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都心近郊でファミリー向け賃貸を検討する際に整理しておきたいのは、ファミリー世帯がどのような住まいを選択しているのかという点です。
感覚的に「広い住戸が好まれる」と考えてしまいがちですが、実際は世帯構成やライフスタイルによって求められる住戸条件が異なります。
まずは、国勢調査や住宅・土地統計調査といった公的データをもとに、ファミリー世帯の住まい選択を整理し、間取り戦略を考えるうえでの前提を確認していきましょう。
ファミリー世帯と一口にいっても、その構成はさまざまです。
たとえば「共働きの夫婦のみの世帯」「子どもが1人いる世帯」「2人以上の子どもがいる世帯」では、それぞれ必要とされる住戸規模や間取りの考え方が異なります。
総務省の国勢調査には世帯人数別の構成や年齢階層の分布が示されており、このデータによると都市部および都心近郊では3人世帯・4人世帯が一定のボリュームを占めていることが分かります。
また住宅・土地統計調査では、借家世帯が居住している住戸の面積分布なども確認可能です。
都心部から距離を取ったエリアでは、持ち家ほどの広さは求めないものの単身向け住戸では手狭と感じる層が、一定の面積帯の賃貸住宅を選択している実態が読み取れます。
このようなデータから分かるのは、「ファミリー向け＝できるだけ広く」という単純な設計が、必ずしも合理的ではないという点です。
面積自体は世帯人数に対して過不足のない範囲なら十分であり、それよりも使い勝手の良い間取りであるかどうかが重視されていると考えられるでしょう。
※参照：総務省「令和2年国勢調査」（https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka.html）
※参照：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html）
都心近郊でファミリー向け賃貸を選ぶ世帯には、単身世帯とは異なる住まいへの意識が見られます。
賃貸住宅であっても短期的な仮住まいではなく、一定期間腰を落ち着けて暮らす前提で住戸を選んでいるケースが多いためです。
実際、国勢調査や住宅・土地統計調査を見ると、ファミリー世帯は単身世帯に比べて居住年数が長い傾向があります。
このため、ファミリー向け賃貸では「持ち家的要素」が求められやすくなります。
ここでいう持ち家的要素とは、高級設備や分譲仕様のことではなく、たとえば収納が生活動線上に無理なく配置されているかどうかなど、家族で生活するうえでの基本的な使いやすさを指します。
これらは面積を大きく取らなくても、設計次第で満足度を高めやすい要素です。
一方で、こうした点が不足している場合、子どもの成長や生活スタイルの変化をきっかけに不満が表面化しやすくなり、結果として退去につながるケースも少なくありません。
このように、都心近郊のファミリー向け新築アパートで安定した需要を得るには、長期入居を前提とした生活のしやすさを意識した間取りが重要になるといえるでしょう。
都心近郊でファミリー向け新築アパートの間取りを検討する際は、具体的なプランの前にいくつかの前提条件を整理しておく必要があります。
これらを押さえずに間取りを先行させてしまうと、需要とのズレや過剰投資につながる可能性があるためです。
ここでは全国の大都市圏を想定し、ファミリー向けの間取り戦略を立てるうえで特に意識しておきたい3つの前提条件を整理していきましょう。
ファミリー世帯が都心近郊を選ぶ大きな理由の一つが、通勤利便性です。
そのため間取り戦略を考える際には、立地と通勤時間の関係を切り離して考えることはできません。
国勢調査では居住地と従業地の関係が示されており、大都市圏においては都心部へ通勤する世帯が一定数存在することが分かります。
このようなエリアでは通勤時間を優先する代わりに、住戸面積についてはある程度の割り切りが行われやすいのが特徴です。
一方、通勤時間が長くなるエリアでは、同じ家賃帯でも住戸の広さや部屋数に対する期待値が高まりやすくなります。
このように、立地条件によって「どこまでの間取りが許容されるか」は変わってくるため、間取り単体で良し悪しを判断するのではなく、通勤条件との組み合わせで考えることが重要です。
ファミリー向け賃貸の場合、住戸面積が大きいからといって必ずしも家賃を高く設定できるとは限りません。
特に都心近郊エリアでは、世帯が支払える家賃の上限がある程度決まっているため、その範囲内でどれだけ満足度の高い住戸を提供できるかが重視されます。
住宅・土地統計調査を見ると、借家世帯が選択している家賃帯には一定の分布があり、ファミリー層が集中している価格帯も概ね把握することができます。
この価格帯を大きく超える家賃を設定すると、たとえ住戸面積が広くても選択肢からは外れやすくなるでしょう。
そのため間取り戦略では、単純に面積を増やすのではなく、限られた広さの中で生活のしやすさを高める工夫を行うことが重要になります。
たとえば、廊下を最小限に抑えて居室やリビングに面積を配分したり、収納をまとめて配置したりするなど、間取り効率を高めることで体感的な広さや使い勝手を向上させる方法もひとつです。
このような設計は、建築コストの増加を抑えながら、入居者の満足度を高めやすいという点でも投資との相性が良いといえます。
都心近郊のファミリー向け新築アパートでは、「何㎡あるか」よりも「その㎡数をどう使っているか」が、家賃設定と需要の両面に影響すると考えるべきでしょう。
間取り戦略を考える際には、ファミリー需要だけでなく、新築アパート特有の制約条件もあわせて整理しておく必要があります。
とくに投資目的で建築する場合、理想的な間取りをそのまま実現できるとは限りません。
まず意識しておきたいのが、建築コストと戸数計画の関係です。
新築アパートでは、延床面積をどこまで確保するかによって、建築費や想定利回りに大きな影響が出ます。
