「“夫婦で乗り越えた”10年越しの一棟目」——新潟発・夫婦で歩むアパート投資のリアル

不動産投資の対象には、新築一棟・中古一棟・新築区分・中古区分など多様な選択肢があります。その中で「自分たちが住みたいと思える物件しか買わない」「購入直後に重たい修繕が来そうな物件は買わない」という独自の基準で、着実に棟数を伸ばしてきたのが新潟の投資家ご夫妻、佐藤正和さんと裕子さんです。

「家賃が下がるタイミングはいつか」「修繕費はいくら必要か」といった数字を読み解きながら、現地で確かめる投資スタイルを実践してきたお2人。その堅実さは、入居者からの安定した支持だけでなく、金融機関からの信頼にもつながっています。

今回は、現在も銀行へ融資を申し込み中の案件を抱えつつ、妥協点を見極めながら物件探しを続けるお2人に

• 佐藤夫妻の投資スタイルと意思決定
• 成功する投資家に共通する条件
• 市況観と賃料の見立て
• 金融機関からの信頼を得る工夫
• 修繕・運営方針と家族への想い

についてじっくりお話を伺いました。

佐藤　正和さん ・40代半ばまで製造業で管理職として勤務 ・その後、ハウスクリーニング事業「S・Tクリーン」を立ち上げ独立 ・不動産投資をスタートし、夫婦で複数棟のアパート経営に取り組む ・2022年より不動産賃貸事業「株式会社S･THOUSE」の代表取締役を勤める

佐藤　裕子さん ・“夫婦タッグ”を強みに「S・Tクリーン」を支える ・2017年に夫とともに不動産賃貸事業を目的として株式会社S・T HOUSEを設立。 　設立当初は代表取締役を務め、2022年より代表者を夫に変更し、現在は共同経営の立場で事業運営に携わっている。 ・4人の子を育てながら、クリーニング事業と不動産経営の両輪に携わる

アパート投資のきっかけと運命の物件

TSON君：
まずは、アパート投資を始められたきっかけを教えてください。ご夫婦で一緒に進める以上、意見が一致しないと難しい部分もあると思います。考え方の違いで悩まれたことはなかったのでしょうか。

正和さん：
最初のきっかけは、私が30歳ぐらいの頃に図書館で出会った1冊の不動産投資の本でした。タイトルは忘れてしまいましたが、「普通のサラリーマンでもできる」という内容に衝撃を受けたんです。
当時は製造業で働くサラリーマンで管理職をしていて、それなりに安定した生活ではありましたが、「このまま定年まで働き続けたとして、自分の将来はどうなるのだろう」という不安が常にありました。

本を読みながら、これなら自分でも挑戦できるかもしれない、と強く心が動いたんです。そこからセミナーに顔を出したり、新聞のチラシを見て問い合わせたりと、情報収集を始めました。
ただ、周りに相談できる投資家仲間もいなかったので、正直手探りで動いていた時期でしたね。

裕子さん：
私は最初、不動産投資には反対でした。
「お金は苦労して稼がないといけない」という価値観で育ってきたので、楽してお金を稼ぐなんて罰があたりそうで踏み切れなかったんです。不動産投資とは無縁で「絶対嫌だ！」なんて言っていましたね。

でも、夫に「これを読めば分かるよ」と薦められた本を読んでみると、借金は怖いものではなく、将来への備えとして取り入れる価値があると思えるようになりました。
4人の子どもを抱えての生活でしたから、もちろん不安がゼロになることはありませんでしたが、ここで踏み出さなければ変わらないと覚悟を決めて、「よし、やろう！」と物件探しに向かったんです。

正和さん：
なんとか夫婦の意見は一致したものの、ここからが本当に長い道のりだったんです。
本を読んで知識を得ても、現実の投資となるとやはり怖さが先行してしまい、資金面の不安も大きく、「最初の1歩」がなかなか踏み出せずにいました。
そんな状態が何年も続いたんです。実際にセミナーへ参加したり、チラシを見て問い合わせたりしてみても、金額に怖気づいてしまって決断には至らない。結果として、1棟目を買うまでに10年以上もかかってしまいました。

