2026年1月27日

賃料が落ちにくいエリア条件｜都心近郊で勝つための指標を解説

一棟アパート投資において、物件の収益性を長期的に維持できるかどうかは「エリア選び」に大きく左右されます。
どれほど魅力的な物件であっても、賃貸需要が乏しいエリアでは空室リスクが高まり、家賃を下げざるを得ない状況に陥りやすくなるためです。

特に都心近郊での投資を検討している方にとっては、どのエリアが将来的にも賃料を維持しやすいのかを見極めることが重要な課題となるでしょう。
人口動態や再開発計画、交通利便性など、賃料の安定性に影響を与える要素は複数存在しますが、これらを客観的なデータに基づいて評価できれば、より確度の高い投資判断が可能になります。

この記事では、賃料が落ちにくいエリアを見極めるための5つの指標を、都心近郊での具体的な判断基準とあわせて解説します。
総務省や国土交通省などの公的データの活用方法も紹介しているので、エリア選定の参考にしてみてください。

なぜエリア条件が賃料の安定性を左右するのか
- 賃料下落のメカニズム
- エリア選定が投資成果を分ける理由
賃料が落ちにくいエリアを見極める5つの指標
公的データを活用したエリア分析の方法
エリア選定における注意点
- 表面的なデータだけで判断しない
- 物件の収益性とエリア条件のバランス
まとめ
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なぜエリア条件が賃料の安定性を左右するのか

賃料下落のメカニズム

賃料が下落する主な要因は、需要と供給のバランスが崩れることにあります。
エリア内の賃貸需要に対して供給が過剰になれば、オーナーは空室を埋めるために家賃を引き下げざるを得なくなるでしょう。

需給バランスが崩れる背景としては、人口流出による居住者の減少や企業・大学の移転による需要消失、また周辺環境の悪化などが挙げられます。
さらに新築物件の大量供給や、競合物件のリノベーションによる競争力向上なども賃料下落の要因となりえます。
こうした需給バランスの変化は、物件単体の努力だけではカバーしきれない部分が大きいため、投資前のエリア選定が極めて重要になるのです。

エリア選定が投資成果を分ける理由

一棟アパート投資では、物件を取得した後にエリアを変更することができません。
建物の設備や内装は後からリノベーションで改善できますが、立地だけは取得時点で固定されてしまいます。

そのため、将来的に賃貸需要が維持されるエリアかどうかを事前に見極めることが、投資の成否を分ける大きなポイントとなります。
賃料が安定しているエリアであれば、空室リスクを抑えながらキャッシュフローを確保することが可能となり、金利上昇や修繕費用の増加といった不測の事態にも対応しやすくなるでしょう。
逆に、賃料下落が続くエリアでは収支計画が狂いやすく、最悪の場合は物件を手放さざるを得ない状況に追い込まれる可能性もあります。

賃料が落ちにくいエリアを見極める5つの指標

指標①｜転入超過が続いているか

エリアの賃貸需要を測るうえで、まず確認すべきなのが人口の転入超過です。
転入超過とは、そのエリアに転入してくる人の数が転出する人の数を上回っている状態を指します。
転入超過が続いているエリアは住宅需要が堅調であり、賃料も維持されやすい傾向にあるといえるでしょう。

総務省統計局が公表する「住民基本台帳人口移動報告」によると、2024年の転入超過数は東京都が7万9,285人と最も多く、次いで神奈川県が2万6,963人、埼玉県が2万1,736人、千葉県が7,859人となっています。
東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）全体では13万5,843人の転入超過となり、前年に比べ9,328人の拡大となりました。

都心近郊で物件を検討する際には、都道府県単位だけでなく市区町村単位での転入超過数も確認することが重要です。
同じ県内でも、駅周辺や再開発が進むエリアと郊外とでは人口動態に大きな差が生じることがあるためです。

参照：住民基本台帳人口移動報告 2024年（令和6年）結果／総務省統計局

指標②｜将来人口推計がプラス傾向か

現在の人口動態だけでなく、将来的な人口推計も重要な判断材料となります。
国立社会保障・人口問題研究所が公表する「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」では、2020年から2050年までの30年間における都道府県・市区町村別の人口推計を確認することが可能です。