ファミリー向けとして住戸を広くしすぎると、全体の戸数が減少することになり、結果として収益性が低下してしまうケースも考えられるでしょう。
また建物の構造や敷地条件によって、間取りの自由度には一定の制限が生じます。
柱・壁の位置や階段・共用部の配置などによっては、理想とする動線や部屋の配置をそのまま反映できないケースも少なくありません。
そのため間取り戦略は「入居者にとっての理想」だけでなく、「建築上の現実」とのバランスを取ることが重要になります。
その他、特定の家族構成に強く寄せすぎた間取りにすると、入れ替えのタイミングで需要が細くなるリスクがあるため、必ずしも「最大限ファミリー向けにする」ことが正解とは限らない点もポイントです。
一定の汎用性を持たせながら、ファミリー層にとって使いやすい設計を行うことが、安定した運用につながるといえるでしょう。
ここからは、都心近郊のファミリー向け新築アパートにおいて、比較的選ばれやすいと考えられる間取りを10パターン紹介します。
いずれも「特定の都市限定」ではなく、東京・名古屋・大阪など、都心を内包する大都市圏で共通して検討しやすい考え方を前提としています。
夫婦＋子ども1人を想定した、ファミリー向け賃貸のボリュームゾーンです。
個室を2部屋確保しつつ、LDKの広さを優先できるため、生活動線の満足度を高めやすい間取りといえます。
3LDKほど面積を取らずに済むため、戸数と収益性のバランスを取りやすい点も投資向きです。
共働き世帯や在宅勤務を行うファミリーを想定した間取りです。
サービスルームを仕事部屋や収納として柔軟に使えるため、生活スタイルの変化にも対応しやすくなります。
面積を大きく増やさなくても付加価値を出しやすい点が特徴です。
子どもが2人いる世帯を意識した間取りです。
各個室は最小限に抑えつつ、LDKを中心に家族が集まりやすい構成にすることで、使い勝手を確保できます。
また「部屋数を重視したい」層への訴求力を確保しやすい点もメリットといえるでしょう。
個室の広さよりも、家族が過ごす共用空間を重視した間取りです。
リビング中心の生活を想定する世帯と相性が良く、体感的な広さを出しやすい点が特徴です。
面積効率を重視した設計として採用しやすいパターンといえます。
子育て世帯が抱えやすい「物の多さ」に対応した間取りです。
居室面積を大きく増やさなくても、収納計画次第で満足度を高めることができます。
退去理由になりやすい「収納不足」という問題を回避しやすい点がメリットです。
キッチンや洗面、廊下を回遊できるように設計したタイプです。
家事動線が整理されることで、共働き世帯からの評価が高まりやすくなります。
設計の工夫で差別化しやすい点が特徴です。
和室やフレキシブルに使えるスペースを設けた間取りです。
子どもの遊び場や来客対応など、用途を限定しすぎない点が評価されやすくなります。
特定世帯に寄せすぎない設計として検討しやすいタイプです。
上下階の生活音を気にするファミリー層に配慮した構成です。
アパート全体の戸数は減りますが、住環境を重視する層に強く訴求できます。
エリアや敷地条件によっては十分に選択肢となり得る間取りです。
戸建て感覚を求める層に向けた間取りです。
全体に採用するのではなく、一部住戸として組み込むことで差別化を図れます。
ただし需要としては限定的なため、割合には注意が必要です。
将来的に間仕切りや使い方を変更できるような余地を残した設計です。
家族構成の変化に対応しやすく、長期入居につながる可能性があります。
特定のライフステージに寄せすぎない点が安定運用につながります。
ここまで見てきたように、都心近郊のファミリー向け新築アパートでは、広さよりも間取りの工夫によって需要を取り込むことが重要です。
とはいえ、需要を意識しすぎて偏った設計になってしまうと、かえって運用面でのリスクを高めてしまうケースもあります。
ここからは、ファミリー向けの間取りを設計するうえで注意しておきたい代表的なポイントを整理します。
ファミリー向けといっても、世帯構成やライフスタイルは一様ではありません。
特定の家族構成だけを強く想定した間取りにすると、退去時に次の入居者を見つけにくくなるリスクがあります。
個室数を過剰に増やしたり、用途を固定した部屋を多く設けたりすると、使い手の幅が狭まりやすくなるため、長期入居を狙う場合でも「誰にとっても使いやすい」水準を意識した設計が重要です。
ファミリー向けだからといって、住戸面積や設備仕様を過度に引き上げることが、必ずしも有利に働くとは限りません。
家賃には上限があるため、面積や仕様を増やしたとしても、その分を賃料に反映できないケースも見られます。
また住戸を広くしすぎることで戸数が減少したり、建築費や将来の修繕負担が重くなったりする可能性もあります。
まずは間取りの使いやすさを優先し、面積や設備は必要十分な水準に抑えるという視点が欠かせません。
回遊動線やメゾネットなどの特徴的な間取りは差別化につながる一方で、好みが分かれやすい側面もあります。
全住戸に強い個性を持たせてしまうと、合わない層を広く生んでしまうリスクがあります。
こうした間取りは、建物全体ではなく一部住戸に限定して採用するなど、配置の工夫が重要です。
標準的な間取りと組み合わせることで、募集時の柔軟性も保ちやすくなるでしょう。
都心近郊エリアにおいては、「何㎡あるか」ではなく「その広さをどう使えるか」でファミリー層の需要が評価されやすい傾向があります。
紹介した間取りの考え方を踏まえつつ、立地条件や収支計画と照らし合わせながら、自身の投資に合ったバランスを見極めることが重要といえるでしょう。
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新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
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