2025年8月19日

エリア分析｜練馬区・南田中エリアの魅力と投資の狙い目を解説！

練馬区・南田中エリアは、西武池袋線「練馬高野台」駅や「石神井公園」駅を利用でき、池袋まで約20分というアクセスの良さが魅力的な地域です。
周辺には石神井川や南田中公園などの自然環境が広がり、落ち着いた住宅街として子育て世帯から高い支持を得ています。
また、スーパーや商店街など生活に便利な施設も整っており、ファミリー層を中心に安定した賃貸需要が見込める地域と言えるでしょう。

この記事では、練馬区・南田中エリアの賃貸市場の特徴や家賃相場、需要動向を詳しく解説していきます。
地域ならではの魅力や賃貸経営のポイントも紹介しているので、練馬区・南田中エリアでの賃貸経営を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

練馬区・南田中エリアってどんな場所？
周辺の賃貸物件は賃料【8.5～15万円】が平均
- 単身向け物件の平均賃料
- ファミリー向け物件の平均賃料
投資目線はファミリー向け新築5％！
まとめ｜練馬区・南田中エリアの投資は“ファミリー向け物件”がおすすめ

練馬区・南田中エリアってどんな場所？

練馬区について

東京23区の北西部に位置する練馬区は、都市と自然のバランスが整う住み良い地域の1つです。
区内には広大な敷地を持つ公園が点在し、四季折々の自然を楽しむことができます。
また閑静な住宅街も多く、幼稚園や学校などの教育機関も充実していることから、ファミリー層を中心に高い注目を集めるエリアとなっています。

交通面に関しても、練馬区は鉄道・バス・道路網が発達しており、通勤や通学に便利な地域です。
特に池袋・新宿・渋谷・横浜など、都心部へのアクセスに優れている点は練馬区の魅力と言えるでしょう。

人口動態は増加傾向にある

練馬区の人口は令和7年（2025年）時点で約75万人となっており、区全体では増加傾向にあります。
世帯数も堅調に増加しており、地域全体として賃貸住宅の需要を支える基盤が整っていると言えるでしょう。

賃貸経営において重要とされる30〜39歳人口の推移も緩やかな減少にとどまっています。
この年代は単身世帯や子育て世帯を含む賃貸ニーズの厚い層であり、今後も一定の需要が見込まれるでしょう。

また練馬区は、都市計画マスタープランに基づいた「みどりの風吹くまちビジョン〜新しい成熟都市をめざして〜」を掲げており、住環境と利便性の両立に向けた取り組みを進めています。
交通利便性に加えて、公園や緑地などの自然環境にも恵まれている点は、子育て世帯などの居住ニーズを押し上げる要因となっています。
こうした背景から、練馬区は長期的に見ても安定した賃貸需要が期待できるエリアであり、投資家にとっても持続的な収益を見込める魅力的な地域だと言えるでしょう。

参考資料：練馬区の人口・世帯数（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/tokei/jinko/index.html）

公示地価も上昇傾向にあり全国平均を上回っている

練馬区・南田中エリアの公示地価は、全国平均を上回る水準で推移しており、堅調な上昇傾向を示しています。
2016年以降、全国平均が緩やかに上昇を続けるなかで、練馬区・南田中エリアはそれを上回る伸びを見せ、2019年には対前年変動率が3%を超えるなど高い伸び率を記録しました。

その後、新型コロナウイルスの影響で2021年に一時マイナスへと転じましたが、2022年以降は早期に回復し、2024年には対前年変動率が約4%に達するなど、再び強い上昇基調に戻っています。
全国平均の上昇率が2%程度にとどまる中、練馬区・南田中エリアにおける地価変動の力強さが際立つ結果となりました。

この背景には、池袋までのアクセスの良さをはじめとする交通利便性、さらに石神井公園や南田中公園などの自然環境の豊かさが挙げられるでしょう。
加えて、生活利便施設や子育て環境の充実が住宅需要を押し上げている要因です。
こうした地域特性から、練馬区・南田中エリアは今後も不動産投資において高い注目の集まる地域と言えるでしょう。

周辺の賃貸物件は賃料【8.5～15万円】が平均

この章では、単身向けおよびファミリー向け物件の平均賃料について詳しく解説します。

単身向け物件の平均賃料

駅名	物件タイプ	徒歩距離	専有面積	築年数	階数	平均賃料
石神井公園駅	単身向け(1R)	徒歩10分	30㎡	20年	2階	86,000円
練馬高野台駅						85,000円
井荻駅						86,000円

石神井公園駅周辺

平均賃料が86,000円とエリア内で最も高い水準に位置します。
急行停車駅のため、池袋までのアクセスが良好な点が大きな魅力です。
交通利便性を重視する社会人や、生活利便施設を求める単身者に高い人気があります。

練馬高野台駅周辺

平均賃料は85,000円と石神井公園駅に次ぐ水準です。
駅周辺にはスーパーや飲食店が充実しており、日常生活の利便性が高い地域です。
落ち着いた住宅街が広がっているため、静かな環境を好む単身者に支持されています。

井荻駅周辺

平均賃料は86,000円で石神井公園駅と同水準です。
西武新宿線の利用が可能で、新宿方面へのアクセスに優れている点が特徴です。
比較的手頃な物件も多く、都心に通勤する若手社会人を中心に人気を集めています。

ファミリー向け物件の平均賃料

駅名	物件タイプ	徒歩距離	専有面積	築年数	階数	平均賃料
石神井公園駅	ファミリー向け(2LDK)	徒歩10分	60㎡	20年	2階	148,000円
練馬高野台駅						146,000円
井荻駅						152,000円