同推計によると、2020年から2050年の30年間で総人口が増加するのは東京都（+2.5％）のみであり、残りの46道府県では人口減少が見込まれています。
ただし、東京圏に属する県や沖縄県では減少率が比較的低くとどまる見通しです。

市区町村別にみると、全体の95.5％にあたる1,651市区町村で人口減少が予測されていますが、都心部や一部の近郊エリアでは減少幅が小さい、あるいは微増となる地域も存在します。
都心近郊での投資を検討する際には、物件所在地の市区町村が将来的にどの程度の人口を維持できるのかを確認しておくことで、長期的な賃貸需要の見通しを立てやすくなるでしょう。

参照：日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）／国立社会保障・人口問題研究所

指標③｜駅からの距離と駅力

入居者が賃貸物件を選ぶ際に重視する基準のひとつが最寄り駅からの距離です。
特に通勤・通学の利便性が重視されやすい都心近郊で安定した需要と賃料を維持するには、駅徒歩10分以内の物件であることがひとつの目安になるでしょう。

また、駅からの距離だけでなく「駅力」の高さも確認しておくべきポイントです。
駅力とは、その駅の乗降客数や乗り入れ路線数、急行・快速の停車有無、ターミナル駅へのアクセス時間などを総合的に評価した指標を指します。
乗降客数が多く複数路線を利用できる駅の周辺であれば、単身者からファミリー層まで幅広い賃貸需要を見込めるといえるでしょう。

都心近郊で物件を検討する際には、最寄り駅から主要ターミナル駅（東京駅・新宿駅・渋谷駅・池袋駅など）への所要時間が30分以内に収まるかどうかをひとつの目安とするのも有効です。
各鉄道会社が公表している乗降客数データや、駅周辺の商業施設の充実度なども参考にしながら、駅の将来性を見極めることが大切といえます。

指標④｜再開発計画が予定されているか

エリアの将来性を判断するうえで、再開発計画の有無は見逃せない指標です。
駅前や周辺地区で大規模な再開発が計画されているエリアの場合、商業施設やオフィスビルの新設に伴う就業人口・居住人口の増加を期待でき、賃貸需要の高まりや賃料の維持・上昇につながる可能性もあるでしょう。

2024年以降、東京都内では八重洲・日本橋エリアの複合ビル開発、品川駅周辺の高輪ゲートウェイシティ、渋谷サクラステージなど、大規模な再開発プロジェクトが相次いで進行しています。
こうした再開発エリアの周辺では、利便性向上への期待から地価や賃料が上昇するケースも少なくありません。

再開発計画の情報は、各自治体の都市計画課や国土交通省の都市再生ポータルサイトなどで確認することができます。
ただし、計画段階のものは変更や延期の可能性もあるため、事業認可の有無や工事の進捗状況もあわせて確認しておくとよいでしょう。

指標⑤｜周辺施設の充実度

周辺施設の充実度も、入居者にとっての生活利便性や賃料の安定性に影響を与える要素です。
スーパーやコンビニ、ドラッグストアといった日常の買い物施設が徒歩圏内にあるかどうかは、物件の競争力を大きく左右するポイントといえるでしょう。

なお、重視すべき施設の種類はターゲットとする入居者層によって異なります。
たとえばファミリー層をターゲットにする場合、保育園・幼稚園や小中学校、公園などの子育て関連施設が近くにあるかどうかが重要です。
評判の良い学区に位置する物件は、教育熱心な世帯からの需要が見込めるため、賃料が下がりにくい傾向にあります。

また単身者向けの物件であれば、飲食店やクリニック、フィットネスジムなどの施設が充実しているかどうかがポイントとなるでしょう。
都心近郊のエリアを検討する際には、現地を実際に歩いて周辺環境を確認することも欠かせません。
ハザードマップで浸水リスクや土砂災害リスクを確認しておくことも、長期的な資産価値を守るうえで重要といえます。

公的データを活用したエリア分析の方法

住民基本台帳人口移動報告の読み方

総務省統計局が公表する「住民基本台帳人口移動報告」は、都道府県・市区町村間の人口移動を把握するための基本資料です。
毎年1月末に前年分の年次統計が公表され、転入者数・転出者数・転入超過数を都道府県別・市区町村別に確認することができます。

