）：400万円（＝月額33万円）
31年目（完済後）：888万円（＝月額74万円）

キャッシュフローは年を追うごとに緩やかに減少し、完済後に再び大きく伸びる構成となっています。
グラフからも分かるように、返済負担が減る31年目以降は家賃収入の多くがそのまま利益となるため、安定したキャッシュフローを生み出しています。

評価と考察

自己資金を適度に投入したことで返済負担率が抑えられ、キャッシュフローにも十分な余裕がある安定的な運用モデルです。
また安全指数・キャッシュフロー・赤字入居率のいずれもバランスが取れており、初めての不動産投資でも無理のない“堅実型プラン”といえるでしょう。

満室時キャッシュフローと売却益を合計した累計投資リターンは約5,800万円（元手の約3倍）と優秀で、長期的な資産形成の観点からも「買い」と判断できる結果です。（※今回のシミュレーションでは税金については考慮していません）

ケーススタディ② 自己資金4,000万円（借入1.3億・金利2.5％）の場合

融資条件

借入金額	1億3,000万円
借入金利	年2.5％
借入期間	30年
自己資金	4,047万円＋購入諸経費
想定入居率	100％
年間経費率	7.0％

シミュレーション結果

安全指数勝率・安全判断指数6

満室時年間キャッシュフロー

1年目：約539万円（＝月額44.9万円）
15年目（売却目安）：約404万円（＝月額33.6万円）
31年目（完済後）：約888万円（＝月額74万円）

パターン①とほぼ同じ推移を示しており、完済後の収益性も同等レベルで高水準を維持しています。
自己資金を多く投入したことで借入額が減り、金利上昇の影響を受けにくい設計となっています。

評価

借入額を減らして自己資金を増やしたことで、安全指数はパターン①よりも上昇する結果となりました。
返済負担が軽くなるためキャッシュフローも安定しており、非常に安全性の高い運用パターンです。

ただし初期投資額が大きくなる分、リクープ（投下資金の回収）までに時間がかかるため、レバレッジ効果（自己資金に対する収益効率）は低下します。
キャッシュフローの実額はパターン①とほぼ同じであるため、融資上限が1.3億円にとどまる場合は、他の物件も比較・検討した方が合理的といえるでしょう。

ケーススタディ③ フルローン（1.7億円借入）の場合

融資条件

借入金額	1億7,000万円（フルローン）
借入金利	年1.5％
借入期間	30年
自己資金	購入諸経費のみ
想定入居率	100％
年間経費率	7.0％