石神井公園駅周辺

平均賃料は148,000円で、エリアの標準的な水準となっています。石神井公園や石神井川など自然環境に恵まれており、子育て世帯からの人気が高い地域です。駅周辺には大型スーパーや商業施設も多く、生活利便性と住環境のバランスが取れたエリアといえます。

練馬高野台駅周辺

平均賃料は146,000円と3駅の中で最も手頃です。駅前には日常使いに便利なスーパーや飲食店があり、落ち着いた雰囲気の住宅街が広がっています。閑静な住環境を求めるファミリー層に特に支持される傾向があります。

井荻駅周辺

平均賃料は152,000円と最も高い水準です。西武新宿線を利用でき、新宿方面への通勤利便性が評価されています。周辺は比較的落ち着いた住宅地ながら、都心へのアクセスを重視する共働き世帯に選ばれることが多いエリアです。

投資目線はファミリー向け新築5％！

練馬区における新築投資用物件（駅徒歩15分以内）の物件数割合と平均利回りを比較すると、以下のような傾向が見られます。

	単身向け（1R・1K）	ファミリー向け（1LDK・2LDK）	その他の新築物件
物件数割合	59.4％	27.4％	13.2％

投資用の新築物件におけるファミリー向け物件の割合は非常に少なく、単身向け物件の割合と比較して希少価値が高いことが分かります

	単身向け（1R・1K）	ファミリー向け（1LDK・2LDK）	ファミリー向けと単身向けの平均利回り差
平均利回り	5.47％	5.05％	▲0.42

また同一条件（新築・駅徒歩15分以内）において、ファミリー向け物件は単身向け物件よりも平均利回りが低いという点も特徴の1つです。

単身向け物件の狙い目

ワンルームや1Kなどの単身向け物件は、物件数割合が59.4％と過半数を占めています。
供給量が豊富なため、投資対象として選びやすいのが特徴です。
また平均利回りは5.47％と比較的高水準であり、短期的に収益を上げやすい傾向にあります。

ただし、単身者は入居期間が短く、入れ替わりも多いことから、空室リスクやリフォームコストの発生が避けられません。
高い利回りを得られる一方で、安定経営を目指す場合には管理コストや募集活動をしっかりと見込む必要があります。

ファミリー向け物件の狙い目

1LDKや2LDKなどのファミリー向け物件は、物件数割合が27.4％と供給が少なく、希少性の高さが特徴です。
平均利回りは5.05％と単身向けよりやや低めですが、ファミリー層は長期間同じ物件に住み続ける傾向が強く、安定した家賃収入を期待できます。

さらに、ファミリー物件は希少性により入居者を確保しやすく、空室リスクの軽減が見込めます。
練馬区は子育て世帯に人気が高いエリアでもあるため、長期的な賃貸需要を背景に、堅実な投資対象として有力な選択肢になるといえるでしょう。

【参考】ファミリー物件は家賃が上昇傾向にある

ファミリー向け物件（3LDK以上）の賃料は、都心7区、都心23区、そして東京市部のいずれのエリアにおいても、近年は上昇基調にあります。

都心7区のファミリー物件

港区・中央区・新宿区・千代田区・文京区・豊島区・目黒区の都心7区においては、2019年時点で34.0万円だった平均賃料が2023年には39.2万円へと拡大しました。
5年間で約5万円の上昇となり、都心部における需要増加が鮮明に表れています。

都心23区のファミリー物件

都心23区全体の平均賃料は、2019年時点で22.1万円でしたが、2023年には24.8万円まで上昇しました。
都心7区と比べると水準は低いものの、安定した上昇トレンドが継続しています。

東京市部のファミリー物件

東京市部では、2019年時点で13.1万円だった平均賃料が2023年には14.1万円へと上昇し、1万円の増加が見られました。
都心部に比べると伸び幅は小さいものの、価格面での競争力が高く、通勤利便性と手頃さを両立したい層から支持を集めています。

総じて、ファミリー物件の賃料は都心に近いほど伸びが大きく、とりわけ都心7区では高い水準を維持しています。
この背景には、利便性を求める家族世帯の都心回帰が進んでいることがあり、投資対象としての注目度も高まりつつあります。

まとめ｜練馬区・南田中エリアの投資は“ファミリー向け物件”がおすすめ

練馬区・南田中エリアでは、民営賃貸住宅の世帯比率が40.9％と、東京都全体の平均と比べても高い数値を示しています。
これは、アパートや賃貸マンションに住む世帯が多く、賃貸需要が非常に強いエリアであることを表しています。

物件タイプ別に見ると、1Kが36.7％、1LDKが18.8％と単身者向けの割合が大きなシェアを占めています。
一方で、2LDK以上のファミリー向け物件は供給が限られており、間取りの希少性が際立っています。

特に、周辺1km圏内の空室募集状況を確認すると、2LDKや3LDKといったファミリー層向け物件は相対的に数が少なく、競争が緩やかな環境にあります。
これは、ファミリー世帯をターゲットとした物件が市場で差別化を図りやすく、長期入居による安定した家賃収入が見込めることを意味します。練馬区・南田中エリアでの不動産投資を検討する際には、希少性の高い2LDKや3LDKといったファミリー向け物件に注目することが重要です。
交通利便性と自然環境を兼ね備えたこの地域では、家族層からの需要が安定しており、将来的にも魅力的な投資先となるでしょう。