2025年8月29日

【本厚木・築古アパート】不動産AIが解説！

シミュレーション物件の概要書｜本厚木アパート
- 物件および周辺エリアの特徴
高利回りの魅力と築古リスクの天秤
本厚木エリアの特徴
本厚木駅からバス20分エリアの賃貸相場
- AIツールによる賃料分析
収支シミュレーション
本厚木バス20分エリアの特徴と収支シミュレーションまとめ

シミュレーション物件の概要書｜本厚木アパート

所在地	神奈川県厚木市
アクセス	小田急小田原線本厚木駅バス20分
販売価格	2,480万円
想定家賃収入	2,760,000円（230,000円/月）
表面利回り	11.13％
建物構造	木造
築年数	1984年1月（築42年）
現況	賃貸中
地目	宅地
都市計画区域	市街化区域
土地権利	所有権
土地面積	130.20㎡
建物面積	140.02㎡
間取り	1K
階数	2階建て
総戸数	8戸
駐車場	無
建ぺい率	60％
容積率	200％

物件および周辺エリアの特徴

この物件は神奈川県厚木市に位置する木造アパートです。
最寄り駅は小田急小田原線「本厚木駅」で、バス利用により約20分の距離にあります。
鉄道駅からは離れており、交通利便性の面では課題が残りますが、周辺には神奈川工科大学や神奈川内陸工業団地等があり、学生や工業団地勤務者をターゲットとした需要が見込める立地です。

建物は1984年築の木造2階建てで、築年数は42年と古く、耐震基準はかろうじて新耐震と思われるものの、建物そのものは老朽化リスクが高い状況です。
間取りは1K×8戸で構成され、単身者向けに特化しています。
家賃は月額24,000円と地域でも最低水準となっており、本厚木駅徒歩2分の立地では1Kで56,000円程度が相場であることから、かなり低い水準にあることがわかるでしょう。

収益性の面では表面利回りが11.13％と高い数値が示されています。
ただし、築古物件特有の修繕費や維持管理費の負担、空室リスクが実質利回りを押し下げる可能性もあります。
さらに「告知事項あり」とされており、その内容次第では入居希望者が限定されるリスクもあるでしょう。
仮に内容が解消されて賃料が1割上昇したとしても、大きな収益改善には直結しない点も注意が必要です。

土地は市街化区域に属し、路線価は73,000円/㎡とされています。
一定の土地値による下支えはあるものの、築年数や告知事項といった条件を総合的に考えると、投資判断には慎重さが求められる物件です。

高利回りの魅力と築古リスクの天秤

築42年の築古アパートではあるものの、低価格で取得でき表面利回りが11％を超えている点は投資家にとって大きな魅力です。
学生需要や工業団地需要に支えられやすい立地もプラス材料といえるでしょう。

一方で、老朽化による修繕コストや賃料の安さ等は収益性を圧迫する大きな要因となりえます。
さらに、単身者向け物件は入退去のサイクルが早く、空室リスクを抱えやすい点も無視できません。

このように、高利回りに惹かれる一方で、維持管理や賃料水準といった課題をどう克服するかが、この物件の成否を左右するポイントとなります。

本厚木エリアの特徴

この章では、本厚木エリアの主な特徴を解説します。

本厚木駅は小田急線沿線の中核駅として機能

本厚木駅は小田急小田原線の主要駅で、新宿まで直通約50分と都心へのアクセスに便利な地域です。
駅周辺には商業施設や飲食店も多く、神奈川県央エリアの拠点として機能しています。

一方、物件のあるエリアは本厚木駅からバスで20分程度と距離があり、日常の交通利便性はやや劣ります。
ただし厚木インターチェンジや国道246号線が近いため、車を利用する方にとっては都心や郊外への移動がしやすい環境と言えるでしょう。

自然と都市機能のバランスが取れた街並み

本厚木エリアは、市街地としての利便性と自然環境の豊かさを併せ持つ点が特徴です。
本厚木駅周辺には大型商業施設や飲食店が集まる一方、少し郊外に出れば緑地や公園が広がり、ハイキングコースや川辺の散策など、自然を身近に感じられる環境が整っています。

また厚木市は神奈川県央エリアの行政・商業の中心であるため、公共施設や医療機関等も充実しています。
都市機能と自然がバランスよく共存する点が、幅広い層に支持されている理由と言えるでしょう。

大学や工業団地が生む賃貸需要

周辺には神奈川工科大学があり、学生向けの単身需要が一定数見込めます。
さらに、神奈川内陸工業団地へは自転車で20〜30分程度の距離にあるため、工業団地勤務者の居住ニーズも存在します。

ただし、学生需要は卒業・進学に伴う入退去サイクルが早く、安定性に欠けやすい点が課題です。
工業団地需要についても、勤務者の年齢層や家族構成によっては、より利便性の高いエリアを選ぶケースが多いと考えられます。

本厚木駅からバス20分エリアの賃貸相場

条件	詳細
所在地	小田急小田原線本厚木駅徒歩30分
専有面積	18㎡（1K）
築年数	築42年
階数	1階/2階建て

本厚木エリアの物件について上記の条件でシミュレーションを行った結果、賃料相場は20,731円から31,636円の範囲となり、中央値は26,183円でした。適正な賃料相場は約26,000円と算出されます。