また年齢階級別のデータも掲載されており、賃料需要に影響を与えやすい20〜30代の若年層が流入しているエリアをチェックするといったことも可能です。
e-Stat（政府統計の総合窓口）から無料でダウンロードできるため、検討しているエリアの過去数年間の推移を確認してみるとよいでしょう。

参照：住民基本台帳人口移動報告／総務省統計局

国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口

国立社会保障・人口問題研究所は、5年ごとに「日本の地域別将来推計人口」を公表しています。
最新の令和5年推計では、2020年から2050年までの30年間について、全国1,883市区町村の男女・年齢階級別人口を推計しています。

同研究所のウェブサイトでは、都道府県別・市区町村別のExcelデータが無料で公開されているため、物件所在地の将来人口や高齢化率の推移を数値で確認することが可能です。
現時点の人口だけでなく、10年後・20年後の見通しを把握しておくことで、長期的な投資判断に役立てられるでしょう。

参照：日本の地域別将来推計人口／国立社会保障・人口問題研究所

国土交通省の不動産情報ライブラリ

国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」は、地価公示や不動産取引価格、都市計画情報、人口情報などを地図上でまとめて確認できる便利なツールです。
物件周辺の公示地価の推移や、用途地域、ハザードマップ情報なども確認できるため、エリアの将来性やリスクを多角的に分析する際に活用できます。

また国土交通省が毎月公表する「不動産価格指数」では、住宅や商業用不動産の価格動向を全国・地域別に把握することが可能です。
これらの公的データを組み合わせて活用することで、客観的な根拠に基づいたエリア選定を実現できるでしょう。

参照：不動産情報ライブラリ／国土交通省

エリア選定における注意点

表面的なデータだけで判断しない

公的データはエリア分析において有用な判断材料となりますが、数値だけを鵜呑みにするのは危険です。
たとえば、転入超過が続いているエリアであっても、新築物件の供給が需要を上回るペースで進んでいれば、賃料は下落する可能性があります。

また、将来人口推計はあくまで一定の仮定に基づいた予測であり、大規模な企業移転や災害、社会情勢の変化によって実際の人口動態は変わりえます。
再開発計画についても、事業認可前の構想段階では延期や中止となるケースがあることを理解しておく必要があるでしょう。

エリア選定の際はデータによる分析だけでなく、実際に現地を訪れて街の雰囲気や人通り、競合物件の募集状況などを自分の目で確認することが大切です。
また地元の不動産会社や管理会社にヒアリングを行い、エリアの賃貸市場に関する生の情報を収集することも有効な手段といえます。

物件の収益性とエリア条件のバランス

エリア条件が良い物件は賃料が安定しやすい反面、取得価格が高くなりがちという側面があります。
とくに都心近郊の駅近物件や再開発エリアの物件は人気が高く、利回りが低くなる傾向にあるため、想定したキャッシュフローを確保できるかどうかを慎重に見極める必要があるでしょう。

一方、エリア条件がやや劣る物件でも、適切な価格で取得できれば高い利回りを実現できる可能性があります。
重要なのは、エリアの将来性と物件価格のバランスを見極め、自身の投資方針やリスク許容度に合った選択をすることです。
エリア条件だけに目を奪われず、返済比率やキャッシュフローのシミュレーションを行いながら、総合的な視点で投資判断を行うことが求められます。

まとめ

人口動態（転入超過・将来人口推計）、駅力、再開発計画、周辺施設の充実度という5つの指標を活用することで、賃料が落ちにくいエリアを多角的に見極められる
総務省の「住民基本台帳人口移動報告」、国立社会保障・人口問題研究所の「将来推計人口」、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」など、公的データを活用すれば客観的なエリア分析が可能になる
エリア条件は物件取得後に変更できないため、投資前の情報収集と現地調査を徹底することが重要

賃料が安定するエリアを見極めることは、一棟アパート投資を長期的に成功させるための重要なポイントです。
公的データによる分析と現地での情報収集を組み合わせ、将来的にも賃貸需要が見込めるエリアを選定することで、空室リスクや賃料下落リスクを抑えた投資が実現できるでしょう。
ただし、エリア条件だけでなく物件価格とのバランスも考慮し、自身の投資方針に合った総合的な判断を行うことが大切です。

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