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TSON君：
10年という年月は本当に長かったですね。ようやく「これだ」と思えた運命の1棟目は、どんな物件だったのでしょうか？

正和さん：
実は、最初に本気で「これを買おう」と思ったのは区分マンションでした。価格はわずか80万円。当時の私にとっては夢のような安さで、「これならいける！」と強く思ったんです。
ただ、中に入ってみるとごみ屋敷同然。床から壁まですべて手を入れなければならず、リフォーム費用は最低でも500万円は必要だと試算されました。
それでも「これが運命の1棟目だ」と信じて、資料をまとめて銀行へ必死に説明しましたが、結果は融資不可。泣く泣く見送るしかありませんでした。

裕子さん：
あのときの落ち込みようは、隣で見ていても本当に辛そうでした。
でも、今振り返ればあの見送りが正解でした。最初からあの物件で数百万円のリフォーム費を抱えていたら、経営はすぐに立ち行かなくなっていたはずです。
それに、あの時「買わない」という選択をしたことで、結果的にその後の1棟目との出会いにつながったのだと思います。このタイミングで一度融資の仮審査を行ったのも、いい経験でした。

そして、本当の運命の1棟目との出会い

TSON君：見送りの悔しさを経験したあとに、「本当の1棟目」にようやく巡り合えたのですね。どんな物件だったのか、また実際にどのように資金調達されたのか教えていただけますか。

正和さん：
10軒ほど内覧に行き、40歳を過ぎて少し経ったタイミングで1棟目の物件に出会いました。購入したのは2014年～2015年頃でしょうか、区分マンションとの出会いから約2年後です。
新潟県内にある4戸の木造アパートで、物件価格は約1,700万円、当時で築20年手前ぐらいです。各戸1台分の駐車場付き、土地の面積も十分でした。
土地勘があったので「最悪赤字になったら、土地値で売り抜けられるかどうか」を解体費なども含めて夫婦で検討しました。

裕子さん：
こじんまりしている物件ですが、部屋は2DKだったのがポイントでしたね。最初の1棟目で「4戸」という小規模アパートを購入できたのもよかったと思います。
あとは、比較的自宅から近い物件でしたので「大体この辺りの家賃はこれぐらいだよね」といった相場観から、将来的な家賃下落も視野に入れながら、試算していきました。
そして、私たち自身が「ここなら自分で住んでもいい」と思えたのが購入の決め手になりました。

正和さん：
ただ、ここでもすんなりはいきませんでした。
「これだ！」と思って買付を出そうとしたら、すでに1番手の方がいて、しかも融資の仮審査まで進んでいたんです。正直その時は「縁がなかったか」と落胆しましたし、物件探しの大変さを痛感していました。

結局諦めきれなかったので、2番手で買付を入れて待つことにしたんですが、後日幸運にも「1番手の方が融資審査に通らなかった」と連絡があったのです。もう、本当に嬉しかったですね。
最初に不動産投資を意識しだして10年以上ですから、「これは取られたらいけない！」と思って、すぐに資料をまとめて銀行へ持って行きました。結果は承認。念願叶って、といったところです。

資金調達については、もうとにかく初めてで分からないことだらけでした。
読んだ本には「オーバーローン」や「ノンリコースローン」でお金を借りる手法が書かれていたので、とりあえずリスクが少ないノンリコースローン（返済不能になった場合でも、担保物件を処分すればそれ以上は個人に返済責任が及ばない融資）でいこうと思いました。

ただ、「ノンリコースローン」は日本金融公庫など限られた金融機関でしか取り扱っていなかったんです。仮審査を受けた銀行の担当者さんに聞いても、「え？何ですか？」という反応で。「あれ、この方法で上手くいくはずが……」という感じでしたね。
なので担当者さんと相談して、じゃあ「オーバーローンでいきますか？」ということで、仲介手数料などの諸経費分も全部借りて1,850万ほどの借入額になりました。オーバーローンを組んだものの、結果的に利回りは14％ぐらいで、奇跡的な出会いだったと思います。