賃料相場（範囲）	20,731円～31,636円
賃料相場（中央値）	26,183円
適正賃料相場	26,000円

今回の物件では家賃が月額24,000円に設定されており、相場の中央値である26,000円と比較してやや低めです。
築年数が42年と古いことや、駅からバスを利用しなければならない立地条件を踏まえると、この設定はエリアの水準に沿った現実的な賃料といえます。

ただし、地域全体として低価格帯での競争が激しいため、賃料を下げる以外に差別化要素を打ち出すのは難しいのが実情です。
修繕や管理体制の充実によって入居者満足度を高め、長期入居につなげる工夫が重要となります。

AIツールによる賃料分析

TSONの「勝率一番」を活用したAI賃料分析によると、本厚木エリアの1K物件における平均賃料は、以下の図のように26,000円〜80,000円と算出されています。

引用：TSON｜勝率一番（https://www.s-1ban.com/）

上記データによると、本厚木エリアにおけるワンルーム/1Kの推定利回りは6.9％ですが、今回の物件は11.13％と高い水準です。
さらに、2023年6月から2025年7月までの約2年間で、平均賃料の推移は以下の図のようになっています。

2023年6月から2025年7月までのデータを見ると、本厚木エリアのワンルーム・1Kの平均賃料はおおむね 5.1万円〜5.8万円の範囲で推移しており、大きな変動は見られません。
平均的には 5.5万円前後が基準となっており、安定した賃料水準が確認できます。

平均面積は22〜23㎡台で推移しており、築古の単身者向け物件でも比較的コンパクトな住戸が主流であることがわかります。
面積水準に大きな変化がないことから、賃料も長期的に安定して推移していると考えられます。

一時的に2023年11月〜12月には平均賃料が 5.8万円まで上昇しましたが、その後は再び5.5万円前後に落ち着いています。
直近の2025年7月時点では 5.5万円・平均面積22.76㎡となっており、依然として大きな変動は見られません。

このように、本厚木エリアの賃貸市場は供給と需要のバランスが取れており、築古物件でも賃料水準は大きく下落せず、安定している点が特徴といえます。
ただし、周辺には学生需要や工業団地需要といった単身向け需要が集中しているため、物件ごとの差別化や管理状態が入居決定の重要な要因となります。

収支シミュレーション

この章では、金利2.0％、融資期間10年の場合で収支シミュレーションを行います。
金利や家賃下落の影響を考慮し、安定した収益が期待できるか分析してみましょう。

本物件の安全指数は一見すると高めに推移しており、満室稼働を前提にすれば収支も安定しているように見えます。
しかし、実際の運営を考えると注意すべき点が多くあります。

特に重要なのが入居率の想定です。
データ上では90％稼働を前提にしてもキャッシュフローがプラスになるシナリオが示されていますが、このエリアで90％を安定して維持するのは現実的には難しいと考えられます。
実態としては80％前後が上限とみるのが妥当です。

入居率を80％と仮定した場合、当初9年間は毎年キャッシュフロー（当期手残り）がマイナスに陥る結果となっています。
累計投資の回収に至るのは18年目以降であり、築43年という築年数を踏まえると、その時点で大規模修繕が必須となる可能性が極めて高いといえます。

さらに、仮に10年間保有して売却を検討する場合でも、その時点で築年数は53年に達します。築古木造アパートの買い手を見つけるためには、表面利回り14〜15％というかなり高い利回り水準を提示しなければならず、出口戦略の難しさが浮き彫りになります。

本厚木エリアは大学や工業団地に支えられた賃貸需要がある一方で、家賃水準は地域でも最低ラインに近く、大きな収益改善は望みにくい状況です。
加えて築年数の古さと修繕リスク、そして出口での売却難易度を考えると、投資妙味は極めて限定的です。

結論として、このエリアに地縁がある、または他の投資家が参入しづらい独自の運営ノウハウを持つ場合を除き、一般的な投資対象としては見送りを検討すべき物件といえるでしょう。

本厚木バス20分エリアの特徴と収支シミュレーションまとめ

今回の物件は表面利回り11.13％と一見すると高利回りに見えます。
しかし、築42年の木造アパートであり、老朽化リスクや修繕コストの増加が避けられない点が大きな課題です。

本エリアは神奈川工科大学や工業団地に支えられた一定の需要があるものの、家賃水準は地域でも最低クラスに位置しており、大きな賃料改善は期待できません。
また、実際の入居率を80％前後と想定した場合、当初9年間はキャッシュフローがマイナスとなり、投資回収に18年以上を要する結果が示されています。
投資妙味は限定的であり、地縁や特別な勝ち筋がない限りは見送りを検討するのが妥当でしょう。

安定した収益を重視するのであれば、築古の単身者向けアパートではなく、修繕リスクを抑えやすい新築ファミリー向け物件など、より長期安定性の高い投資対象を選ぶことが望ましいといえます。