裕子さん：
1棟目の購入は、幸運が重なりましたね。
子どもが4人ともなると、正直その当時は日々の生活を回すことに精一杯でした。（この当時、お子様は10～18歳）
高校・大学進学を控える子どもたちにこれからますますお金がかかる時期で、アパートの頭金を用意できる余裕なんてとてもありませんでした。オーバーローンでなければ買うのは難しかったかなと。
ただ、今でこそ「投資物件がオーバーローンでも借りやすい時代だった」と言えますが、やはり好立地で条件も良い物件だったからこそ高く評価され、借りられたのだと思います。

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TSON君：
順番が回ってきたときの喜びは大きかったと思います。先ほど「区分マンションこそ運命の1棟目だ」と感じたお話がありましたが、実際に購入されたのは一棟アパートでした。なぜ「区分から一棟」に心変わりしたのでしょうか。

正和さん：
最初は不動産投資について何も分からない状態でしたから、「区分マンションが80万円！？ これなら手が届きそうだ！」という気持ちが大きかったんです。上辺だけを見て、賃貸経営の「経営」という部分をしっかりと理解していなかったのでしょうね。実際、その時は「これに間違いない！」とまで思っていましたので。

でも、いざ融資の仮審査をお願いすると銀行からは不可の回答。担当者の方からも「これは手を出さない方がいい」とはっきり言われました。やっぱりプロの金融機関にそう言われると、いったん考え直すじゃないですか。
その経験があったからこそ「区分だけでなく、一棟や他の選択肢も含めて幅広く調べてみよう」と視野を広げられましたし、この方向転換が私たちにとって大きな転機になりました。

裕子さん：
それに区分マンションだと、1戸しかないのでリスク分散ができないということに気付いたのもあります。
空室が出て埋まらなかったら、すぐに貯蓄を切り崩す必要性が出てきてしまいますよね。
それならということで、一棟アパートにして築年数もそれほど古く無いものを選定すれば、リスクの分散はできるのかなと思うようになりました。

2、3棟目を経て初の1億物件——“順調さ”の裏にある見送りと選別

TSON君：
最初の1棟を購入されるまで長い道のりでしたが、ここからはその後の資産拡大について教えてください。

正和さん：
1棟目はありがたいことにずっと満室で推移し、最初の1年で100万円超の利益を生むことができたので外壁補修をしました。コツコツ内部留保を厚くしながら、次の一手に備えました。
そして1棟目の購入から約2年後に2棟目、その翌年に3棟目を購入しています。
2棟目は1K×6戸・駐車場なしですが、新潟駅の中心部に近いので若年層・学生に人気のロケーションでした。3棟目は2DK×6戸でファミリー向け、敷地に余裕があるタイプです。

本音はもう少し早いペースで買い増ししていきたかったのですが、夫婦でピンとくる物件がありませんでした。大家同士の繫がりなどを持っている方もいますが、私たちは基本的に自分たちで情報を探し、話し合って決める、というスタンスなので。
契約寸前で融資が通らず流れてしまった案件もあります。

裕子さん：
1棟目は4戸しかないのでとにかく収入分を貯めていきました。
そして2棟目となったとき、不動産屋さんはいくつも資料を出してくれるんですが、内覧に行って購入を辞めるパターンが多かったですね。写真では良さそうに見えても、実際には外壁が傷んでいるとか。

「買った直後に躯体の大規模修繕が来るものは避ける」という私たちの判断基準があったので、現地では劣化の出方を見て、リスク予測をしていましたね。
面白いことに、現地に足を運ぶことでだんだん目が養われて「修繕リスク」について分かってくるんです。

正和さん：
3棟目を購入して約1年後の2018年、私たちにとっても初の試みで、2棟一括物件（売主が2棟セットで売りに出している物件）を購入しました。2棟で16部屋、なんと大台の1億円超えです。さすがに金額に圧倒されましたね。
「年をとったので賃貸業を引退したい」という高齢男性から購入したのですが、当時まだ築4年ほどでとても綺麗で魅力的な物件でした。

ただ、こちらの物件は1つだけ問題があって。大手アパート会社の物件でしたが、前所有者さんがサブリース契約（サブリース会社に一括で借上げてもらい、サブリース会社から入居者に転貸する仕組み）をされていたんです。
通常はサブリース契約も新所有者に承継されることが多いのですが、交渉したところ、オーナーとの普通賃貸借契約に切り替えたうえで入居者に住み続けてもらうという形をとることができました。

ちょうど、悪徳なサブリース契約が世間を賑わせている時期でしたから、そのままサブリース契約が続くということなら購入は辞めていたかもしれません。
そしてその後、2021年にインナーガレージ付きの9戸の物件を購入という流れで増やしていきました。

TSON君：
サブリース契約を解除できたのはとてもラッキーでしたね。順調に買い増しされているように思いますが、どのタイミングで独立、そして賃貸業として法人化されたのでしょうか。

裕子さん：
2棟目、3棟目を買った頃、夫はまだサラリーマンでした。
3棟目を購入してすぐの2017年頃、賃貸業を法人化（株式会社S･T HOUSE）して、代表は私が務めるという方針に変えたんです。そして法人化に伴って、翌年に4棟目、5棟目となる2棟一括物件の購入に至りました。

その後、夫は2020年末で会社を退職し、個人事業としてハウスクリーニング「S・Tクリーン」を立ち上げました。
こうしたタイミングで1億円を超える物件を購入するというのは勇気が必要したが、法人化したことで生活や働き方が大きく変わり、次のステージに進む転機になったと思っています。

大規模修繕と融資交渉——「定期を崩してでも修繕する」「比較してでも借り換える」

TSON君：
物件の立地や条件に重きを置いた慎重な判断が、結果的に安定経営に繋がっていることが伺えますが、ここまで来るのに特に苦労したことは何でしょうか？

裕子さん：
ついこの間の話なんですが、大規模修繕が1年半ほどの間に重なりました。同じタイミングで空室も発生し、3ヶ月で250〜300万円ほどまとまって出ていってしまったので、資金繰りが本当に大変でしたね。実は、定期預金も解約して凌ぎました。
私たちは空室が出たらお金をかけて綺麗に室内を整える方針なので、1つでも退去が出たら結構な出費があるんです。

これはもともと夫の方針で、私は最初「そんなにお金をかけなくても」と思うこともありました。でも、結果的に修繕を惜しまないことでお部屋を借りてもらえるし、資産価値の向上につながりますので今では賛成です。
大きな出費にはなりましたが、入居者が決まり大規模修繕も終わって、これからは出て行った分の収益を回収していけると思っています。

正和さん：
あとは2棟一括物件の次に購入した物件の融資時ですね。6棟目はこれまでに購入してきた物件よりも1.0％以上の高金利だったんです。
「家賃収入を貯める→内部留保→修繕に使う」を繰り返すことで安定経営をしてきたので、今回も同じぐらいの金利で借りられるだろうと思っていました。ところが、承認結果は2.4～2.5％。

これまでお話したように「買いたい！」と思える物件にはなかなか出会えないので、資産拡大するにはどうしてもここで手を入れたい、という強い気持ちがあります。でもアパート投資は高額なので、この1.0％の金利差は本当に大きいんです。

これまでは”物件をどうするか”という点で判断に迷うことばかりだった自分たちにとって、初めて金利で「買うか？買わないか？」という決断を迫られる機会になりました。
結局お金を借りないと買えないので、何度もシミュレーションを繰り返しました。結果的に2年後に借り換えに成功して、金利を1.6％まで下げることができました。

初めての売却、そして家族と相続——「残すかどうかは、無理に決めない」

TSON君：
事前のヒアリングで、先日初めて物件の売却を経験されたというエピソードがありました。こちらはどのような経緯でだったのでしょうか。また、他の物件についても売却は考えられているのでしょうか？

裕子さん：
先日売却したのは3棟目のアパートで、築29年の物件（所有7年）です。数年前に査定したことがありますが、その時は思ったよりも低かったので「売るよりも所有を続けて収支改善」の判断でした。
なので、特に売却に向けて動いていたわけではありませんが、少し前に相手方から「買いたい」という打診があったんです。新潟出身で東京の工務店社長をしている方で、直談判のような形です。私たちにとってプラスになる条件だったため売却しました。

正和さん：
実は「売り出していないのに東京方面から打診がくる」というケースは意外と多いんです。物件の住所から謄本を取得して手紙が届きます。
他の1棟目、2棟目に関しても同じように直談判されることが多いんですが、こちらは立地が良いので長期保有の方針でいます。特に1棟目は10年かけてようやく購入できたこともあり、思い入れが強いのでこのまま残していきたいですね。

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TSON君：
では、4人のお子さんに残すなど具体的な相続戦略も描かれているのでしょうか？差支えなければお子さんの御年齢もお伺いできますか？

正和さん：
子どもは4人おります。29歳、26歳、24歳、21歳でみんな自立しています。
全員が不動産に興味があるわけではありません。借入も伴うため、安易に残せばよいとは考えていません。
一番下の子だけは「不動産投資をやりたい」と言っていますが、今は公務員で現実的にはどうだろうかと思うこともあります。無理に決めず、私たちの代で完結でもいい、という温度感です。

夫婦の強さ——「物件の課題」という共通の敵に向き合う

TSON君：
今なお物件を探し続けられているとのことですが、ご夫婦の「物件選びの基準」を教えてください。

正和さん：
理想を言えば築5年未満ですが、最近は物件価格が高くなりすぎて、どうしても利回りが低くなります。ここは投資の目的でも変わってくるとは思いますが、私たちは築20年前後〜30年手前までを見ています。
また、「購入直後に外壁など大規模修繕がきそうな物件」は避けます。シミュレーションは常に行い、出口はおおむね10年目線で考えています。

裕子さん：
相場より高い賃料設定の物件には、少し注意しています。
今現在所有している物件の賃料設定は、退去が出たタイミングで管理会社から「1,000～2,000円程度下げましょう（上げましょう）」と提案されることもあれば、自分たちから打診することもあります。
総合的に見て「家賃は3年後に1万円ずつ下がる前提」という視点を1つの検討材料として持っています。

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TSON君：
最後に「サラリーマンとして副業で」「夫婦で力を合わせて」「若いうちに資産形成として」など、これから不動産投資をしたいと考えている方へメッセージをお願いします。

正和さん：
私たち夫婦は、トラブルが起きたとき対立するのではなく「物件の課題」という共通の敵に一緒に向き合います。
その時、修繕や入居付けの判断など、最終的に「ちゃんとやる」方向で一致できるのが大きいです。「自分たちが住みたいと思えるか」という感覚が似ているのも、判断を早めてくれるので大切なことだと感じています。

検討されている方は、セミナーに顔を出したり、不動産屋と話したりして積極的に情報収集してみてください。大富豪や資産家でなければ、不動産投資は誰でも尻込みしてしまうものです。家族を養っている身だと勇気が必要ですが、「何もしない」はもったいないと思います。

裕子さん：
最近は、主婦の方など女性でも始められている方が多いですよね。
配偶者がサラリーマンの方は、やっぱり銀行からの信用は大きいです。旦那様の信用に感謝して、少しずつ堅実にお金を貯めながら始められるといいかなと思います。

収入状況によっては自分名義でも始められますし、当初の私のように不安が大きい人も、1歩踏み出すと景色が変わります。
止まっていると不安ばかり増えるので、考えすぎないことも大事ですよ。

私たちが掲げる「自分たちが住みたいと思える物件しか買わない」「購入してすぐに高額な修繕が来そうな物件は買わない」というような「ぶれない判断基準」を作ることも大切だと思います。

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TSON君：
ありがとうございました。
お2人のお話が本当に楽しく、インタビュー時間があっという間でした。
物件選びの背景や投資判断のリアルなエピソードまで詳細にお話いただけたので、これから物件を買おうと思っている方にとっては、大変参考になる内容だったのではないでしょうか？

TSONでは、不動産投資をお考えの方に向けて様々な情報を提供しています。
今すぐ購入を検討しているという方でなくても構いません。この記事を読んで不動産投資に興味を持った方は、お気軽にTSONまでお問い合わせください。